Обложение налогом при продаже квартиры

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Как узнать налог с продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Налог с продажи квартиры в 2021 году составляет 13%, но далеко не каждый обязан платить данный налог. Если человек решил продать свою квартиру, то государство получит указанный процент с вашего дохода. Не нужно платить с всей суммы недвижимости! От какой суммы, как рассчитывается налог и все нюансы мы расскажем в этой статье.

Налог взимается от полученного за календарный год дохода. Вносить денежные средства нужно один раз в год, после окончания календарного года лицу дается четыре месяца на внесение денег. Например, календарный год с января месяца 2017 года по январь месяц 2018 года. Окончательный период внесения денег апрель месяц 2018 года.

Продажа недвижимости со стороны налоговой службы оценивается как получение дохода, поэтому в момент расчета за календарный год учитывается и этот вид дохода. Продавцу важно самостоятельно оповестить налоговую службу о том, что было продано недвижимое имущество. Скрыть факт продажи не получится, так как одним из этапов купли-продажи недвижимости является оповещение Росреестра.

Соответственно там будет отображаться информация о том, что старый владелец отверг право собственности, а новый приобрел право на недвижимость.

В процессе купли-продажи есть один важный нюанс. После передачи прав на недвижимость, в соглашении может быть обозначен пункт об отсрочке вноса денег, например, на один год.

Соответственно, покупатель не передавал продавцу денежные средства за квартиру.

Как в этой ситуации будет насчитываться налог с продажи квартиры, как правильно поступить понимает не каждый покупатель. Новому владельцу нужно лично обратиться в ФНС, где ему выдадут налоговый вычет.

Также покупатель предоставляет документацию, подтверждающую расходы на покупку недвижимости. (в таком случае налог переносится на следующий год).

Пример: Квартиру купили в 2015 году за 3 000 000 рублей, но решили продать за 5 000 000 рублей, значит налог начисляется с разницы между этими суммами. Налог составит: 260 000 рублей.

Когда нужно платить налоги с продажи квартиры

Сейчас если квартира в собственности более 3-х или 5-и лет, то налоги платить не нужно. Зависит от того, где у вас квартира и в каком регионе вы проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.

Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года

Если владеешь такой квартирой более 5 лет, то при продаже налоги не нужно платить.

Но есть исключение, срок снижен до 3 лет, если:

• квартира получена в наследство или по договору дарения;
• купили у близкого родственника (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
• если квартира приватизирована после этой даты;
• если квартира приобреталась на правах пожизненной ренты.

Если квартира получена до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это действует на все квартиры — купленные, по наследству, и приватизированные.

Важные нюансы

Оплата обязательного взноса – это прерогатива продавца. Сумма зависит от его статуса. Какой будет налог с продажи квартиры зависит от ситуации.

Если собственник проживал на территории РФ большем 183 дня, либо на протяжении этого же времени пребывал за границей (но не больше 183 дней), налог будет составлять 13% от общей стоимости за недвижимость.

Если продавец проживал на территории России меньше полугода или пребывал за границей больше 6 месяцев, сумма налога при продаже квартиры составляет 30% от общей стоимости жилья, так как такое лицо признается нерезидентном.

Перед тем, как уплатить НДФЛ, нужно выяснить, нужно ли платить налог с продажи квартиры, ведь есть лица, которые могут отклониться от уплаты сборов. К этой категории особ относят:

1. Лица, получившие жилую площадь по договору дарения.
2. Особы, выступающие наследниками.
3. Лица, приватизирующие недвижимость.
4. Особы, пользующиеся квадратными метрами на правах договора пожизненной ренты.

Важно! Вышеперечисленные категории граждан имею право не оплачивать сбор только в том случае, если они являются собственниками недвижимости не меньше 3 лет.

Сумма налогового сбора

Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.

НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.

Расчет налога

Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.

Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.

Рыночная цена

Вступившие в силу изменения в законе теперь обязывают граждан производить расчет налогового сбора, учитывая кадастровую стоимость и сумму, заявленную в соглашении. Налогооблагаемой базой выступает наибольшая величина. Для определения точной кадастровой цены, показатель умножается на 0.7.

Здесь важно понимать, какой налог платить с продажи квартиры. Сбор будет начисляться с той разницы, которую получил продавец с продажи объекта.

Налог с продажи квартиры по наследству

Налог с продажи квартиры по наследству не отличается от общих правил и требований. Единственное отличие – срок избавления от внесения денег. Он составляет не 60 месяцев, как в общем случае, а 36 месяцев.

При продаже квадратных метров, полученных по наследству, договорная стоимость недвижимости и это в том случае, если заявленная стоимость выше рыночной.

Налог на жилой объект будет 13% от суммы, приобретенной за жилой объект.

Налог с продажи доли квартиры зависит от размера доли, от полученной прибыли за реализацию квадратных метров.

Владение на протяжении трехлетнего периода

До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2015 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2016 году тогда продажа по новым правилам.

Перечень ситуаций, когда платить обязательный взнос не нужно:

1. Жилой объект был унаследован.
2. Недвижимость – объект договора дарения.
3. Приватизация и продажа до истечения трехлетнего периода пользования.

Оплачивается налоговый сбор и при получении жилого объекта по договору пожизненной ренты.

Когда не вносят обязательный сбор

Жилой объект можно не только купить, но и унаследовать (за квадратные метры принимающая сторона не дает деньги). Если подобная процедура произошла до января 2016 года, потом собственник использовал жилплощадь в своих целях на протяжении трехлетнего срока, то продавая квартиру, устанавливается налог в размере 13%

Если субъект пользовался недвижимым объектом меньше трехлетнего периода, продал его за сумму, больше, чем сумма покупки, то обязательный взнос взимается.

Уменьшение размера

Собственников квартиры часто интересует вопрос, можно ли уменьшить сумму налогового сбора. Такая процедура предусмотрена законодательством, для этого существует несколько способов. Можно из суммы, полученной за продажу вычислить сумму вычета. Также есть сделки, где доходы уменьшаются в счет увеличения расходов.

Например, вычисление из суммы продажи размера вычета или уменьшить доходы на величину расходов.

Какой вариант выбрать решает представитель налоговой службы. Из предложенных вариантов можно выбрать только один.

Новые правила

Налог оплачивает собственник, владеющий недвижимостью не меньше 5 лет (раньше 3 года).

Изменились подсчеты налога. Если владелец продал квадратные метры по сумме, ниже рыночной, коэффициент понижающий 0.7

Что будет, если не платить?

Если вы не знаете, платят ли налог с продажи квартиры, рекомендуется обратиться к закону. Если сделать это несвоевременно, каждый месяц налоговая служба будет начислять пеню в размере 5% от суммы НДФЛ.

Если 5% — для вас небольшая сумма, это не повод игнорировать предупреждения, штраф может вырасти до 30%.

Штрафные санкции предусмотрены за несвоевременную подачу декларации. При просрочке сроком на 3 месяца, сумма штрафа будет зависеть от общей стоимости квартиры (стоимость квартиры, умножается на 5% и на тот период, на который просрочен платеж).

Штраф предусмотрен за несвоевременную оплату налогового сбора (до 15 июля года, когда нужно сдавать отчет). Сумма санкции составляет 20% от суммы НДФЛ.

Сроки уплаты

Определив, какая сумма налога с продажи квартиры, нужно понять, когда стоит оплачивать обязательный взнос. Если прибыль была получена, к примеру, в 2018 году, то внести сбор рекомендуется до 15.07.2021 года. Если проигнорировать этот момент, начисляются штрафные санкции.

Документы

Узнав стоимость налога с продажи квартиры, не стоит затягивать со сбором документации, ведь полный пакет состоит из большого количества справок. Документы, прилагаемые к декларации:

1. Копию соглашения, подтверждающую реализацию недвижимого имущества. В соглашении прописывается стоимость продажи.
2. Документы, подтверждающие факт передачи и получения денег за продажу квартиры. Это может быть расписка, выписка из банка.

Помимо основных документов можно принять участие в программе «доходы минус расходы». Для этого нужно предъявить такие справки:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Выписку расходов.
3. Копию документа, подтверждающего личность.

Для заполнения формы 3-НДФЛ не обязательно обращаться в Налоговую службу, форму можно заполнить на сайте ФНС.

Подача декларации: правила

Как подать декларацию? Для того чтобы подача декларации для уплаты налога соответствовала процедуре и порядку, регламентирующему законом, важно подготовить пакет документации. Примите во внимание, все графы в документе должны быть заполнены правильно, если будет допущена ошибка, документация не принимается. Если вы понимаете, что не можете самостоятельно заполнить бланк, не знаете, какие данные вносить, какие коды проставлять и какой за что отвечает, доверьте работу квалифицированным специалистам.

Важный нюанс – коды, каждый из которых отвечает за свою область:

1. 1510 – стоимость недвижимого имущества, согласованная с покупателем и прописанная в соглашении.
2. 1511 – стоимость доли, прописанной в договоре.
3. 901 – имущественный вычет в размере 1 млн.

Продажа квартиры с минимальным сроком владения

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.

Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

Минимальный срок владения

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

До 2016 года такой срок составлял 3 года. Он и сегодня продолжает действовать для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, такой срок, согласно п. 4 ст. 217.1 НК, составляет 5 лет .

Представим, что вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок для ее продажи без налога – июль 2021 года. Продадите раньше – придется платить НДФЛ. Но есть и исключения, когда можно не платить налог, владея недвижимостью менее 5 лет. Минимальный срок владения для квартир, приобретенных в 2016 году и позже, составляет 3 года , если они приобретены:

• по наследству или в порядке дарения от близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков);
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года эти три основания для применения 3-летнего срока владения дополняются новым пунктом. Минимальный срок владения составит также 3 года, если на момент продажи недвижимости в собственности продавца отсутствует иное жилое помещение или доли в праве собственности на него . При применении этого правила не учитывается жилое помещение, купленное в течение 90 суток до даты перерегистрации проданного жилья на покупателя. Если это жилой дом, данное правило распространяется также на земельный участок под ним и прилегающие хозпостройки (ст. 1 ФЗ № 210 от 26.07.2019).

Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Сумму налогового сбора можно снизить до нуля, если выкупная стоимость объекта будет меньше 1 млн рублей – она полностью покроется вычетом. Но не спешите занижать стоимость сделки в договоре купли-продажи . Если цена в договоре будет ниже, чем 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключается сделка, в целях налогообложения берется кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Вместо вычета сумму налога можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на приобретение жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 млн рублей и теперь продаете ее за 3,5 млн рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документально (например, тем же договором купли-продажи), налог будете платить лишь с 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн). Соответственно, если сумма при продаже будет ниже, чем сумма при покупке квартиры, налог платить не придется.

Какой налог с продажи?

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

А потому спешим применить вычет. При прочих равных сумма налога составит уже 325 тыс. руб. = (3,5 млн — 1 млн) *13%.

А если квартира была куплена и сохранились документы с суммой при ее покупке – еще лучше, для продавца это гораздо выгоднее. Представим, что квартира была куплена за 3 млн, а продается за 3,5 млн рублей. В таком случае для целей налогообложения учитывается лишь 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн), а сумма налога составит всего 65 тыс. руб. (500 тыс. * 13%).

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Подать заполненную декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры . Например, если договор заключен в 2019 году, подайте декларацию до 30 апреля 2020 года. Подать ее можно лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или программу «Декларация» – как вам будет удобно, главное – не пропустите срок. А иначе – штраф 5% от суммы налога за каждый пропущенный месяц, но не более 30% и не меньше 1 тыс. руб. (ст. 119 НК).

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?

Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, владение недвижимым имуществом не только обеспечивает стабильность и комфорт проживания, а в некоторых случаях и дополнительный доход, но и накладывает на собственника определенные обязательства. Среди них — уплата налогов, а именно налог на имущество физических лиц и налог с продажи объекта недвижимости, если он находится в собственности менее установленного минимального срока.

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Содержание

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому с 2020 года гражданам приходится уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет.

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности. Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Сумма налога при продаже квартиры — как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Налог с продажи недвижимости

В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Что такое минимальный срок владения?

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации. В остальных случаях придется подождать 5 лет.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

Как рассчитать сумму налога?

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13%. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Как уменьшить сумму налогов?

Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Вариант 3. Если вы покупали квартиру на собственные деньги, можно учесть эти средства и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог до 130 тыс. рублей.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт;
• договор
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Что будет, если не заплатить налог?

Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Сколько придется платить при продаже недвижимости в 2021 году: новая налоговая ставка

С 1 января 2021 года в России вводят прогрессивную ставку подоходного налога. Раньше граждане платили 13 % со всей суммы заработка, а теперь все деньги, полученные сверх 5 млн рублей, будут облагаться НДФЛ по ставке 15 %. Самые крупные доходы можно получить при продаже недвижимости. Разберемся, вырастет ли налог на продажу квартир с 2021 года.

В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ .

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Увеличение налога с продажи недвижимости

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
• От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
• Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
3. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы надо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
4. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
5. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

1. Сумма полученных от продажи доходов;
2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи. Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр. Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.