Можно ли завещать ипотечную квартиру - Sps-Studio.ru

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Читайте в подробном ответе юриста, как передать долю в квартире, взятой в ипотеку, родственнику, если ипотеку вы выплачиваете совместно.

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Оформление дарственной на ипотечную квартиру

Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

Содержание

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Изменение условий действующего ипотечного договора

Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 30 ). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 ). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка ( ГК РФ, ст. 346 ). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк.

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании ( ЖК РФ, ст. 31 ). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3 ). Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание ( ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания ). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн» .

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Как правильно завещать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Многие граждане принимают решение купить квартиру в ипотеку. В результате на недвижимость налагается обременение, которое снимается только после полной выплаты долга перед банком. При этом владелец имеет право распоряжаться жильем, но с некоторыми ограничениями. Рассмотрим, как завещать ипотечную квартиру, и какие особенности имеет данная процедура.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке?

В ст. 1120 ГК РФ указано, что можно завещать любое имущество, в том числе и то, что будет приобретено в будущем. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ главным условием является то, что квартира должна находиться в собственности наследодателя. Недвижимость можно завещать после того, как она будет зарегистрирована на гражданина.

Гражданин имеет право завещать недвижимость в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ от 16.02.1998. Если кредитная организация включает в договор пункты, запрещающие это делать, то они в судебном порядке признаются ничтожными.

Квартиру с обременением могут наследовать:

  • родственники;
  • посторонние граждане, указанные в завещании;
  • юридические лица, если на момент наследования они указаны в реестре ЕГРЮЛ.
Читайте также  Справка о финансовом состоянии лицевого счета ЖКХ

Гражданин может указать как одного, так и несколько правопреемников. Если завещание отсутствует, то ипотечная квартира будет наследоваться по закону.

Условия для завещания ипотечной квартиры

Чтобы включить в завещание недвижимость с обременением, должны учитываться следующие нюансы:

Условия Законодательная база
Право собственности зарегистрировано в Росреестре ст. 1112 ГК РФ
Документ пишется по доброй воле дееспособным совершеннолетним гражданином ст. 1118 ГК РФ
Завещание оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом ст. 1124 ГК РФ
Гражданин не обязан предупреждать кого-либо о составлении, изменениях или отмене документа ст. 1119 ГК РФ

Ипотечная квартира входит в наследственную массу, как и другие виды собственности, поэтому на нее распространяется право выделения обязательной доли. На нее могут претендовать несовершеннолетние или недееспособные граждане, проживающие в объекте недвижимости вместе с завещателем, или лица, находящиеся на его иждивении.

Особенности завещания ипотечной квартиры

Главной особенностью процедуры считается то, что вместе с имуществом к наследникам переходят и долги по ипотеке. Отказаться от исполнения обязательств и получить недвижимость в собственность нельзя.

Исключение составляют случаи, когда при оформлении ипотеки заемщик приобрел полис страхования жизни. Тогда долг перед банком погашает страховая компания.

доли в квартире

Гражданин может назначить несколько правопреемников. В таком случае они будут владеть квартирой на праве долевой собственности. Правопреемники обязаны погашать обязательства перед банком пропорционально той части, которую получили в наследство.

несовершеннолетнему ребенку

В завещании может быть указан несовершеннолетний ребенок, если он не получает в квартире обязательную долю. Его интересы в наследственном деле будет представлять законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Несовершеннолетний освобождается от оплаты госпошлины при вступлении в наследство. Если квартира в обременении, то взносы за ипотеку должны будут оплачивать законные представители ребенка. При отсутствии такой возможности взрослые могут отказаться от наследства после получения разрешения от органов опеки и попечительства. Если законные представители выплатили ипотеку, то после того, как ребенок достигнет совершеннолетия, они могут подать иск в суд о возмещении выплаченных средств.

Квартира, купленная на материнский капитал, оформляется на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Родители могут оставить по наследству только свою часть объекта недвижимости любому правопреемнику.

Пошаговая инструкция: как завещать ипотечную квартиру

Чтобы завещать ипотечную квартиру, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Собрать необходимые документы.
  2. Обратиться к нотариусу.
  3. Оплатить госпошлину.

Самостоятельно составленное завещание должно быть написано лично гражданином и заверено у нотариуса (ст. 1124 ГК РФ). Можно обратиться в любую контору, но лучше выбирать по месту жительства, так как именно здесь будет открыто наследственное дело.

Завещание может быть оформлено как сразу после покупки жилья, так и спустя время, когда часть кредита будет погашена.

Перечень документов

При посещении нотариуса необходимо предоставить следующие документы и их копии:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Договор по ипотеке нотариусу предоставлять не нужно.

Расходы

При оформлении документа необходимо оплатить госпошлину в размере 100 руб. за его нотариальное удостоверение (ст. 333.24 НК РФ). Если завещание закрытое, то за его оглашение нотариусом понадобится оплатить 300 руб.

Дополнительно оплачиваются услуги должностного лица по составлению документа. Их стоимость зависит от региона проживания завещателя и варьируется в пределах 1500-3000 руб.

При вступлении в наследство граждане должны будут оплатить пошлину. Для близких родственников (например, если квартира оставлена супругу, дочке, сыну или родителям) плата составляет 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Всем остальным гражданам понадобится оплатить 0,6% от кадастровой или рыночной цены квартиры. Несовершеннолетние и другие категории льготников освобождены от госпошлины.

Правила оформления

Чтобы после смерти гражданина не возникло споров, необходимо правильно составить документ.

В нем необходимо указать:

  • данные о завещателе, в том числе Ф.И.О., адрес проживания, реквизиты паспорта;
  • информацию о нотариусе и месте нахождения конторы;
  • сведения об имуществе;
  • данные о наследниках;
  • указание частей наследуемой собственности;
  • информацию об ознакомлении со ст. 1149 ГК РФ;
  • сведения об оплате госпошлины.

Документ подписывается собственноручно завещателем. В конце ставится подпись удостоверяющего лица. Помимо нотариуса такими полномочиями обладают другие должностные лица, если гражданин находится в соответствующих условиях (ст. 1127 ГК РФ).

К ним относятся:

  • капитаны судов;
  • главврачи больниц;
  • начальники экспедиций;
  • командиры воинских частей;
  • начальники колоний.

Если завещание составляется в чрезвычайных ситуациях или при угрозе жизни наследодателя, то оно должно быть подписано двумя свидетелями. Документ необходимо заверить в нотариальной конторе в течение месяца после того, как будут устранены эти обстоятельства.

Если гражданин не может собственноручно подписать бумагу по причинам, указанным в ст. 1125 ГК РФ, то это указывается в тексте.

Завещание составляется в двух экземплярах, один из которых остается у должностного лица, другой передается наследодателю. Документ должен быть полностью зачитан завещателю после составления. Только после этого гражданин ставит на нем свою подпись. Нотариус должен внести сведения о последнем волеизъявлении в федеральный реестр.

Вопросы наших читателей

Может ли наследник отказаться от ипотечной квартиры?

Завещатель может выбрать одного или несколько правопреемников. Новые владельцы имеют право отказаться от своей части, если не хотят брать долговые обязательства. В таком случае доля недвижимости перейдет в собственность банка. Когда все наследники не захотят брать обязательства, финансовая организация забирает квартиру целиком и реализует на аукционе. Если вырученной суммы не хватает на погашение задолженности, то оставшаяся часть списывается банком.

В соответствии со ст. 1157 ГК РФ оформить отказ можно как в пользу кого-то другого из указанного в завещании, так и без указания определенного лица. Нельзя не принять только часть наследства.

Для оформления отказа необходимо подать соответствующее заявление в нотариальную контору, где открыто наследственное дело. Гражданин может не принять наследство, если в течение месяцев не обратится к должностному лицу. Если у нотариуса имеется информация о месте жительства или работе наследников, указанных в последнем волеизъявлении, то он должен будет известить их о завещании.

Подводные камни

Граждане должны учитывать следующие нюансы:

  1. Родственники, несогласные с последним волеизъявлением наследодателя, имеют право оспорить завещание. Процедура выполняется через суд и только при наличии весомых оснований, например, сомнениях в дееспособности или психическом состоянии завещателя. Поэтому при оформлении документа рекомендуется предоставить нотариусу справку от психиатра.
  2. Если супруги планируют развод, то сначала они должны разделить совместно нажитое имущество. Каждый из них может завещать только свою долю в объекте недвижимости.
  3. Иск в суд о недействительности документа имеют право подать не только родственники, но и другие заинтересованные лица. Основаниями могут служить нарушения формы и порядка удостоверения документа, противоправные действия в отношении завещателя наследниками.
  4. Если в завещании не указаны родственники, то это не может быть основанием для его оспаривания. Иждивенцы и несовершеннолетние должны получить обязательную долю. Остальной частью квартиры собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Заключение

Подведем итоги:

  • Квартиру в ипотеке можно завещать после оформления права собственности.
  • Согласия банка на передачу недвижимости по наследству не требуется.
  • Завещатель может указать одного или несколько наследников, в том числе посторонних лиц, не являющихся ему родственниками.
  • Если долг по ипотеке не выплачен, то вместе с недвижимостью к наследникам переходит обязанность по его погашению.
  • Граждане имеют право отказаться от квартиры с обременением и оплаты кредита. В таком случае недвижимость перейдет в собственность банка.

Чтобы не возникло проблем после смерти наследодателя, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристами об оформлении последнего волеизъявления. Специалисты дадут советы, как лучше составить документ и на какие нюансы необходимо обратить внимание.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание

Ипотека подразумевает приобретение жилья за счет кредитных средств. При одобрении сделки банком, квартира становится собственностью заемщика с регистрацией залога. Завещать ипотечную квартиру можно без ограничений, хотя наследникам придется выплачивать долга по кредиту.

Можно ли завещать: что говорит закон

Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.

Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.

Какие квартиры можно завещать

Никаких ограничений по наследованию объектов недвижимости закон не предусматривает. Должно соблюдаться единственное требование – на квартиру должно быть зарегистрировано право собственности покойного. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН, которую запросит нотариус. Также подать запрос могут сами наследники.

Помимо ипотечных квартир, в содержание завещания можно включить и иные виды объектов. Например, допускается передавать права по наследству на жилье, полученное по приватизации, приобретенное на вторичном рынке за счет своих средств. Нельзя завещать только муниципальную квартиру, выделенную по договору соц. найма.

Можно ли завещать часть квартиры

Если на объект была оформлена долевая ипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключением является совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаются правами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:

  • разделить права на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разную долю для каждого из них;
  • указать в завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (все остальное имущество будет наследоваться по закону);
  • предусмотреть сохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права по наследству.

Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.

Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственного дела.

Кто наследник

Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:

  • жене, детям, родителям, иному родственнику;
  • посторонним лицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
  • юридическим лицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.

Заставить собственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые факты понуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципа свободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным по требованию любого заинтересованного лица.

Можно ли завещать несовершеннолетнему

Завещатель может отписать ипотечную недвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариант наследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономию средств. При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены от уплаты госпошлины. От имени ребенка все формальности в наследственном деле будет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.

Читайте также  Опыт раскрутки интернет магазина

Как оформить завещание

Составить завещание можно только через нотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечет никаких юридических последствий. Нотариус обязан убедиться в дееспособности завещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать права на квартиру не обязательно, но желательно. Это устранит проблемы и идентификацией объекта на стадии наследственного производства.

Содержание документа

Требования к форме и содержанию завещаний предусмотрены ГК РФ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учесть наследодателю:

  • завещание может составляться только в письменном виде (обычно документ оформляет сам нотариус);
  • наследодатель может указать точные характеристик завещанной квартиры в ипотеке, либо сделать оговорку «передается все имущество, принадлежащее на момент смерти»;
  • в тексте завещания указываются паспортные данные собственника, дополнительные условия для вступления в наследство, завещательные отказы и распоряжения.

После составления документа нотариус обязан прочитать его вслух. Только затем ставится подпись и печать специалиста нотариата. Один экземпляр завещания выдается наследодателю, второй остается на хранение в архиве конторы. Также нотариус обязан сделать запись в федеральном реестре, что устранит споры после смерти завещателя.

Стоимость услуги

Услуги по оформлению и удостоверению завещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества или квартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатить нотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланка сотрудниками нотариальной конторы. Как правило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.

За получения ипотечной квартиры в собственность по наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от цены объекта и степени родства с покойным:

  • близкие родственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • дальняя родня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.

Освобождены от платежей несовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получают сразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.

Как избежать оспаривания завещания

Уже после смерти наследодателя может возникнуть вопрос о недействительности завещания. Такой иск в суд могут предъявить не только наследники, лишенные имущества, но и иные заинтересованные лица. Основания для оспаривания указаны в законе, в том числе:

  • нарушение формы и порядка удостоверения завещания (например, при отсутствии подписи и печати нотариуса);
  • распоряжение имуществом, не принадлежавшим покойному (например, если вам одобряют ипотеку, завещать квартиру можно только после регистрации права в Росреестре);
  • нарушение тайны волеизъявления;
  • совершение противоправных действий в отношении завещателя или наследников (например, угрозы или насилие для изменения содержания документа).

Не является нарушением тот факт, что наследодатель не указан в завещании родственников, а отписал ипотечную квартиру постороннему лицу. Ряд лиц (супруг, дети, родители) смогут получить обязательную долю даже в этом случае.

При соблюдении перечисленных правил и норм ГК РФ, проблем с оспариванием не возникнет. Также желательно проконсультироваться у юриста еще на стадии подготовки завещания.

Отказ от ипотеки по наследству

Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.

Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.

Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.

Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.

Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.

Ипотека в наследство: кредит по завещанию

Ипотечный кредит на жилье рассчитан, в среднем, на 15-20 лет. Срок большой, и случается, что заемщик не доживает до его окончания. Что делать в этой ситуации наследникам, обязательно ли платить за недвижимость, чтобы ее получить, и как отказаться от наследства, если платежи по ипотеке слишком высоки или есть большая просрочка, читайте в материале.

Представим ситуацию, что вы стали наследником квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит. Здесь может быть два сценария развития действия: либо вы принимаете эту недвижимость (и долги по ней), либо отказываетесь от нее. Принять или отказаться от наследства — это право, а не обязанность. Так что вступать в наследство или нет — решать только вам.

Я принимаю наследство

В случае положительного решения вы должны понимать, что принимаете все наследство. То есть долг по кредиту придется выплачивать вам. Если же наследников несколько, они разделят кредитные обязательства пропорционально наследуемой доле.

«Например, сумма кредита составила 9 млн рублей, а в наследство вступают три наследника одной очереди. Тогда каждый будет претендовать на 1/3 долю в праве общей собственности. По такому же принципу распределится между ними и долг, который считается солидарным. Проще говоря, если один из наследников перестанет вносить платежи, делать это за него придется остальным. При этом они могут потребовать от недобросовестного наследника возмещения, но в случае отказа вопрос придется решать через суд», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Что нужно делать?

Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода!

«Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», — комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги — это:

  • справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
  • справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
  • документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
  • заявление о вступлении в наследство.

Обращение в банк

Об изменившихся обстоятельствах (о смерти заемщика) необходимо известить и банк, в котором человек брал ипотеку. Сделать это можно лично (с отметкой о принятии на вашем экземпляре обращения) или заказным письмом (обязательно с описью и уведомлением). «Вам, как наследнику, будет нужно предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Затем следует заключение дополнительного соглашения с банком, согласно которому заемщиком становитесь уже вы», — отмечает юрист АВТ Консалтинг Ирина Куликова. Делается это после вступления в права наследования на недвижимость.

Выдача свидетельства о праве на наследство происходит не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка, и платежи не приостанавливаются. Поэтому чтобы не накапливать штрафы и пени, даже в период, когда вы еще не вступили в наследство, лучше ежемесячно оплачивать ипотеку.

«Если наследник понимает, что платеж для него велик, но он очень хочет оставить квартиру, есть возможность обратиться в банк с просьбой о рефинансировании кредита — получения нового кредита на других условиях для закрытия старого. Чаще всего этот вариант выгоднее по величине ежемесячного платежа», — рассказывает Владислав Фролов.

Страховая компания

Идеальный вариант — когда наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье в пользу залогодержателя (банка). В таком случае страховая компания погасит долг по кредиту, и наследникам достанется свободная от обязательств квартира.

Как рассказывает юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова, обычно выплачивается сумма, равная остатку по непогашенной ипотеке 10%. Но бывает, что страховая сумма больше оставшегося долга. Тогда разница передается наследнику.

Что нужно делать?

Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.

«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями. Однако правила „Росгосстраха“ гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства. И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», — предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.

Признание смерти человека, оформившего страховой полис, страховым случаем — не самый желаемый результат для страховщиков. Поэтому проводится тщательное расследование каждой истории, выясняются все детали и причины. «Однозначно не страховым случаем являются самоубийство, алкоголизм и наркомания, смертельные хронические и заразные заболевания. Если они известны до страхования, то выплат не будет. Если же они появились после, задача юриста компании — доказать, что клиент сознательно скрыл эти болезни и ввел страховщика в заблуждение. Если смерть будет признана не страховым случаем, долг по ипотеке переходит к наследнику», — комментирует Надежда Коркка.

Налог на наследство

С 2006 года налогов на наследство не существует, рассказывает Владислав Фролов. Но наследники оплачивают государственную пошлину, которая рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя:

  • 0,3%, но не более 100 тыс. руб. — наследники первой очереди (родители наследодателя, его супруг, родные и усыновленные дети);
  • 0,6% (максимум 1 млн руб.) — наследники других очередей.

Госпошлина при наследстве по завещанию равна 0,3%. Также есть льготы в 50% (предоставляются инвалидам 1 и 2 группы; участникам ВОВ и т.д.) и полное освобождение от уплаты. Последним могут воспользоваться лица, проживавшие с наследодателем на одной территории до и после его смерти, несовершеннолетние лица; граждане, признанные недееспособными, и т.д.

Оплачивается госпошлина при получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, который ведет наследственное дело. Также учитывайте, что нужно еще оплатить техническую и правовую работу этого специалиста. Стоимость этих услуг зависит от прейскуранта конкретной нотариальной конторы.

«Что касается ипотеки, доставшейся в наследство, — необходимо уплатить государственную пошлину от стоимости квартиры на день смерти наследодателя, а не пошлину за ипотеку. Дальше же наследники (после вступления в права) будут оплачивать только налог за квартиру в налоговую инспекцию», — уточняет Владислав Фролов.

Читайте также  Кто может помочь материально из самых богатых

Я отказываюсь от наследства

Бывает и так, что наследник не может/не хочет принимать ипотечную квартиру. Либо же размер долга по кредиту (подробнее об этом ниже) настолько велик, что смысла брать на себя обязательства по выплатам практически нет. Отказ от наследства, как и согласие на его принятие, тоже является нотариально удостоверенным документом. При этом он может быть оформлен у любого нотариуса, а не только у того, кто ведет наследственное дело, отмечает Владислав Фролов.

Наследство, как одно целое

По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», — рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.

Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям — по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому.

«На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру — нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», — добавляет Владислав Фролов.

Как узнать про долги?

Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда.

«До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст — информация конфиденциальна. В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов. Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», — рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.

Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита. Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры — просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества. Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.

Что можно делать с ипотечной квартирой

Вы прошли все этапы оформления ипотеки: от подачи заявки до первоначального взноса. Поздравляем, заветные ключи от квартиры у вас! Что делать дальше? Предлагаем рассмотреть несколько жизненных случаев, которые могут коснуться вас и новой недвижимости.

  • В каких случаях не нужно спрашивать банк
    • Планы на ремонт
    • Прописка: от детей до дальних родственников
    • Квартира в завещание
  • На что требуется разрешение банка
    • Перепланировка
    • Сдача квартиры в аренду
    • Продажа ипотечной квартиры
    • Временная регистрация
    • Можно ли подарить ипотечную квартиру

Все изменения, которые вы хотите провести в квартире, можно поделить на две группы:

  • изменения, о которых не нужно сообщать банку;
  • изменения, требующие согласования с кредитором.

Давайте разберемся в этом вопросе подробнее.

В каких случаях не нужно спрашивать банк

Планы на ремонт

Собственная квартира – это не только укромный уголок, но и простор для фантазии. Первое, о чем думают новые хозяева жилплощади, – сделать ее максимально комфортной и красивой. Нужно ли сообщать банку о своих планах на благоустройство жилья?

Нет. Ремонт квартиры – ваше личное дело, банковские работники не будут возражать, если вы решите переклеить обои или заменить линолеум на ламинат. Поэтому предупреждать о ремонте никого не нужно.

Федеральный закон «Об ипотеке» №102-ФЗ обязывает вас поддерживать жилье в хорошем состоянии.

Прописка: от детей до дальних родственников

Существует мнение: прописаться в квартире на период выплаты ипотеки нельзя. Но прописка требуется для получения множества госуслуг, а кто-то приобретает жилье именно для регистрации. И хорошо, если человек досрочно избавляется от займа. А если неторопливо платить за квартиру на протяжении двадцати лет? Разберемся, где правда.

Прописаться в ипотечной квартире можно. Для постоянной регистрации не нужно разрешение банка. Собственник жилья может прописать как себя, так и близких членов семьи: супруга/супругу, детей, родителей. Об этом говорит ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

А если на иждивении дальний родственник, можно ли прописать его у себя?

Можно. Даже дальние родственники могут получить штамп с пропиской по согласию владельца заемной квартиры.

Жизнь непредсказуема, и причины могут быть разные: пожилой бабушке требуется уход, или вы просто состоите в хороших отношениях с вашим двоюродным братом.

Обычно банк не нужно предупреждать о подобных действиях, но такой пункт порой включают в договор. Поэтому рекомендуем его изучить, чтобы избежать недопониманий.

Квартира в завещание

Дмитрий получил в наследство квартиру от своего близкого родственника. Оказалось, что она находилась в ипотеке, и банк теперь требует выплат с нового владельца. Мужчина удивился: разве такое возможно?

Да. Владелец имеет право завещать ипотечную квартиру и не должен уведомлять банк. Это закреплено в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.

Также завещатель не обязан никому сообщать о том, кому достанется его жилье, банку в том числе. Тайна завещания гарантирована ст. 1123 ГК РФ.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

В принятии решения за кредитором всегда будет последнее слово. Дело в том, что любая перепланировка провоцирует ущерб жилью и выходит за рамки естественного износа. Намеренное ухудшение состояния жилплощади противоречит ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

Предупредите банк о желании продать квартиру. В дальнейшем ходе купли-продажи она получит статус «с обременением». Такой порядок предусмотрен ст. 346 ГК РФ.

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: