Оценка дачи для продажи

Оценка стоимости дачи в Москве и области

Если Вы хотите заказать услугу оценки дачи, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:

1. Позвоните нам: (495) 236-90-36, (499) 131-05-10;
2. Оставьте заявку с помощью формы обратной связи.
3. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».

1. Мы предлагаем своим клиентам низкие цены.
2. Мы готовы предоставить гарантии профессиональной оценки.
3. Мы предлагаем скидки и специальные условия для своих клиентов.
4. Мы готовы провести любую оценку на профессиональном уровне!

• В каких случаях требуется провести оценку дачи?
• Документы, необходимые для оценки стоимости дачи
• Процедура оценки дачи/дачного участка
• Последовательность действий при оценке дачи

Московская независимая оценочная компания ООО «Союз-Эксперт» оказывает различные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, а также по определению остаточной стоимости объектов после форс-мажорных обстоятельств (например, при затоплении) с выяснением размеров причинённого ущерба. Оценка дачи – один из видов таких услуг.

В каких случаях требуется провести оценку дачи?

Дачей считается объект недвижимости, представляющий собой участок земли с расположенными на нём домом и другими постройками, который находится за чертой города. При этом не имеет значения, используется ли дачный дом для постоянного или сезонного проживания.

Как любая недвижимость, дача:

• Является объектом налогообложения и страхования.
• Может служить объектом купли-продажи.
• Может играть роль залогового имущества при вступлении её владельца в кредитные отношения с финансовыми организациями или частными лицами.
• Может быть подарена или завещана в наследство.
• Входит в полный список оцениваемой собственности при разделе имущества и т.д.

При наступлении каждого из перечисленных случаев для совершения хозяйственных операций с дачей необходим перечень документов, в том числе свидетельство о её оценочной стоимости.

Документы, необходимые для оценки стоимости дачи

Чтобы приступить к оценке дачного участка с располагающимися на нём строениями эксперт-оценщик должен располагать рядом документов, которые бы удостоверяли право собственности на данный объект недвижимости и описывали его технические характеристики. Такими документами могут выступать:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• договор купли-продажи;
• договор аренды;
• сведения об обременении дачного участка;
• кадастровый план участка;
• технический паспорт БТИ;
• проектно-сметная документация (если дом только строится).

Владелец дачи, заказывая услугу оценки, заключает договор с экспертной компанией, которому и передает копии перечисленных документов вместе с копией паспорта или другого удостоверения личности заказчика.

Процедура оценки дачи/дачного участка

Эксперт-оценщик не сможет дать заключение о стоимости объекта недвижимости только на основании предоставленных документов. Он должен выехать к месту его расположения и лично убедиться, что объект соответствует описанию. Кроме того, в его обязанности входит оценка степени износа построек и определение сопутствующих факторов, влияющих на увеличение или снижение стоимости дачи.

К сопутствующим факторам относятся:

• транспортные коммуникации (дороги, подъездные пути, общественный транспорт),
• системы жизнеобеспечения (водопровод, канализация, электричество, газоснабжение и др.), в том числе автономные,
• экологическая характеристика (качество почв и воды, наличие леса или водоёма, присутствие в непосредственной близости потенциально опасных объектов промышленности, высоковольтных линий электропередач и др.).
• индивидуальные характеристики, например, дача может располагаться в престижном посёлке с историей (писательские, правительственные дачи и т.п.), на участке может быть разбит сад из ценных пород плодовых деревьев или выполнен ландшафтный дизайн.

После обследования объекта эксперт-оценщик составляет отчёт, в котором и указывает стоимость. Отчёт является юридическим документом и содержит подробное перечисление всех характеристик и нюансов, на основании которых специалист сделал вывод о цене объекта недвижимости. Отчёт составляется в строгом соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Последовательность действий при оценке дачи

При обращении в московский офис ООО «Союз-Эксперт» за услугой оценки дачи клиент должен быть готов к тому, что весь процесс займёт около недели. Он включает в себя следующие этапы:

• Определение круга задач. Сотрудник компании выясняет, для чего клиенту нужна оценка, чтобы выбрать оптимальный подход в работе (затратный, доходный, сравнительный). К примеру, для залоговых целей стоимость должна быть как можно выше, а описание оценочных характеристик как можно детальнее. Для оформления наследства или купли-продажи некоторые нюансы допускается опустить.
• Сбор документов и подписание договора на оказание услуги.
• Выезд эксперта-оценщика на место расположения объекта.
• Составление отчёта об оценке.

Оценка дач, коттеджей и иной загородной жилой недвижимости представляет собой оценку рыночной стоимости права собственности в отношении объекта оценки. Кроме права собственности могут быть оценены и другие права, например, право аренды. Загородная недвижимость может быть оценена отдельно от земельного участка, на котором расположена, и вместе с ним.

В большинстве случаев оценка загородного дома, дачи необходима для совершения сделок купли-продажи, передачи объекта в качестве залога или покупки дачи по ипотечной программе.

Процесс оценки стоимости загородной недвижимости намного сложнее, чем определение стоимости недвижимости в черте города, например, квартиры. Это обуславливается большим количеством факторов, влияющих на стоимость загородной недвижимости.

Рассмотрим основные факторы:

• Главную роль играет местоположение объекта оценки. Большое значение имеет «престижность» района;
• Инфраструктура района и территории;
• Транспортная доступность. Сюда входит как состояние подъездных путей (пропускная способность дороги, качество покрытия), так и удаленность от остановок общественного транспорта и железнодорожных станций;
• Площадь земельного участка, на котором находится объект оценки;
• Характеристики непосредственно объекта оценки (дачи, коттеджа): площадь, планировка, состояние и так далее;
• Наличие охраны, контрольно-пропускного пункта, оборудованных подъездных путей;
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ и т.д.) или их планирование;
• Состояние окружающей среды.

Прежде чем приступать непосредственно к оценке объекта загородной недвижимости, необходимо определить, к какому сегменту рынка загородной недвижимости он относится. В настоящее время рынок загородной недвижимости разделен на четыре сегмента: эконом-класс, бизнес-класс, люкс и эксклюзив. Самыми дорогими являются два последних класса, но и их процент на рынке крайне мал. Лучше всего на рынке загородной недвижимости представлен бизнес-класс.

Оценка дачи и других объектов загородной недвижимости проходит в несколько этапов:

В первую очередь необходимо провести подготовительные мероприятия. На этом этапе работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. После выяснения всех условий заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта загородной недвижимости.

На втором этапе собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. Кроме того, проводится осмотр близлежащей территории, подъездных путей, оценивается удобство расположения участка, экологическая обстановка в районе. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).

На третьем этапе производится расчет стоимости объекта загородной недвижимости. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта. Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются следующие подходы:

• Затратный подход, который определяет рыночную стоимость объекта, исходя из его нынешнего состояния. Можно сказать, что это цена объекта с позиции продавца;
• Доходный подход, определяющий цену объекта исходя из той прибыли, которую он может принести в будущем. Можно сказать, что это цена объекта с позиции покупателя;
• Сравнительный подход, основывающийся на совокупности факторов и характеристик оцениваемого объекта.

Затем полученные результаты обобщаются и получают итоговую стоимость жилого дома, коттеджа или дачи.

На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта загородной недвижимости. Отчет по оценке объекта загородной недвижимости является юридически заверенным документом, который составляется в строгом соответствии с действующим законодательство Российской Федерации. Он может быть предоставлен и в регистрирующие организации, и нотариусу, и в судебные инстанции, и в налоговые и другие органы.

Сколько стоит наша дача?

Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи.

Все такие разные
«Загородные» риэлторы шутят: «даже самая непритязательная дача стоит особняком». И в этой шутке отражается основная сложность оценки таких объектов. На первый взгляд, это может показаться нелогичным, но при оценке «простой» дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в «сложном» многоэтажном доме.

По словам Марины Чижковой, руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», зачастую владельцы загородных объектов даже приблизительно не представляют, по какой цене выставлять их на продажу. Действительно, и самые дешевые дачи обычно оказываются по-своему уникальными. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах и всегда есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.

«Разнообразие материалов, проектов, отделки, дополнительных построек вызывает массу вопросов к оценщикам. Никто сходу не скажет, насколько дороже дом из кирпича с кованым забором, чем дом из калиброванного бруса без забора», – говорит Марина Чижкова.

В итоге дома, оцененные самим владельцем «на глазок», нередко выставляются на продажу по заниженным или завышенным ценам. В первом случае собственник теряет деньги, во втором – поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок. Подобные зависшие предложения можно встретить практически в любом дачном, садоводческом или коттеджном поселке.

Для примера возьмем пос. Борисова Грива (Всеволожский район). В прилегающих к нему садоводствах продажи в минувшем году шли активно, всего за год было выставлено около 55 объектов. И примерно 10% из них экспонировались значительно дольше среднего срока, что, по мнению специалистов, может свидетельствовать о завышенной цене.

Иногда ее завышают по чисто психологическим причинам. Отношение к дачным участкам у многих владельцев очень трепетное. Это и понятно – они вложили в их обустройство не только деньги, но, зачастую, немало сил и времени. Поэтому и цена дома в их представлении может значительно расходиться с объективной, рыночной.

Впрочем, не всегда помогают и «рыночные» попытки ориентироваться на цены, по которым продают свои дачи ближайшие соседи. Известен, к примеру, случай, когда в крупном садоводстве частная строительная компания практически одновременно выставила на продажу два одинаковых соседних участка с абсолютно одинаковыми новыми щитовыми домиками. Один из участков был продан примерно через месяц за 900 тысяч рублей, а второй нашел покупателя лишь через полгода. И то после того, как цена была снижена до 600 тысяч. Загадка объясняется просто – в нескольких десятках метров от второго участка правление садоводства организовало новую площадку для сбора мусора.

Сам себе Шерлок Холмс
Как видим, достоверно определить цену конкретного загородного дома можно лишь после целого ряда исследований. Однако назвать общие факторы, повышающие или понижающие ее, все-таки можно.

Еще одна специфическая черта загородных домов в том, что они объединяют в себе сразу два объекта недвижимости – непосредственно дом и земельный участок, на котором он расположен. В среднем, дороже всего стоят земельные участки в статусе «земель ИЖС», дешевле всего – земли сельхозназначений. Важен и рельеф – ниже всего цена и меньше всего спрос на заболоченные, скошенные и неровные участки.
Близость к воде может как привлечь, так и отпугнуть покупателей – если участок хотя бы частично попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными.

Отсутствие коммуникаций (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети) однозначно снижает стоимость объекта. Многие владельцы в своих объявлениях ссылаются на обещания местных властей проложить коммуникации «буквально вот-вот». Но, как правило, профессиональный оценщик в своей работе такие посулы никак не учитывает.

Известно, что перед продажей старой квартиры в многоквартирном доме можно несколько повысить ее цену с помощью легких «косметических» процедур, вроде побелки потолка, мытья окон и замены ветхих обоев.

Своя «косметика» существует и для дачных домиков, хотя в этом случае необходимы более затратные работы. К примеру, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. Если же речь идет о продаже недостроенного объекта, то он значительно (до 30% включительно) подрастет в цене после установки металлопластиковых окон. Естественно, это касается и любого старого дома, окна в котором оказались выбиты.

Особо дотошные владельцы загородного жилья могут попробовать самостоятельно оценить один из важнейших факторов – степень износа своего дома. Ведь именно в зависимости от этого цена объекта снижается, иногда – весьма существенно. Вплоть до того, что когда износ достигает 85%, специалисты считают, что рыночная стоимость строения вплотную приблизилась к нулю.

Подробнейшая информация, на основании которой можно оценить износ дома, содержится в документе ВСН 53-86. Аббревиатура расшифровывается как «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий».

Правда, документ этот многостраничный, и чтобы составить представление об общем износе здания, вам придется проанализировать состояние десятков его отдельных конструкций. К примеру, нормы разграничивают семь стадий износа стен сборно-щитовых дачных домиков. Так, мелкие повреждения наружной обшивки на незначительной площади стен свидетельствуют об их износе в стадии 10%. В этом случае, для устранения износа рекомендуется лишь «укрепление отдельных досок или реек». Тогда как «деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок» относится к последней стадии износа. И здесь уже для повышения рыночной стоимости здания придется произвести «замену отдельных щитов с использованием до 50% старого материала», либо же – полную их замену.

Готовьте бумажки
Если вы решили доверить оценку своей дачи профессионалу, то вам в первую очередь потребуется определенный набор документов. Основные из них: правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации прав собственности, договоры продажи, аренды и проч.), кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт на строения.

Проводить оценку загородного дома специалисты рекомендуют непосредственно перед выставлением его на продажу. Лучше всего делать это весной, когда все особенности объекта, включая рельеф участка, можно оценить без снежного покрова.

К тому же следует учитывать, что и сами продажи загородных домов сильно привязаны к сезонам года. Пик публикаций объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на май и июнь. По данным Центра исследований и аналитики ГК БН, в прошлом году в эти месяцы на продажу было выставлено 2700 и 3000 объектов, соответственно, тогда как в январе предлагалось немногим более 1200 загородных домов.

Учтите, что срок экспозиции (время, которое объект ищет своего покупателя после выставления на продажу) чаще всего больше, чем аналогичный срок для квартир в многоэтажках. В среднем, эксперты советуют ориентироваться на ожидание в четыре-шесть месяцев.

Сроки проведения самой оценки зависят от вида объекта, его характеристик и способа проведения. Так называемая экспресс-оценка, которая проводится по документам, без выезда специалиста на объект, стоит примерно 3-4 тыс. руб. Если же оценщик знакомится с объектом на месте, то в этом случае стоимость оценка земельного участка составит 7-8 тыс., участка с жилым строением – около 10 тыс. руб. Вся процедура займет от трех до семи рабочих дней.

Оценка дачи для продажи

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;

Выезд в течение 24 часов

Обмен документами по электронной почте

Опыт работы на рынке с 2010 года, высокий уровень квалификации специалистов

Выезд оценщика на объект в любое удобное для ваc время (включая выходные)

Выполнение работы по оценке дачи от 48 часов.

Документы, необходимые для оценки дачи:

1. Правоустанавливающие документы:
   • свидетельство о праве собственности на землю и дом;
   • договор аренды, купли-продажи, дарения и пр.;
   • свидетельство о праве наследования.
2. Информация о долгах, арендаторах, залоге и прочих обременениях.
3. Кадастровый план.
4. Тех. паспорт из БТИ.
5. Проектно-сметные бумаги (при незавершенном строительстве дома).

Этапы оценки:

1. Звонок клиента.
2. Заключение договора с заказчиком.
3. Изучение предоставленных клиентом документов.
4. Выезд на объект.
5. Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
6. Обработка полученных данных.
7. Подготовка и выдача заказчику отчета об оценке дачи.

Независимый оценщик компании МЭН:

2011 Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный аттестат: оценка недвижимости

С 2014 года ООО «Московская Экспертиза Независимая», оценщик

Документы, подтверждающие квалификацию наших оценщиков:

Отзывы об оценочной деятельности компании МЭН:

Департамент имущества г. Москвы выражает благодарность Московской Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности г. Москвы.

В соответствии с программой приватизации имущества г. Москвы данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу здания тендерная комиссия в целях выявления цены продажи выбрала Московскую Экспертизу Независимую для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Следует особо отметить, что Департамент имущества г.Москвы для определения цены выставленного на торги здания не случайно выбрал Московскую Экспертизу Независимую.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение оценки стоимости выкупа, только Московская Экспертиза Независимая представила на рассмотрение Департамента имущества г. Москвы тщательно обоснованное предложение по проведению оценочной работы. Предложение компании Московская Экспертиза Независимая отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная Московской Экспертизой Независимой оценка стоимости здания была положена в основу при проведении торгов по выкупу имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.
Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день.
На квартиру не было завещания. Как мне объяснили в юрист Московской Экспертизы Независимой , наследовать эту квартиру я смогу по закону, и поскольку я не проживала вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. Пошлина, по мнению юриста, будет взиматься с рыночной стоимости квартиры, а не с инвентарной. Расчеты рыночной стоимости, предварительно произведенные сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.
Чтобы выяснить реальную стоимость оставшейся мне в наследство квартиры, я обратилась в МЭН. Специалисты Московской Экспертизы Независимой до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка квартиры. По мнению специалистов МЭН , сотрудники юридической консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив стоимость квадратного метра как среднюю по Москве.
МЭН учла в своих расчетах площадь наследуемой квартиры, местоположение дома, приняла во внимание планировку квартиры, ее состояние и состояние дома, подъезда и этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.
Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная МЭН, меня приятно удивила. Что более важно, сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился, когда позвонил нескольким «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете я продал дачу по рассчитанной МЭН цене.

Оценка жилой недвижимости

При продаже квартиры или дома, а также в других случаях, например, при оформлении ипотечного кредита, необходимо знать точную стоимость объекта жилой недвижимости.

Самый распространённый вид стоимости при проведении операций с недвижимостью – рыночная стоимость. Она является итогом выполненных расчетов для оценки стоимости объектов жилой недвижимости. Поэтому перед сделкой купли-продажи или составлением кредитного договора для определения рыночной стоимости обращаются к независимому оценщику, который состоит в СРО оценщиков и имеет квалификационный аттестат. Важно, чтобы специалистом была застрахована профессиональная ответственность. Так, вы будете уверены, что он полностью отвечает за результаты своей работы.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

От чего зависит стоимость объекта?

При оценке стоимости объектов жилой недвижимости независимый оценщик выявляет и анализирует десятки ценообразующих факторов, в их числе:

• Ситуация на рынке в городе и регионе: падение или рост спроса на квартиры, загородные дома; платежеспособность населения и др.
• Особенности расположения:
  • населенный пункт;
  • район в населенном пункте,
  • уровень развитости инфраструктуры,
  • наличие рядом парков, промышленных предприятий,
  • близость метро и остановок общественного транспорта и др.
• Характеристики самого объекта:
  • общая площадь и количество комнат;
  • этажность дома;
  • состояние коммуникаций;
  • материал стен, время строительства и др. Так, для квартир на первом или последнем этаже, для угловых или торцевых квартира корректировка может составлять до 10% стоимости.
• Планировка, наличие и особенности ремонта.

Эти и другие факторы независимые оценщики тщательно анализируют, чтобы определить соответствующую рыночную стоимость недвижимого имущества. Во время оценки учитывается текущее состояние объекта. Перед проведением расчетов сотрудник компании обязательно выезжает на объекта для фотофиксации квартиры, дома.

Когда необходима независимая оценка жилой недвижимости?

Услуга независимого оценщика может понадобиться на любом этапе владения и распоряжения недвижимостью:

• При совершении сделок купли-продажи. Стороны сделки заинтересованы в том, что купить/продать объект по объективной стоимости. Порой они думают, что можно обойтись без независимой оценки и «подсмотреть» цены в похожих объявлениях. Это в корне неправильный подход: так можно узнать только примерную стоимость. Независимый оценщик же учитывает индивидуальные особенности конкретной квартиры или дома.
• Оспаривание кадастровой стоимости и оптимизация налогообложения. Налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости, а она в 80 % случаев завышена. Собственникам перед оспариванием итогов кадастровой оценки необходимо провести независимую оценку и получить отчет об оценке.
• Получение кредита под залог недвижимости или оформление ипотеки. Жилая недвижимость – достаточно ликвидный актив, поэтому распространена практика выдачи банками кредитов под залог квартиры или дома. По закону, в частности, по ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», независимая оценка – обязательный этап, который должен предшествовать составлению и заключению кредитного (ипотечного) договора.
• При вступлении в наследственные права. По результатам оценки жилой недвижимости нотариус рассчитывает величину государственной пошлины.
• Наступление страхового случая, страхование имущества. Независимая оценка жилой недвижимости для целей страхования необходима, чтобы на основе рассчитанной цены был определен размер страховых взносов, а в будущем – размер компенсации при наступлении страхового случая: пожара, залива, кражи, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц. Если собственник не уверен, что страховая не снизит намеренно стоимость имущества, то ему стоит обратиться в оценочную компанию и прийти к страховому агенту уже с готовым отчетом об оценке.
• Разрешение имущественных споров (например, при разводе супругов). Как, правило, споры рассматриваются в суде. Составленный оценщиками отчет об оценке, а также судебное экспертное заключение – основные документы, которые будут приняты во внимание судебным органом.
• Внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал. По закону, перед внесением неденежного вклада необходимо провести независимую оценку. Касается это тех активов, стоимость которых превышает 20 000 рублей.

Независимая оценка объектов жилой недвижимости, кроме перечисленных ситуаций, необходима при постановке на баланс предприятия, переоценке и других «бухгалтерских» целей, если недвижимость находится в собственности юридического лица.

Отчет об оценке

По итогам проведения оценки составляется официальный документ, который в законе называется «отчет об оценке». Он составляется строго по ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» («главному» нормативному акту в этой сфере) и ФСО (федеральным стандартам оценки).

В документе должна содержаться следующая информация:

• Дата составления и № документа.
• Задание на оценку, сформулированное в соответствии с ФСО.
• Стандарты оценки, которые применялись.
• Информация о заказчике и исполнителе-независимом оценщике (ФИО, место нахождения, информация о членстве в СРО).
• Информация о других лицах, если они были привлечены к оценке.
• Основные выводы и факты. Это обширный раздел, в котором оценщик отражает сведения об основаниях и целях оценочной процедуры, ее результатах, примененных методах, ограничениях применения итоговой рыночной стоимости и др.
• Описание объекта жилой недвижимости, перечень документов, в которых специалист брал сведения и количественных и качественных характеристиках, влияющих на стоимость.
• Описание процесса оценки, которое позволяет уловить логику определения стоимости, показывает корректность применения сравнительного, доходного, затратного подходов или отказ от использования любого из них, доказывает обоснованность полученной рыночной стоимости.
• Результаты анализа ситуации на рынке жилой недвижимости, ценообразующих факторов.

Кроме перечисленных, в отчете могут содержаться пункты, которые отражают результаты дополнительных исследований. В приложении документа содержатся копии документов, использованные оценщиком при выполнении заказа.

Оценка дачи для продажи

Оценка дачи для продажи проводится на добровольной основе, закон никак не обязывает продавцов или покупателей осуществлять эту процедуру за исключением того случая, когда покупатель для ее приобретения оформляет ипотеку.

Однако, оценка дачи перед ее продажей не будет лишней. Это поможет узнать реальную стоимость недвижимости на данный момент и не прогадать с ценой. Ведь всем известно, что если завысить стоимость, то дом и участок могут продаваться годами, а запросить гораздо меньше – упустить свою выгоду. Плюс – официальный отчет о стоимости недвижимости будет являться веским аргументом при торгах с покупателем, которому будет уже гораздо сложнее снизить цену.

Что такое оценка дачи для продажи?

Оценка дачного участка – определение рыночной стоимости дома и участка земли с возведенными на нем постройками типа теплиц, сараев и т.п. на свободном рынке, когда на стоимость не влияют какие-либо обстоятельства, например, срочность продажи.

Особенностью оценки такой загородной недвижимости является учет при определении ее стоимости таких факторов, как рельеф участка, плодородность почвы, а также удаленность от города и дорог.

Отличие оценки загородной недвижимости от оценки, например, квартир заключается в том, что намного сложнее разобраться в ценах на дачные участки ввиду уникальности каждого из них.

Многообразие проектов, используемых материалов и дополнительных построек ставит перед оценщиком ряд дополнительных вопросов, так как ни один человек сразу не определит насколько дом из бруса будет дешевле дома, например, из кирпича.

Зачастую при оценке дачи возникают сложности при сборе документов. Дело в том, что многие владельцы, приобретя земельный участок, начинают на нем возводить дома и другие постройки без получения разрешения на строительство или не регистрируют их в дальнейшем.

И в итоге получается такая ситуация, что по документам дачного дома просто не существует, и проведение оценки становится практически невозможным.

При определении стоимости дачи оценщик в своей работе учитывает множество ценообразующих факторов. Вот лишь некоторые из них:

• Месторасположение
• Удаленность от дорог
• Площадь дома
• Физический износ объекта
• Наличие коммуникаций
• Площадь прилегающего участка и т.д.

На знаменитой «Рублёвке» в поселке Усово стоит небольшой дачной дом получивший название «домик для лопат». Его хозяева отказываются продавать недвижимость за любые деньги. Маленькая избушка площадью не более 50 кв. м. с примыкающим картофельным полем, очень сильно раздражала своим видом богатых соседей, которые наперегонки пытались его приобрести. В итоге стоимость дома взлетела до 5 млн. долларов! Но хозяева отказались продавать свою недвижимость, посчитав более выгодным продавать выращиваемую картошку жителям «Рублёвки» в 10 раз дороже, чем на рынке Москвы.

Что получает клиент?

В результате работы оценщика клиент получает отчет об оценке стоимости дачного участка, который он может использовать в торгах и обосновать сумму сделки.

Отчет об оценке дачи – это печатный документ, состоящий из 50-60 страниц. Отчет обязательно должен быть прошит и пронумерован, а также заверен печатью и подписью оценщика, выполнившего его.

В нашу компанию довольно часто обращаются владельцы дачных участков, которые не могут самостоятельно установить цену для продажи. Обычно их ошибка заключается в выставлении объекта по слишком высокой стоимости из-за личной привязанности к даче, так как каждый человек вкладывает немало времени и сил на её обустройство. Независимая оценка наших специалистов помогает определить адекватную цену, которая устроит и продавца, и покупателя, чтобы сделка купли-продажи состоялась как можно быстрее.

• Сведения об Оценщике и Заказчике
• Характеристика объекта оценки
• Обзор и анализ рынка недвижимости
• Анализ ликвидности объекта
• Обоснование методики оценки
• Определение рыночной стоимости
• Определение ликвидационной стоимости
• Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
• Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
• Фотографии объекта

Как правильно провести оценку дачи?

Чтобы продать дачу, необходимо знать её цену, которая складывается из множества факторов. При совершении сделки по купле-продаже загородного дома достаточно согласия обеих сторон на оговоренную цену. Предварительно нужно сделать оценку дачи. Иногда обстоятельства вынуждают людей обратиться к независимому эксперту, чтобы произвести оценку своей недвижимости и определить кадастровую стоимость дачного дома.

1. Сколько стоит дачный домик
2. Государственная оценка стоимости дачи
3. Кто имеет право оценить дачу
4. Документы для оценки дачи
5. Хозяин дачи не согласен с кадастровой стоимостью
6. Завышенная кадастровая стоимость
7. Пути для снижения цены дачи
8. Если цена занижена
9. Законодательство о продаже дач
10. Бесплатная консультация юриста!

Сколько стоит дачный домик

Самый простой способ – узнать среднюю рыночную цену. Если продавец согласится с ней, а покупатель будет готов заплатить, значит, сделка будет совершена. Но есть много нюансов, которые влияют на имущественную оценку, порой даже рядом расположенных, дач.

Влияющие на цену факторы:

• Близость дачного участка к городу. Чем дальше от городской инфраструктуры, тем дешевле.
• Место расположения. Возможность использования дачи для полноценного летнего отдыха, при наличии озера, реки или леса, позволит оценить дачный участок выше рыночного предложения.
• Наличие дома, гаража или бани обязательно привлекут внимание клиентов. А если дача будет недалеко от городской черты, то и цены ей не будет.
• Форма участка. Если прямоугольный участок вытянут вдоль одной стороны, это снизит его цену, хотя площадь будет достаточно большой. Точно так же оцениваются участки треугольной формы.
• Ландшафт. Чем ровнее, тем лучше.
• Категория дачного участка по земельному кадастру в зависимости от его назначения, определяющего возможность использования для садоводства или других посадок. Участок может располагаться в природоохранной зоне, где запрещены любые пахотные работы. Оценка земли определяется по её возможной прибыльности.
• Продавец должен иметь документы, подтверждающие его право собственности на землю и постройку. Без соответствующих документов, скорее всего, сделка не состоится.
• Наличие коммунальных удобств поднимет стоимость дачи в разы. Свет, вода, газ – это уже категория хорошего загородного дома, даже если он расположен далеко от города.
• Самые выгодные сделки совершаются в весеннее время. В это время стоимость будет выше, так как увеличивается спрос.
• Чем «жиже» асфальт, тем ниже цена. Если рядом хорошие дороги, магазины – всё это на руку продавцу.
• Если до участка можно будет добраться на автобусе или электричке, это, безусловно, привлечёт клиентуру.
• Внешний вид. Чем красивее и функциональнее постройки, тем лучше. Напротив, замусоренный и неприглядный участок поможет покупателю сбить первоначальную цену.

Государственная оценка стоимости дачи

Когда возникает необходимость в расчете кадастровой стоимости дачного дома:

• после продажи дачи необходимо заплатить налог, его сумма зависит от кадастровой цены и от времени владения собственностью;
• госпошлина рассчитывается от государственной стоимости дачного участка;
• если дача становится предметом залога при получении кредита;
• при разделе недвижимости между супругами или наследниками;
• для определения страховой суммы;
• если строительство дома не завершено;
• когда судебные приставы накладывают арест на дом.

Кто имеет право оценить дачу

Правильное проведение оценки недвижимости – это задача государственной важности. От того, как устанавливается кадастровая стоимость дачного дома, зависит сумма имущественного налога. Понятно, что такую работу должны выполнять специалисты, которые беспристрастно, с применением аналитических и статистических моделей, проведут оценку на профессиональном уровне. Тем более что законодательство не даёт чётких указаний, как рассчитать стоимость объекта, и, зачастую, оценка производится заочно, без выезда на место расположения дома.

Региональная власть привлекает специалистов, которые имеют лицензию на выполнение такой работы. Это могут быть частные фирмы и физические лица. Можно воспользоваться услугами частных оценщиков, если они состоят в профильной саморегулируемой организации, контролируемой государственными органами надзора.

Документы для оценки дачи

Для получения оценочных услуг необходимо обратиться к специалистам оценочной компании со следующими документами:

• бумагами, подтверждающими право собственности на строение;
• документами, подтверждающими личность собственника;
• выпиской из ЕГРН с отметкой или отсутствием наложенного обременения на имущество;
• свидетельством о праве на участок;
• геодезической картой;
• планом участка;
• документами о проложенных коммуникациях – подключением к газо- и водоснабжению.

Оценка дачи для получения наследства, согласно законодательству, имеет свои особенности. Наследник должен оплатить расходы по процедуре наследования.

Хозяин дачи не согласен с кадастровой стоимостью

У каждого эксперта-оценщика свой подход к определению цены недвижимости. Как рассчитывается кадастровая стоимость дачного дома, во многом зависит от человеческого фактора: квалификации и применяемых расчётных моделей. Услуги по оценке не влияют на метод расчёта стоимости. Чтобы не попасть впросак при заключении сделки, необходимо знать государственную кадастровую стоимость дачного участка. Как её узнать? Зайти на сайт Госреестра и получить справку об объекте недвижимости.

Завышенная кадастровая стоимость

Понятно желание хозяина снизить имущественный налог на строение. Но необходимо знать, что это может быть чревато и отрицательными моментами. Снижение стоимости дома приведёт к снижению страховой суммы, которая может быть выплачена в результате непредвиденных происшествий: пожаров, наводнений, снеговых лавин, землетрясений, падения метеоритов и подобным происшествиям.

Важно: Если банк или страховая компания требует предоставления экспертной оценки, убедитесь, что ваш оценщик имеет аккредитацию названых учреждений. Может возникнуть неприятная ситуация, когда экспертная оценка не будет принята во внимание.

Пути для снижения цены дачи

Но если стоимость строения приводит к непосильному государственному налогу, можно оспорить цену дачного участка. Оценку дачи для продажи дешевле сделать, обратившись к частнику. Главное, чтобы физическое лицо имело хорошую репутацию в органах госконтроля, иначе деньги будут затрачены впустую.

Если продавцу нужно определиться с ценой дачного домика для совершения сделки, он может самостоятельно рассчитать стоимость строения. Для этого существуют специальные таблицы пофакторного расчёта. Можно воспользоваться услугами интернета, и сделать расчёт он-лайн. Конечно, для получения ипотеки потребуются услуги профессионалов.

Если цена занижена

Использование дачи в качестве залога определяет интерес хозяина к увеличению рыночной стоимости строения. В этом случае используется метод затратного подхода к определению стоимости дачи. Суть его состоит в расчёте необходимых средств для создания или воспроизведения объекта недвижимости с учетом сложившихся цен на строительные материалы и услуги. Туда же входит рыночная стоимость земли дачного участка.

Рекомендуется настаивать на выезде экспертов оценщиков для осмотра на месте загородных дачных участков.

Когда стоимость дачи определяется затратным подходом:

• если требуется оценить строящийся или новый объект;
• если возможно использование земли с большей прибыльностью;
• для обоснования проекта строительства;
• чтобы разделить налог на строение и участок земли под ним.

Законодательство о продаже дач

Многих граждан интересует вопрос, можно ли продать дачу ниже кадастровой стоимости. Для ухода от налогообложения в сделках купли-продажи указывалась минимальная стоимость дачных участков. Однако, в настоящее время сделать это невозможно. Если дача была приобретена до 1 января 2016г, то в сделках применяется тот же подход в налогообложении. После указанного периода, налог вычисляется от кадастровой стоимости земли.

Причём, если сделка совершается по цене, превышающей кадастровую стоимость, то налог вычисляется от 70% стоимости, указанной в договоре. Если цена сделки ниже, то для вычисления налога используется 70% кадастровая стоимость дачи, а договорная цена не будет иметь значения.

После 2016г. от уплаты налога освобождаются лица, имевшие недвижимость в собственности более 5 лет. Однако, если она была получена по наследству, стала предметом дарения или приватизации, то сохраняется трёхлетний срок, действующий до указанного периода.