Счет эскроу и аккредитив отличия

Широкий перечень имущества, большой выбор эскроу-агентов и специальные правила при банкротстве – эти преимущества выделяют договор условного депонирования. Однако специалисты до сих пор сомневаются в том, была ли необходимость вносить в Гражданский кодекс РФ этот тип договора. Эксперт в области гражданского и банковского права Максим Башкатов и эксперт по договорному и обязательственному праву Артем Карапетов подробно рассмотрели актуальные вопросы договора эскроу. Узнайте больше на legalacademy.ru

Счет эскроу и аккредитив отличия

Эскроу vs аккредитив: отличия, особенности банкротства

Договор условного депонирования изначально был введен в Гражданский кодекс РФ как один из подвидов договора хранения. Однако правоприменительная практика показала, что эскроу зарекомендовал себя в качестве меры по обеспечению исполнения обязательств, отмечает преподаватель юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, руководитель направления «Правовое развитие» в Фонде «Центр стратегических разработок» Максим Башкатов.

Широко договор счета эскроу рассчитывают применять при строительстве жилья с привлечением средств граждан. Застройщики теперь вынуждены аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах, согласно вступившим в силу поправкам в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов » и отдельные законодательные акты РФ. Право использовать эти деньги они получат только после исполнения обязательств перед клиентами. Вступили в силу также изменения, которые позволяют «распаковывать» счета эскроу при сдаче жилья в эксплуатацию, а не при оформлении в собственность.

«В значительной степени ту задачу, которую выполняет договор счета эскроу, можно было реализовывать и раньше через заключение смешанных и непоименованных договоров. Но на практике такая модель сталкивалась бы с серьезными проблемами. Если говорить о вещах, теоретически можно было бы использовать договор хранения со всевозможными агентскими усложнениями. Но, например, для бездокументарных ценных бумаг или для наличных денег эта задача усложнялась бы», – отмечает доктор юридических наук, директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артем Карапетов.

Одним из очевидных конкурентов для договора счета эскроу является аккредитив – более традиционный договорный инструмент и своеобразный способ обеспечения. Специалист выделил основные отлития двух типов договоров:

  • Аккредитив был возможен только в случае, если эскроу-агентом является банк (стороны не могли привлекать в этом качестве адвоката, нотариуса или других). Однако, например, в европейских странах небанковские организации широко привлекаются в качестве эскроу-агентов;
  • Эскроу, в отличие от стандартизированного аккредитива, – трехсторонний договор, который позволяет настраивать отношения сторон (все участвуют в разработке условий);
  • Договор счета эскроу позволяет сторонам структурировать их отношения таким образом, чтобы риск банкротства банка лежал не на должнике, а на кредиторе. Обе стороны также могут выбирать сам банк-посредник. Тогда как аккредитив этого не позволяет, и внесение на счет кредитной организации суммы покрытия не означает исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

«Эскроу – это модель, при которой депонирование денег в банке означает, что должник исполнил обязательства. И если впоследствии банк обанкротится – это проблема кредитора. Конечно, должник может поручиться по долгу банка и встать в положение поручителя. Эту опцию стороны могут как выбрать, так и нет. Иначе говоря, эскроу денежных средств позволяет более гибким образом структурировать эти отношения», – резюмирует Артем Карапетов.

Эскроу в различных вариантах банкротства

Западные аналоги эскроу-агентов предполагают, что имущество, которое находится у них, иммунизировано от взысканий, например, при банкротстве. Однако, отмечает Максим Башкатов, специалисты опасаются, что в случае с отечественными договорами конструкцию могут легко использовать для мошенничеств и вывода активов. Препятствий для этого в Гражданском кодексе РФ, по словам эксперта, практически нет, кроме нормы о сроке договора.

Договор условного депонирования предполагает, что эскроу-агент отделяет полученное на эскроу имущество от своего таким образом, чтобы третьи лица всегда понимали – что входит в имущественную массу эскроу-агента, а что – нет.

«Наше право в целом негативно относится к ситуациям, когда имеет место скрытый траст. То есть когда некое имущество находится формально в собственности агента, а потом при банкротстве оказывается, что это не его полноценная экономическая собственность, а элемент имущества третьего лица. В Германии действует институт тройханд, который позволяет структурировать своеобразный траст с некоторыми изменениями. При банкротстве такого тройханда может оказаться, что некое имущество не попадает в его массу. Отечественное право пока отвергает эту идею», – поясняет Артем Карапетов.

Положение депонента, эскроу-агента и бенефициара в условиях банкротства зависит от обстоятельств, а также от выбранного сторонами агента. Существует несколько видов счетов, которые используются для отделения имущества в эскроу:

  • Номинальный счет – это конструкция, которая появилась в ГК РФ в результате реформы. Ее цель в том, чтобы отделить деньги держателя счета от его собственных. Таким образом, нельзя будет обратиться по долгам владельца счета для взыскания этих средств. Используется номинальный счет, когда эскроу-агентом выступает не банк, а например, адвокат;
  • Публичный депозитный счет – этот тип счета используется для обособления средств нотариуса, если его привлекают в качестве эскроу-агента, от депонированного имущества;
  • Корреспондентский счет банка – здесь сосредотачиваются средства, которые перечисляет депонент банку, выбранному сторонами эскроу-агентом. Особенность в том, что на корсчете они естественным образом смешиваются с другими денежным средствами банка. Однако законом учитывается, что средства на счете эскроу – это не активы, а пассивы кредитной организации;
  • Отдельный счет в депозитарии – применяется для обособления ценных бумаг эскроу-агентом. Такая формализация позволяет всем третьим лицам понять, какие акции принадлежат агенту в экономическом смысле в случае банкротства, а какие нет.

Поддержать строгую логику обособления, когда эскроу-агентом является банк, не всегда удается. Однако несмотря на то, что стороны в этом случае несут повышенные риски при банкротстве банка, эту ситуацию стоит воспринимать как неизбежную для всех иных вариантов, подчеркивает Артем Карапетов. Дело в том, что кредитная организация по сути выступает как финальный агент. Например, даже когда посредником выступает адвокат или нотариус, стороны могут столкнуться с риском банкротства банка, в котором эскроу-агент открыл номинальный счет.

Законодательная ошибка

Специфическая ситуация при банкротстве банка сложилась с нотариусом в качестве эскроу-агента. Согласно законодательству о нотариате, поверенные учитывают деньги, переданные им по договору эскроу, на публичном депозитном счете. Однако, по словам Артема Карапетова, в законодательстве о банкротстве предусмотрено, что в случае банкротства кредитной организации деньги, депонированные в этом банке на публичном депозитном счете, в конкурсную массу банка не попадают. Очевидная и логическая ошибка законодателя, отмечает эксперт, была в каком-то смысле исправлена Верховным Судом РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 7 мая 2018 г. №305- ЭС17-16841(12) по делу №А40-31573/2016). Данную норму о договоре эскроу в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», пояснил суд, нужно понимать не буквально – деньги все-таки попадают в конкурсную массу и не сепарируются.

«Вопрос в том, что при банкротстве банка нотариусы получают приоритет и удовлетворяют свои требования вперед всех очередей, что мне кажется неправильным и не вполне логичным. Нотариусы, по сути, – посредники, тогда почему бизнесмены, которые использовали публично-депозитный счет, получат приоритет перед другими кредиторами банка? Я не предлагаю мультиплицировать это решение на всех эскроу-агентов, а изменить ситуацию и приравнять нотариуса к остальным», – отмечает Артем Карапетов.

Подробнее о договоре условного депонирования в российском праве – в открытом диалоге Максима Башкатова и Артема Карапетова.

Эскроу-счет – что это такое?

О понятии «эскроу-счет» (англ. escrow) массово заговорили после нововведений в области долевого строительства. Однако не все до конца понимают: эскроу-счета – что это вообще такое? Зачем нужен этот банковский счет и чем он отличается от других? Давайте разбираться.

;

Эскроу-счета – что это простыми словами

Сложное слово на деле оказывается достаточно простым явлением. Это счет в банке, где хранятся деньги до того момента, пока условия сделки не будут выполнены. Сдержал слово, сделал, что было оговорено в соглашении – можешь распоряжаться финансами.

Одна сторона размещает средства, показывая, что они есть. То есть предоставляет гарантию оплаты. Деньги замораживаются. Вторая сторона делает обещанную работу и может сразу забрать положенный гонорар.

Практический пример – долевое строительство. Покупатель недвижимости открывает счет и переводит туда нужную сумму для оплаты квартиры. Застройщик уверен, что его работа будет оплачена без задержек и в срок. Покупатель уверен, что он заплатит только тогда, когда будет предоставлена качественная услуга. Две стороны заключают договор, где подробно расписаны обязанности. Когда покупатель получает ключи – застройщик получает оплату. Банк в этом случае выступает нейтральной стороной, которая контролирует действия всех участников сделки.

Как открыть счет эскроу?

Для создания нужно участие трех сторон:

  • кредитной организации;
  • покупателя товара или услуги (депонент);
  • продавца (бенефициар).

Стороны составляют договор – есть стандартная форма, но ее можно изменять. В письменном соглашении должны быть указаны: обязанности всех участников, сумма на счете, условия для перевода денег, описание предмета договора. Важный факт, который обязательно должен быть прописан – доказательство завершения сделки. То есть, как банку понять, что можно отдавать деньги. Чаще всего таким доказательством является какой-либо документ, например, выписка из Единого государственного регистра недвижимости.

После того, как продавец доказал, что качественно предоставил услугу, банк переводит деньги. Часть средств – комиссия кредитно-финансовому учреждению – будет списана за работу посредника.

Краткая схема открытия счета:

  1. Обращение в банк.
  2. Составление договора, который устраивает все стороны.
  3. Открытие счета и перевод средств на них депонентом.
  4. «Заморозка» денег банком.
  5. Ожидание выполнения всех требований соглашения.
  6. Предъявление доказательств выполнения услуги.
  7. Перевод денег бенефициару.

Какие документы понадобятся? Во-первых, письменное заявление, а во-вторых, документ, удостоверяющий личность. Желательно – паспорт, но подойдут и другие. Для физического лица на этом список закончен. А вот юридическому понадобятся дополнительные бумаги. Как минимум – устав и документальные сведения о финансовом состоянии компании.

Обратите внимание, что договор эскроу и договор счета эскроу – это разные вещи. При заключении первого не обязательно создавать счет, можно «заморозить» наличные деньги.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива?

И то, и другое – это два способа расчета между покупателем и продавцом, когда стороны не очень доверяют друг другу. Но аккредитив – это не сам счет. Это обязанность банка перечислить деньги, когда условия сделки будут выполнены. Но счет при этом тоже открывается – для перечисления средств.

Финансовые инструменты очень похожи, но есть условия использования, которые заметно отличаются. В чем они заключаются?

  • договор. Форма договора, который подписывается между двумя сторонами, утверждается Центральным банком РФ. То есть он стандартный, туда нельзя внести правки. А вот в форму договора для открытия счета эскроу – можно;
  • кто следит за сделкой. Ответственность за внесение средств на счет в случае с эскроу лежит только на банке, в случае с аккредитивом – на том, кто пополняет счет;
  • закрытие счета. Если выбран аккредитив, сделать это может депонент. Если не аккредитив – то закрытие счета возможно только при расторжении соглашения;
  • долевое строительство. Согласно законодательству здесь вариантов нет – использовать можно только эскроу-счет;
  • взыскание денег. Для аккредитива это возможно, для эскроу – нет.

Когда используется счет эскроу?

Долевое строительство – не единственная область применения эскроу-счета. Этот финансовый инструмент полезен во всех сделках, где есть риск невыполнения обязанностей какой-либо из сторон. Также его используют тогда, когда между переводом средств и окончанием всех этапов договора проходит много времени. Чаще всего счет открывают в случае с:

  • интеллектуальными операциями;
  • сделками, где задействованы товарные знаки;
  • куплей-продажей дорогостоящих товаров – квартир, домов, ценных бумаг.

Преимущества и недостатки

С появлением обязательного требования об открытии эскроу-счетов при долевом строительстве, такая банковская услуга стала популярной. Инструмент доказал свою эффективность и удобство. Однако, есть небольшие неудобства в использовании – минусы, о которых мы расскажем:

  • услуга по оформлению есть не в каждом банке, поэтому нужно заранее потратить время и найти организацию, которая сможет помочь;
  • по запросу в банк депонент вернуть финансы не может. Это возможно только после официального расторжения договора;
  • деньги на счету «простаивают», никакие проценты не начисляются, как в случае с депозитным аналогом;
  • тот, кто открывает счет, должен заплатить банку комиссию. Исключение – долевое строительство. Здесь оплачивает услугу застройщик.

Вместе с тем, кроме основного плюса – снижение рисков – есть и другие:

  • если говорить о долевом строительстве, то переведенные и замороженные суммы застрахованы государством (до 10 млн.). Это значит, что в случае банкротства или отзыва лицензии у банка клиент сможет вернуть деньги;
  • вернуть сумму можно и при досрочном расторжении сделки;
  • в договор при его составлении можно добавлять новые пункты, которые подходят всем сторонам;
  • если у депонента есть долги перед государством – штрафы – то деньги с такого счета арестовать нельзя, они будут в безопасности.

В каких банках можно открыть эскроу-счет?

Одним из первых такой финансовый инструмент предложил клиентам Сбербанк. В 2018 году можно было открыть счет в любом отделении. Дело в том, что для ввода услуги нужно было иметь высокий финансовый рейтинг – ААА. Это максимальный показатель финансовой надежности и высокий уровень кредитоспособности.

Читайте также  Самая большая сумма денег в мире

К Сбербанку быстро присоединились ВТБ, УБРиР и Генбанк. Чуть позже, прощупав востребованность, присоединились и другие кредитные организации:

При долевом строительств покупатель недвижимости не имеет права выбора банка. Это делает застройщик. Во всех остальных ситуациях участники сделки могут вместе решить, куда обращаться. В этом случае при выборе нужно опираться на финансовые показатели – это рейтинги независимых агентств и официальная информация на сайте. Важно, чтобы организация была зарегистрирована в Агентстве по страхованию вкладов РФ.

Счёт эскроу и аккредитив: что выгодней?

Самые удобные варианты расчётов при покупке квартиры — аккредитив и счёт эскроу. Разбираемся, какой вариант обходится дешевле.

Особенности форм расчётов

Счёт эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идёт об одном и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчётов с эскроу:

  1. Покупатель недвижимости кладёт деньги на счёт эскроу.
  2. Происходит сделка купли-продажи и передача документов на регистрацию в Росреестр.
  3. После получения выписки из ЕГРН, а также подписания акта приёма-передачи, продавец приходит в банк с документами и отдаёт их на проверку.
  4. Убедившись в том, что сделка завершена, банк выдаёт продавцу деньги со счёта эскроу или переводит по реквизитам.

Счёт эскроу – трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив аккредитив может быть отозван, как покупателем, так и самим банком», – отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчётов с аккредитивом:

  1. Покупатель и продавец квартиры заключают договор о том, что они будут производить расчёты по аккредитиву.
  2. Покупатель приходит в банк и подаёт заявление на оформление аккредитива, а также депонирует деньги.
  3. Банк открывает аккредитив и передаёт его продавцу: по сути заполняет бланк с номером, где указывается вид аккредитива (безотзывной), условие оплаты и подтверждается факт, что деньги внесены.
  4. После регистрации сделки в Росреестре, продавец передаёт документы, подтверждающие сделку, в банк вместе с бланком аккредитива.
  5. Если всё в порядке, банк переводит деньги на его счёт (исполняет аккредитив).

При выборе эскроу ответственность за проведение расчётов лежит на банке. При аккредитиве, финансовое учреждение выступает только как посредник и гарант передачи денег от покупателя продавцу.

«Рисков при таких расчётах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки, либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», – считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

  • по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
  • в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
  • средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
  • счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
  • счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
  • способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

  • можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
  • быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
  • дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
  • открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости Александр Кисилёв.

Расходы

Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:

  • по ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу);
  • при покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3-5 тыс. рублей.

Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу

Банк Тариф на открытие счёта Приём, проверка и передача документов
Сбер по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,7% годовых по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,2% от суммы платежа,
min 5 тыс. руб.
Россельхозбанк 3 тыс. рублей
ВТБ по ДДУ бесплатно
Газпромбанк
Санкт-Петербург

Во что обходятся аккредитивы:

  • бесплатных вариантов расчётов по ДДУ – не бывает;
  • затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых, при выполнении определённых требований банка, но максимальные суммы не превышают 9 тыс. рублей (в среднем от 1-3,5 тыс. рублей).

Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.

Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.

Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью

Банк Размер комиссии банка за открытие аккредитива Размер комиссии за обслуживание аккредитива (извещение, исполнение и пр.)
Сбер в среднем от 1,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за одну операцию (0,2% от суммы сделки) бесплатно
Открытие от 1 тыс. руб., 0,15% от суммы бесплатно
ВТБ 9 тыс. руб. бесплатно
Газпромбанк 1,5 тыс. руб. 1,5 тыс. руб.
Райффайзенбанк при сумме аккредитива до 1 млн – бесплатно, всё что выше – 2-3,5 тыс. руб. бесплатно
Уралсиб бесплатно, если недвижимость покупается в рамках ипотеки банка – 990 руб. бесплатно

Резюме

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придётся раскошелиться минимум на 1-9 тыс. рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определённых условий.

Варианты расчётов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.

Применение счета эскроу, в том числе для юридических лиц

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Что собой представляют эскроу-счета
  2. Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива
  3. Ключевые особенности эскроу-счета
  4. Преимущества и недостатки
  5. Эскроу-счет для юридических лиц
  6. Как открыть эскроу-счет

Эскроу-счета – новая банковская услуга, которая пока мало известна широкой аудитории. Рассмотрим ее особенности, преимущества и недостатки.

Что собой представляют эскроу-счета

Эскроу-счета представляют собой специальные счета, открываемые в банке. О них сказано в пункте 2.8 инструкции ЦБ №153-И от 30 мая 2014 года. Нужны они для временного помещения денег на счет. Средства размещаются владельцем счета. При наличии некоторых оснований, оговоренных в соглашении между сторонами, деньги передаются третьему лицу. Соответствующее определение содержится в пункте 1 статьи 860.7 ГК РФ.

Вопрос: В каком порядке учитываются средства, поступившие на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Участники соглашения, на основании которого открывается счет эскроу:

  • Банк (он будет считаться агентом эскроу).
  • Владелец специального счета (депонент).
  • Третье лицо, которому будут в итоге перечислены деньги со счета (бенефициар).

Само соглашение именуется договором условного депонирования. Суть эскроу-счета – передача денег бенефициару не напрямую, но опосредованно, через банк. Средства передаются только при соблюдении ряда условий, оговоренных в соглашении.

Интересно, что понятие счетов эскроу в России и за рубежом различается. В России эскроу-счета не используются при операциях с ценными бумагами. Третьим участником соглашения может являться только банк. На западе же третьей стороной могут быть агентства. В России счет эскроу обычно используется при операциях с большими суммами. К примеру, это могут быть сделки с недвижимостью.

Вопрос: Распространяются ли гарантии системы обязательного страхования вкладов на ИП, разместивших для осуществления предпринимательской деятельности денежные средства на счетах эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества или для расчетов по договорам участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Отношения между участниками сделки регламентируются статьей 860 ГК РФ. Однако из этой статьи не вполне понятно отличие эскроу от аккредитива. Рассмотрим подробнее схему работы с рассматриваемым специальным счетом, а также его отличие от аккредитива.

Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива

Порядок работы с эскроу-счетами:

    Между тремя сторонами оформляется соглашение. При аккредитиве, в свою очередь, договор оформляется лицом, которое размещает деньги на счете. В соглашении по счетам эскроу нужно обязательно прописать все условия, при которых деньги со счета будут переданы третьему лицу.

  • Дальнейшие действия зависят от того, какая именно сделка осуществляется с помощью эскроу. Если это сделка с недвижимостью, то документы на жилье направляются на регистрацию. Теперь сделать это можно безо всяких рисков. Если квартира не будет зарегистрирована на нового владельца, деньги не передаются продавцу. То есть исключены всякие риски мошенничества.
  • После того как все документы на квартиру оформлены и переданы покупателю, участники договора встречаются в банке. Бумаги, касающиеся предмета сделки, направляются представителям банковского учреждения. Эти документы внимательно изучаются на предмет законности и соблюдения условий соглашения.
  • Если предоставленные бумаги отвечают всем поставленным условиям, третье лицо (бенефициар) получает доступ к деньгам.
  • Что происходит со счетом эскроу в долевом строительстве при прекращении обязательств?

    Эскроу имеет много схожих черт с аккредитивом. Однако есть и существенные отличия, на которые нужно обратить внимание.

    Ключевые особенности эскроу-счета

    Рассмотрим ключевые нюансы применения специального счета:

    • Банк за предоставление рассматриваемой услуги берет определенное вознаграждение. Однако это вознаграждение нельзя брать из средств, размещенных на специальном счете. Допускается это только в том случае, если соответствующее положение присутствует в договоре между сторонами (пункт 3 статьи 860.7 ГК РФ).
    • На эскроу-счете может помещаться только сумма средств, предусмотренная договором.
    • Деньги, размещенные на специальном счете, нельзя арестовывать или списывать по обязательствам участников договора (пункт 4 статьи 860.8 ГК РФ).

    Большая часть положений по управлению эскроу-счетом регулируется именно заключенным договором. Если в договоре нет того или иного положения, по умолчанию нужно следовать законодательству.

    Преимущества и недостатки

    Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:

    • Возможность быстрого управления счетом. Если действие договора прекратится, то и счет автоматически перестанет обслуживаться. И это также отличие эскроу от аккредитива. Если оформлен аккредитив, при прекращении действия договора действие счета не аннулируется автоматически. Придется идти в банк и составлять заявление о закрытии счета. Эскроу избавляет от этой необходимости.
    • Главная функция спецсчетов – предупреждение мошенничества. Исключается вероятность того, что покупатель отдаст деньги, но ничего не получит. Рассмотрим на примере сделок с недвижимостью. До сих пор действуют мошеннические схемы, в рамках которых покупатель отдает деньги за квартиру, но в права собственности не вступает. Но и продавец несет определенные риски. Он может передать права собственности покупателю, но не получить деньги. Наличие третьей стороны (банка) исключает все эти риски. Деньги продавец получает только при выполнении условий соглашения. В частности, это передача прав собственности на жилье.
    • Для выполнения операций со счетом эскроу нужно ограниченное количество документов. Нужно предъявить бумаги, перечень которых содержится в договоре. Стороны сделки могут самостоятельно определять перечень документов, которые было бы удобно предъявлять для подтверждения исполнения обязательств. Если открыт аккредитив, придется предъявлять документы, перечень которых установлен законом.
    • В рамках операций с аккредитивом банковские сотрудники довольно формально подходят к проверке предоставляемых документов. То есть остается риск неисполнения условий договора. Связана эта необязательность с тем, что банк не несет ответственности в рамках обслуживания спецсчета. При открытии эскроу-счета банк несет повышенную ответственность. А потому представители финансового учреждения относятся к проверке документов со всей внимательностью. И это дополнительно исключает риски мошенничества.

    Эскроу-счета не лишены и недостатков:

    • Эскроу – это инструмент для обеспечения существующих обязательств. Это не вид безналичного расчета. То есть деньгами на эскроу-счете нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Они предназначаются именно для конкретного человека и выдаются только после исполнения условий, указанных в договоре.
    • Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
    • Если возникнут спорные моменты, будет достаточно сложно разрешить конфликты в суде. Связано это с недостаточной судебной практикой.

    Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.

    Эскроу-счет для юридических лиц

    Счетами эскроу могут пользоваться и ФЛ, и ЮЛ. Участниками сделки могут быть лица с разными статусами. К примеру, допускается открывать счет между организацией и ФЛ.

    Правила эскроу практически не меняются в зависимости от того, кто открывает счет. Однако если делает это ФЛ, присутствуют некоторые особенности. В частности, только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию. Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года.

    Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

    Как открыть эскроу-счет

    Для открытия счета нужно найти банк, предоставляющий соответствующие услуги, и составить заявление. В нем обычно указывается следующая информация:

    • Предмет соглашения.
    • Порядок осуществления операций с деньгами на счете.
    • Права и обязанности участников.
    • Продолжительность действия договора.
    • Реквизиты всех сторон.

    Точный порядок открытия эскроу-счета нужно уточнять в конкретном банке.

    Что такое счет эскроу

    И где его используют

    Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

    Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

    Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

    На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

    Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

    Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .

    Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

    Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

    ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

    Плюсы и минусы счета эскроу

    1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
    2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
    3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
    4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
    5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
    1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
    2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
    3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
    4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

    Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

    Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

    Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

    Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

    Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

    И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

    Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

    Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

    Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
    Форма договора Утверждена Центробанком Стороны могут вносить любые изменения Стороны могут вносить любые изменения
    Ответственность за платеж Несет депонент Несет банк Несет депонент
    Закрыть счет досрочно Может депонент, в любой момент Только если одна из сторон расторгнет договор Может депонент, в любой момент
    Получает деньги со счета Получатель или тот, на кого он указал Только бенефициар Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
    Использовать в долевом строительстве Нельзя Необходимо, за исключением особых случаев Нельзя
    Страхование Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
    Деньги могут взыскать Да Нет Да

    Для каких видов сделок применяется счет эскроу

    Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

    Чаще всего счета эскроу применяют:

    1. В долевом строительстве.
    2. При продаже недвижимости.
    3. При продаже ценных бумаг.
    4. При продаже бизнеса.
    5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
    6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

    Схема действия счета эскроу

    Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

    1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
    2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
    3. Банк блокирует деньги на счете.
    4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
    5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

    Кому принадлежат деньги на счете эскроу

    По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

    ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

    Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

    Открытие счета эскроу

    Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

    В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

    Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

    После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

    Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

    У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

    Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

    От физического лица потребуется только паспорт.

    В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

    Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

    Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

    ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

    Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

    Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

    Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

    Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

    Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

    Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

    Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

    В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

    Отличия эскроу и аккредитива по сделкам с недвижимостью

    Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

    Летом 2017 года в Гражданский Кодекс РФ введена новая норма, которая касается договоров депонирования или эскроу (от 26.07.2017 N 212-ФЗ). Эти соглашения внедрялись в России с 2014 года, но с 2017 года эскроу-счета начали активно применяться при заключении сделок, особенно в долевом строительстве.

    Условия выполнения сделки напоминают аккредитив. В обоих случаях в заключении соглашения принимают участие три стороны – покупатель или заказчик, продавец или исполнитель, а также банк. Но несмотря на схожесть, между эскроу-счетами и аккредитивом есть существенные различия.

    Какие изменения были внесены в законодательство?

    Указанный Закон внес изменения в раздел об условных счетах и ​​вводит новую концепцию «условного депонирования», которая ранее не была предусмотрена законодательством:

    1. Процедура определения права собственности на денежные средства на счете условного депонирования уже установлена. До даты, когда должен произойти перевод средств, деньги на счете условного депонирования принадлежат вкладчику, а после этой даты – бенефициару;
    2. В отличие от депозитных счетов, по договорам условного депонирования могут быть депонированы не только денежные средства, но и бездокументарные ценные бумаги, а также любые другие движимые активы. Например, инструменты условного депонирования могут использоваться в сделках по продаже и передаче акций;
    3. В то время как в отношении счета условного депонирования функции агента условного депонирования могут выполнять только банки, любое лицо может быть агентом условного депонирования в соответствии с договором условного депонирования. Если депонированы безналичные средства, и у депозитного агента нет статуса банка, должен использоваться номинальный депозитный счет агента (не целевой депозитный счет).
    4. Депонированные активы не могут быть арестованы для удовлетворения требований кредиторов вкладчика или агента по условному депонированию. В то же время кредиторы бенефициара могут реализовать его право требовать передачи депонированных активов у агента условного депонирования.
    5. Поправки к Закону о банкротстве предусматривают, что банкротство вкладчика не мешает агенту по условному депонированию передавать активы бенефициару для выполнения обязательств вкладчика. Таким образом, депонированные активы не подлежат включению в состав имущества банкротства должника (если только основания для передачи активов бенефициару не возникают в течение шести месяцев с начала процедуры банкротства).

    Какие изменения в аккредитивах?

    Закон также изменяет положения об аккредитивах (ст.867 ГК РФ):

    1. Понятие «переводной аккредитив» впервые введено в ГК РФ;
    2. Переводной аккредитив позволяет бенефициару указать другое лицо, в пользу которого будет выполнен аккредитив (второй бенефициар фондов), без правил замены лиц в обязательстве, применяемом в этом случае;
    3. По умолчанию аккредитив считается безотзывным. До этого считалось, что любой аккредитив может быть отзывным, если стороны не определили другое в положениях договора.

    Изменив и закрепив нормы, которые касаются эскроу-счетов и аккредитива, Законодатель обозначил основные отличия этих двух похожих соглашений. Вкратце укажем основные различия между ними.

    Чем отличается эскроу и аккредитив?

    Существенное отличие счетов депонирования от аккредитива в том, что первые более гибкие, они просты в оформлении. Аккредитив строго регламентирован законодательством, стороны сделки ограничены в существенных изменениях условий сделки.

    Но несмотря на это преимущество, эскроу имеют следующие недостатки:

    1. Не все банки имеют право оказывать услуги по открытию эскроу-счетов, их в России на текущий момент не более трех десятков. А вот оформление аккредитива является одним из предлагаемых финансовых продуктов практически каждого банка;
    2. Размер суммы, которая гарантировано возвращается собственнику при банкротстве финансового учреждения, ограничена 10 млн р. Для сделок с дорогой недвижимостью этого может быть недостаточно;
    3. Эскроу счета надежно защищены, но до тех пор, пока злоумышленникам не удастся привлечь к преступлению сотрудника банка. Аккредитив более надежен, меньше зависит от человеческого фактора;

    Кроме того, если в случае с счетом депонирования посредником может выступать как банк, так и нотариус, а также юридические и другие организации и лица, при аккредитиве в качестве посредника допускается только банк. В последнем случае можно передать только деньги, эскроу-счета можно использовать для передачи как денег, так ценных бумаг, движимого имущества.

    Аккредитив оформляется заявлением или соглашением в простой письменной форме. Договор депонирования нужно заверять у нотариуса, простая письменная форма допускается для безналичных средств и бездокументарных ценных бумаг.

    Другие отличия аккредитива от эскроу

    В обеих формах есть существенная разница по срокам. Так, аккредитив не имеет каких-либо ограничений, а договор депонирования не может действовать более 5 лет.

    Оба договора активно применяются при покупке недвижимости, оформлении ипотеки, а также в договорах, которые касаются взаимных обязательств. Но к счетам эскроу также прибегают в корпоративных сделках, которые касаются слияния и поглощения, а также при страховании и строительстве.

    Для справки! С 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов при долевом участии в строительстве обязательно.

    Нужно отдавать отчет, что до закрытия сделки деньги находятся у посредника, в частности, в банке. Но его могут лишать лицензии, он также не застрахован от банкротства. В таких случаях при аккредитиве риски ложатся на плательщика, который внес необходимую сумму (письмо Президиума ВАС от 15.01.1999 № 39).

    При эскроу-счетах все наоборот. Риски несет та сторона, которая вправе требовать от банка доступ к средствам при выполнении всех указанных в договоре условий. Например, в треугольнике дольщик, застройщик и банк в случае несостоятельности финансовой организации именно застройщик несет материальные потери. Именно он будет обращаться за получением страховой суммы, ограниченной 10 млн р.

    Есть и отличия в формировании ценовой политики. Для аккредитива финансовая организация выводит стоимость услуги, назначает какой-то тариф. При определении стоимости во время заключения эскроу-счетов учитывается сложность сделки, и кто выступает в роли посредника. И только если это банк или нотариус, применяются фиксированные тарифы. Если обращаются к другим организациям и физическим лицам – стоимость может быть различной.

    Особенности эскроу-договоров

    При заключении соглашения условного депонирования предприятие или физическое лицо может выбрать независимую сторону. Именно через нее будут передаваться как деньги, так и имущество (ст.926.1 ГК РФ). При этом соглашение условного депонирования защищает имущественные интересы обеих сторон.

    Важно знать! Третья сторона обязана проконтролировать выполнение условий договора обоими участниками.

    К заключению договора эскроу прибегают в тех случаях, если стороны исполняют взятые на себя обязательства не одновременно, их действия не совпадают по времени. В сделках с недвижимостью это не редкость, особенно при участии в долевом строительстве. Деньги отданы, а жилье застройщик обязуется предоставить через 2-3 года.

    К договору эскроу в таких случаях прибегают по двум причинам:

    1. Стороны не готовы идти на риск нести существенные финансовые потери;
    2. Такие требования действующего законодательства, как в случае с Законом о долевом строительстве (ФЗ-214 со всеми изменениями).

    В последнем случае и ведется речь об участии в долевом строительстве. Норма, которая обязывает стороны, дольщика и строительную компанию, вступать в договорные отношения только с подписанием эскроу-счета.

    Как это работает?

    В заключении договора принимает участие три стороны, а именно:

    1. Лицо-депонент – покупатель, дольщик, заказчик и другие юридические и физические лица, перечисляющие деньги за товар или услугу, которые будут поставлены в будущем;
    2. Бенефициар – продавец, строительная компания, исполнитель и другие юридические и физические лица, которые обязуется исполнить услугу или поставить товар в соответствии с условиями договора;
    3. Эскроу-агент – банк, нотариус, юридическая или другая организация, физическое лицо, принимающие деньги или имущество и обязующиеся их передать бенефициару, если он выполнит условия договора.

    Для справки! Если бенефициар не исполнит условия договора, деньги или имущество возвращаются депоненту. Само соглашение регламентируется ст.926.1 ГК РФ.

    В сделках с недвижимостью, особенно при долевом участии, это означает, что застройщик или продавец обязуется передать квартиру или другой жилой/нежилой объект в указанный срок. Со строящимся домом это означает, что жилое или другое помещение до этого времени будет введено в эксплуатацию и передано дольщику.

    Весь принцип осуществления сделок по таким договорам регламентирован ст. 860.7 ГК РФ. При этом застройщиков обязан привлекать средства дольщиков на основании в порядке ст.ст. 15.4-15.5 Закона о долевом строительстве.

    В этих нормах указано следующее:

    1. Привлечение денег на долевое строительство осуществляется через эскроу-счета;
    2. В качестве агента используется банк;
    3. Деньги на эскроу-счета вносятся только после регистрации соглашения о долевом участии;
    4. На эти средства не начисляется процент;
    5. После предоставления доказательств исполнения со своей стороны условий соглашения, застройщику переводятся деньги в течение десятидневного срока.

    Важно знать! Эскроу-агент может отказаться от трехстороннего договора в одностороннем порядке, если деньги по договору поступят позднее, чем через три месяца после его заключения.

    Обратите внимание, что в долевом участии в качестве агента привлекается только банк, а не любой другой агент в виде нотариуса, юридической компании и т.п, как это допускается для эскроу в общем случае. В таком локальном случае наблюдается схожесть условного депонирования и аккредитива.

    В каких случаях расторгается?

    Эскроу-договор может расторгаться как на основании положений ГК РФ, так и Закона о долевом строительстве. В первом случае основания регламентированы ст.860.10, а именно:

    1. По истечению срока соглашения;
    2. В результате его прекращения по другим законным причинам.

    Этот счет не может закрываться по заявлению о закрытии счета или при отсутствии денежных операций в течение двух лет. Основания для закрытия, которые предусмотрены ст. 859 (п.п.1-2) на эскроу не распространяются.

    Выше указывалось, что стороны могут предусматривать и другие условия закрытия счета. То есть, депонент и бенефициар могут прописать все те основания для закрытия эскроу, которые посчитают нужными. Именно они и будут регламентировать дальнейшие отношения между сторонами.

    Если договорные отношения между сторонами прекращаются, эскроу-агент обязан вернуть деньги депоненту. Операция совершается на основании полученных данных, что соглашение расторгнуто. Для этого депонент обязан предоставить соответствующую выписку из госреестра.

    Главное отличие эскроу от аккредитива

    Заключается оно в том, что эскроу-агент обязан проверить соблюдение условий сделки. При аккредитиве банк также выплачивает деньги бенефициару после предоставления ему необходимых по условиям сделки документов. Разница в том, что в этом случае он проверяет именно наличие всех справок, выписок и других бумаг, указанных в соглашении.

    А вот эскроу-агент осуществляет полный контроль над выполнением сделки – с самого ее начала до полного завершения. Ответственность за сохранность средств лежит на нем. И при ошибке, если деньги переданы необоснованно или преждевременно, он обязан компенсировать пострадавшей стороне материальный ущерб в полном объеме.

    По этой причине не все банки готовы обслуживать эскроу-счета, а кроме того, не каждый из них будет аккредитован Центробанком. Поэтому если при аккредитиве нужно тщательно проверять финансовые учреждения на предмет надежности, в случае с эскроу эту функцию выполнил Банк России, резко ограничивший кредиторов, которые могут работать с этими счетами.

    Кроме того, если во время действий эскроу-договора (а значит, деньги или имущество уже переданы агенту) против депонента началась процедура банкротства, управляющий не сможет включить депонированное имущество или средства в конкурсную массу (ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Аналогичная норма содержится в Гражданском Кодексе (ст. 926.7.)

    Исключение – основания для передачи этих средств не наступили в течение полугода после начала конкурсного производства. При аккредитиве подобные условия отсутствуют, и деньги, которые находятся в банке, управляющий может включать в конкурсную массу.

    Елена Алексеева/ автор статьи

    Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с заработком и оформлением документов для ведения бизнеса, освещением и автоматикой. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Елена Алексеева.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Sps-Studio.ru
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: