Брать ипотеку или копить на квартиру

Что лучше – копить или брать ипотеку?

– Что лучше: копить на квартиру или купить по ипотеке?

Отвечает коммерческий директор SDI Group Максим Каварьянц:

Если квартирный вопрос стоит остро, то накопить на квартиру в короткие сроки крайне затруднительно. Рассмотрим сценарий, когда необходимо приобрести недвижимость, но при этом хочется найти наиболее выгодные варианты и возможности ее приобретения.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру с выделенной спальней и 17-метровой кухней-гостиной в малоэтажном комплексе, расположенном в Одинцовском районе. Ее стоимость 3,2 млн рублей.

Средний размер первоначального взноса собственных средств при покупке квартиры в ипотеку за первое полугодие 2017 года в этом проекте составил 20%, то есть 640 тысяч рублей. Если приобрести данную квартиру в рамках специальной ипотечной программы под 8% годовых, то получается:

• стоимость квартиры 3,2 млн рублей;
• собственных средств 640 тысяч рублей;
• сумма кредита 2,56 млн рублей;
• срок кредита 7 лет, ставка 8%;
• сумма ежемесячного платежа 39 901 рубль.

При этом ключи от квартиры вы получаете в конце 2017 года.

Теперь попробуем рассчитать, за какой срок можно накопить на данную квартиру, имея тот же самый первоначальный взнос. Большинство жителей в стране используют банковские вклады как основной инструмент накопления денежных средств. Это обусловлено как историческими особенностями, так и тем, что из множества финансовых инструментов вклады лучше всего защищены.

Средняя ставка по вкладам 6%. И, судя по политике ЦБ, она будет снижаться. Рассмотрим вклад с ежемесячной капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 39 901 рубль. При первом взносе 640 тысяч и этих условиях полную сумму на покупку квартиры вы накопите ориентировочно через 4,5 года. Однако стоимость недвижимости может к этому моменту заметно вырасти, в результате человеку снова придется копить.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Оптимальный выбор будет зависеть от финансовой ситуации конкретного покупателя. Если на руках имеется значительная сумма и оставшиеся средства покупатель может скопить за полтора-два года, откладывая не больше половины зарплаты, это будет более разумным решением (даже если потребует временного, но значительного ухудшения качества жизни).

Если же накопления минимальны, а необходимость в улучшении жилищных условий есть, то стоит рассмотреть вариант ипотеки. Условия по ипотечным кредитам сейчас гораздо мягче, чем год-два назад, ставка по базовым программам в 10,5% и даже ниже далеко не редкость. Кроме того, на рынке присутствует значительный выбор программ с минимальным и даже с нулевым первоначальным взносом. Понятно, что ставка по таким программам будет выше, но при отсутствии накоплений это неплохой стартовый вариант. Естественно, хотя бы у одного из членов семьи такого заемщика должна быть уверенность в определенном стабильном доходе.

В целом, если постоянная работа у потенциального покупателя квартиры есть, а накоплений нет, ипотека остается практически единственным реальным вариантом, если только он не рассчитывает на крупную выплату, получение наследства и т. п. в ближайшие полгода (в этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о рассрочке или просто подождать). Второй вариант, при котором можно попробовать накопить на квартиру за пять-семь лет, если потенциальный покупатель может ежемесячно откладывать в копилку не менее 60-70 тысяч рублей. Это возможно, например, если семья занимается арендным бизнесом или имеет другие постоянные источники дополнительного дохода.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко

Выбор зависит от ситуации покупателя и его финансовых возможностей. При этом нужно понимать, что оформление кредита подразумевает наличие первоначального взноса, и на этом этапе будет необходимо собрать определенную сумму хотя бы минимальную, необходимую для одобрения заявки.

На сегодняшний день самые выгодные программы на рынке вторичного жилья подразумевают ставки в диапазоне 9,25-12%, размер минимального первоначального взноса в зависимости от программы составит 10-20%, поэтому заемщики смогут подобрать оптимальный вариант. Вопрос в том, что копить на квартиру придется очень долго. При заработной плате в размере 65 тысяч рублей и ежемесячных расходах на уровне 23 тысячи рублей в год можно будет собрать порядка 500 тысяч рублей, при этом получить сумму в размере 5 млн рублей удастся лишь после 10 лет. Ситуация усложняется, если потенциальный клиент арендует жилье. Если мы говорим о семье, то здесь также нужно учитывать расходы на иждивенцев.

Простые расчеты показывают, что ипотека зачастую становится более предпочтительным и даже единственным вариантом для покупки жилья. Можно не терять годы в процессе накопления денег, а совершить сделку в текущий момент. Самое главное комфортный платеж, который зависит от суммы ипотеки и условий программы.

Возьмем расчет: потенциальный покупатель за четыре года накопил порядка 2 млн рублей (условия те же: заработная плата в размере 65 тысяч рублей). Как вариант, он может приобрести однокомнатную квартиру в Реутове за 4,2 млн, расположенную в шаговой доступности от станции метро «Новокосино». Сумма кредита: 2,2 млн рублей. При ставке на уровне 10% и сроке кредита, составляющем 15 лет, размер ежемесячного платежа составит около 23,6 тысячи рублей. Это комфортный платеж, учитывая, что в нашем примере заемщик готов был в месяц откладывать порядка 42 тысяч рублей.

Отвечает генеральный директор ГК «Грин финанс» Наталья Абдулаева:

При цене однокомнатной квартиры, к примеру, в 2,5 млн рублей, откладывая ежемесячно 20 тысяч рублей, придется копить около 10 лет задел на будущее не очень перспективный, ведь жилье нужно сейчас. Конечно, ипотека в наше время основной инструмент в приобретении квартиры, но у банков очень жесткие условия к заемщикам. Вы не можете прийти и сказать: «Вот мой первоначальный взнос, хочу ипотеку на 15 лет». Все будет зависеть от уровня Вашей платежеспособности, и, возможно, первоначальный взнос превысит в несколько раз сумму накоплений. В качестве альтернативы можно рассмотреть приобретение квартиры в лизинг достаточно молодой продукт на рынке финансовых услуг. Его плюсы: небольшой фиксированный первоначальный взнос (в размере 20% от стоимости жилья), минимальный пакет документов, быстрое оформление. Ставки чуть выше ипотечных, но в ежемесячные платежи включены все затраты по оформлению сделки, нет кредитных комиссий, и если Вы вносите чуть больше суммы платежа, то стоимость финаренды автоматически снижается, а по истечении срока договора все документы на Вас оформляет лизингодатель. К сожалению, этот способ приобретения жилья в России пока не популярен, хотя в Европе и США около 30% сделок с недвижимостью осуществляется именно так.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

• Ставки по ипотеке
• Цены на недвижимость
• Взять ипотеку или копить
• Стоит ли ждать снижения ставок

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – увеличились и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2021 года президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена. Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

Цены на недвижимость

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить следующее:

• Рост инфляции.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.

• Цены на жилье.

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

• Вопрос хранения денег.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться:

• Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

• Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

• Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

• Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
• Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.

Моя история получения ипотеки — личный опыт и советы

В интернете много споров – брать дом/квартиру в ипотеку или жить на съемном и копить, пока не получится купить свой угол. Я могу сказать, что копить намного тяжелее, чем платить по долгам. Каждый раз приходится идти на сделку с совестью, потому что «когда там будет тот дом, а вкусняшку хочется сейчас». Кроме того – ту же самую квартиру через несколько лет купить уже не получится. Из-за инфляции и повышения цен она станет дороже. Покупка превратиться в погоню за призраками или попытку купить хоть что-то на собранные деньги. Поэтому я очень рекомендую брать ипотеку сразу, как только появится такая возможность.

Как мы поняли, что надо искать дом

После свадьбы мы чуть больше года жили с мамой мужа. Потом поняли, что в той деревне жить дальше невозможно и переехали к моему отцу. Там относительно спокойно жили 4 года. Но в какой-то момент поняли, что это слишком сложно – 10 человек в доме.

Да, большой и частный дом, но постоянно так жить невозможно, постепенно копятся обиды и недосказанности. И вся жизнь – это компромисс с самим собой. Каждый раз нужно решить, сказать, что не дают выспаться после суток или промолчать и сжечь собственные нервы.

Потом у нас родился второй ребенок, мы получили материнский капитал и поняли, что срочно надо покупать новый дом.

Снимать не хотелось категорически, поэтому мы рассматривали быстровозводимые дома из сэндвич-панелей и дома в ипотеку на вторичном рынке.

Первый вариант отмели довольно быстро. В нашем регионе сильный ветер, который делает сомнительной такую легкую постройку с высотой в 2 этажа. Зимой тоже бывает ветер, который обещает выдуть из дома все тепло. В общем, посмотрели варианты и поняли, что будем искать частный дом, так как всю жизнь прожили в частном секторе.

Первоначальный взнос

Следующая проблема, которая у нас возникла – чтобы взять дом в ипотеку, нужно иметь взнос минимум в размере 15% от полной стоимости объекта. У нас был материнский капитал, но в банке сказали, что должны быть хотя бы 100 000 рублей дополнительно, чтобы подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на всякие процедуры оформления и страховки требовалось тоже около 100 000 рублей. На что требуются дополнительные средства – тема для отдельного поста. Главное – не забывайте, что первоначальный взнос это не единственная сумма, которая нужна уже на старте.

Нужно было собирать деньги, но я была в декрете. Подрабатывала на дому копирайтером, но с малышом на руках это было довольно сложно. Пока мы думали, как правильно это сделать, муж успел разругаться с отцом и поиск дома стал просто первой задачей.

В итоге нам удалось через Авито (повезло, не иначе) найти дом в нашем же поселении. Стоимость дома – 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос в этом случае – ровно наш материнский капитал, 450 000 рублей. У нас сменился менеджер в этот момент и сказал, что дополнительные 100 000 собрать нужно обязательно.

Мы сначала нашли дом, который нам нравился, а потом собирали деньги на него. Так делать не стоит, если вы не хотите определенный дом на определенной улице. Если не принципиально, в какой высотке жить, то лучше сначала получить одобрение ипотеки, чтобы знать, на какую сумму рассчитывать.

Кроме того, что нужно было собрать деньги на взнос и другие платежи, нужно было где-то жить. И мы сделали удивительную вещь – мы договорились с владельцами дома и сняли у них половину нашего дома за 10 000 рублей. Это было с одной стороны гениально – мы смогли пожить там зимой и удостовериться, что все работает, дома тепло, можно поискать разные проблемы и недочеты. С другой стороны – это 10 000 рублей в месяц, которые нужно было откладывать. Мы переехали. И тут оказалось странное – при желании можно собрать любую сумму.

Как мы экономили

После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.

Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.

Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.

Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.

Каждый раз, когда приходилось заглядывать в сейф, я думала «ну вот, не смогла сэкономить». Это тоже подстегивало. Все финансы хранятся у меня, муж этим не занимается, поэтому рассчитывать не сложно.

Как выбирали ипотеку

Мы молодая семья, которая хочет взять дом в частном секторе за городом. Поэтому выбора особенного не было. Была только одна программа у крупного зеленого банка, которая нам подходила.

Нам попался отличный менеджер, который помог снизить ставку с 10,9% до 9,4%. Как молодой семье нам снизили на 1% благодаря программе. 0,3% сняли за то, что мы провели страховку дома и жизни мужа. Первое обязательно, а без второго у нас процент выше, страховаться удобнее, да и безопаснее, жизнь такая штука. Еще 0,2% сняли, так как мы провели сделку электронно.

Нам не пришлось обращаться к нотариусу, риелтору мы тоже платить не стали, так как дом нашли сами, жили какое-то время в доме и присматривали за пожилой хозяйкой, которой зимой было тяжело в доме одной. Хозяева дома пошли на уступки и отказались от услуг риелтора, который в общем не сделал вообще ничего, мы все делали сами с владельцами.

Как выплачиваем

Платеж по ипотеке 21 200 рублей в месяц. Мы взяли ипотеку на 30 лет (специально брали самый большой срок, так как я была в декрете, хотели подстраховаться). Постепенно делаем небольшой косметический ремонт, в этом году были на море вдвоем (сделали себе мини-отпуск впервые за 4 года).

Хочу сказать – жизнь с ипотекой есть. Хочется закрыть быстрее, но пока есть немного другие приоритеты. Если бы мы были вдвоем, то занялись бы закрытием, но у нас немаленькая семья, в которой всем чего-то хочется.

На платеж деньги всегда лежат наличкой в сейфе. Это гарантия того, что их не потратят случайно и не спишут на какие-нибудь сервисы. Кроме того, там всегда лежат деньги на еще один платеж в качестве подушки.

Когда планируем погасить

Ближайший год мы будем заниматься ремонтом. В следующем году, если ничего не изменится, а доллар не станет по 300, мы займемся досрочным закрытием ипотеки, потому что платить 30 лет это слишком долго.

Сначала была мысль «скорее закрыть, как можно скорее», но постепенно удалось свыкнуться с долгом, пока закрываем просто платеж.

Важные советы

• Если вы планируете брать ипотеку – посчитайте, какой процент от зарплаты будет «съедать» ипотека. Если она составляет больше 50% от семейного дохода, то рассмотрите другие варианты – более дешевое жилье, увеличенный первоначальный взнос. Платить такую сумму будет очень сложно, особенно в нестабильной ситуации. В нашем случае ипотека составляет всего 20% от совокупного дохода семьи. Но мы допустили другую ошибку – взяли несколько кредитов на мелкие нужды, которые составляют 50% от дохода. Это на очень короткий срок, но так делать можно только в случае, если вы полностью уверены в своих будущих доходах и силах.
• Если сомневаетесь, что лучше – ипотека или снимать и откладывать, то я рекомендую брать ипотеку. Это будет уже свое жилье, из которого вас никто не выселит. Особенно, если жилье в ипотеку будет ближе к работе и можно будет сэкономить на проезде или тратить меньше времени на дорогу.
• Всем, кто планирует брать ипотеку и боится, что не получится платить – вспомните, как часто вы пропускали платежи по кредитам до этого. Если не было ни одной просрочки – вы и в случае с ипотекой найдете возможность платить.
• Перед ипотекой вы будете проходить оценку в специальной организации. И в ваших интересах, чтобы ее сделали реально, а не только на бумаге. Так вы будете уверены, что покупаете хороший объект, особенно это актуально для частных домов, где часто бывают спрятанные проблемы.
• Если покупаете дом на вторичном рынке – советую попробовать договориться и снять этот объект на пару месяцев или хотя бы расспросите соседей о том, что это за дом и нет ли у него долгов по коммуналке. Кстати, о том, нет ли на доме/квартире обременений, можно узнать, запросив выписку из ЕГРН. Там будет все – владелец, стоимость, возможные обременения, адрес и прочее.
• Прежде чем оформлять ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать свой будущий платеж. Во первых, вам понадобятся деньги на первый взнос, во-вторых – нужны будут деньги, чтобы оплатить две страховки на год, на первый платеж, на другие мелочи вплоть до переезда.
• Пока ипотека находится на рассмотрении – мониторьте объекты. Когда ее одобрят, будет всего 3 месяца, чтобы найти подходящий дом или квартиру, все проверить и въехать. У нас уже был дом, который нравился. Я точно знала, что хочу жить именно здесь, поэтому сделала такой выбор. У вас будет немного больше времени.
• Многие, чтобы сэкономить, начинают присматриваться к новостройкам. Там процент ниже, но условия обычно хуже – тоньше стены, непонятные соседи, много недоделок. Конечно, во вторичке тоже есть сложности, но это проверенное жилье, в котором уже достаточно времени живут люди.

Еще несколько важных советов:

• Не берите квартиру/дом без отделки и тем более, без проведенных коммунальных услуг. Если купить в ипотеку дом без отопления и освещения, то нужно быть готовым к тому, что придется потратить еще половину от стоимости дома, чтобы подключить его и провести все необходимое. Более того, жилье, которое стоит зимой без отопления, начинает разрушаться.
• Мониторьте программы. Наши друзья взяли в ипотеку дом и заплатили только материнским капиталом в качестве первого взноса, от себя они ничего не добавляли. Более того, даже когда будете платить ипотеку, стоит иногда проверять доступные под рефинансирование программы. Даже если это полпроцента – есть смысл переоформиться.
• Проверяйте недвижимость перед покупкой. Обязательно. Для этого есть даже специальные компании, которые за небольшую сумму сделают эту процедуру. Зато через 3 года оплаченных платежей не появится еще один владелец или прописанный, который находился в психиатрической лечебнице или в тюрьме. По закону они смогут жить в доме, даже если вы его купили. Поэтому особенно в крупных городах важно это проверять.
• Не берите кредит на первый взнос. Лучше откладывать на это. Но если уж так сложилась судьба и все делать надо быстро – посчитайте, какой процент от дохода будут забирать будущая ипотека и кредит на взнос. Если больше 50% от дохода, то это очень плохой вариант. Кроме того, в ипотеке могут отказать, когда увидят полученную на взнос сумму.
• Осмотритесь. Дом/квартира, которую вы будете брать, должна нравиться. Не стоит брать квартиру на окраине в неприятном доме, если всю жизнь хотелось провести в центре. Лучше увеличить платеж или срок, чем провести всю жизнь в месте, которое не приятно, но дешевле.
• Проверяйте документы и не стесняйтесь задавать сотню вопросов. Я всегда говорила «мы не каждый месяц дом покупаем». Менеджер был приветливым и на все вопросы подробно отвечала. Так мы смогли разобраться во всех нюансах и не тратиться на услуги нотариуса до покупки – мы все сделали в офисе банка. Купили, оформили страховку и все остальное.

Покупка квартиры: ипотека или копить?

Купить жилье сегодня непросто. Единовременно требуется большая сумма, которую чаще всего накапливают годами. Какой способ накопления денег на жилье сегодня самый эффективный? Рассмотрим несколько вариантов, отметим их достоинства и недостатки.

Проценты от банка

Собрать деньги на квартиру доступно всем. После того, как цель поставлена, необходимо найти самый эффективный путь реализации замысла. Просто складывать деньги дома, хранить капитал без дополнительного дохода нецелесообразно. Если выбрано хранение средств, банки предлагают лучший способ – с начислением процентов. Для этого нужно выбрать подходящий банк и сделать соответствующий вклад. О том, какие виды вкладов предлагаются клиентам, можно узнать у консультанта. Начисленные проценты будут зависеть от следующих факторов:

• срока размещения вклада;
• размера суммы;
• срочность (если вклад до востребования, на него проценты меньше, но снять можно в любое время).

Плюсы. Данный способ накопления характеризуется простотой процедуры оформления, сбора пакета документов, минимизацией расходов, гарантированным получением личного депозитного счета.

Минусы. Накопление процентов может не компенсировать растущие цены на недвижимость, так как скорость повышения цен на жилье в среднем 10%. Поэтому на момент снятия запланированной суммы стоимость квартиры может повыситься в полтора раза, проценты только скомпенсируют потери от инфляции. При этом накапливать придется очень долго.

В результате анализа делаем вывод о том, что банковский вклад помогает скорее не накопить средства, а сберечь их от инфляции. Чтобы принять правильное решение, нужно соотнести уровень дохода, скорость роста цен на жилье, уровень инфляции.

Приобретение жилья посредством ЖНК

Приобрести жилье, накопив только треть необходимой суммы, можно, пользуясь услугами жилищного накопительного кооператива. Основа такого образования – касса взаимопомощи, из которой выдается займ под небольшие проценты. За счет этого покупка квартиры становится доступной. Затем новому владельцу жилья предоставляется возможность погасить долг частями, пока он не станет собственником недвижимости. Основные условия участия в таком кооперативе:

• покупка квартиры после двух лет членства;
• наличие 30% суммы, необходимой для покупки жилья;
• уплата взносов в размере 5-6% от предоставленной суммы.

Одна из форм такого кооператива – строительство дома на средства общей кассы.

Плюсы. Нет необходимости в подтверждении платежеспособности, предоставлении пакета документов, подтверждающего доходы. Это более быстрый и выгодный способ получения жилья по сравнению с самостоятельным накоплением средств.

Минусы. Самый большой недостаток – высокий риск. Если цены на недвижимость будут расти слишком быстро, ЖНК откажет в выдаче пайщику займа. В лучшем случае, член ЖНК получит назад свои средства. Инфляция съедает часть средств, поэтому на этапе накопления участник пая не получает выгоды. Часто мошенниками создаются ложные организации.

Делаем вывод, что ЖНК очень выгодно, но только в случае, когда надежно. Чтобы уберечь себя от рисков, следует выбирать кооперативы, подтвердившие свою хорошую репутацию, входящие в государственный реестр. Если организация ненадежна, лучше отказаться от идеи вложиться в ЖНК.

Жилье в ипотеку

Если денег на покупку недвижимости не хватает, ее можно приобрести в ипотеку. Для этого следует обратиться в банк, который приобретает вам жилье. Погасить банку долг плюс на него начисленные проценты необходимо в течение 10-30 лет. Обычно проценты составляют примерно 12%.

Плюсы. Минимальный первоначальный взнос составляет чаще всего 30% от необходимой суммы. Квартира сразу переходит в собственность покупателя. Это идеальная замена арендованному жилью, так как деньги, направленные на проживание в снятой квартире, могут направляться на погашение долга за собственную недвижимость. Риски мошенничества минимальны, так как предоставляя ипотечный займ, банк тщательно проверяет историю жилья.

Минусы. Бюрократическая процедура оформления займа. Высокие гарантии и минимальные риски требуют тщательной проверки клиента, объекта недвижимости. Клиенту необходимо подтвердить платежеспособность. Также потребуется оплатить ряд дополнительных услуг по страхованию жилья, собственной жизни, от временной потери нетрудоспособности. Так как оформление – сложная процедура, часто заказываются услуги брокера, которые также необходимо оплачивать.

Ипотечное кредитование – идеальный выход для тех, кто арендует квартиру и мечтает о собственном жилье. Однако схема ипотеки может привести к тому, что в конце концов вы оплатите двойную стоимость недвижимости. Для предварительной оценки можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

Покупка квартиры в рассрочку в строящемся доме

Когда нет необходимости в срочном приобретении жилья, можно воспользоваться возможностью купить его в рассрочку в незаконченном доме.

Плюсы. Покупка в рассрочку – приобретение недвижимости, не имея на руках всей суммы. Кроме того, стоимость такого жилья ниже.

Минусы. Риски сделки очень высоки. Строительство может затянуться надолго или не закончиться вовсе. Если обанкротится застройщик, деньги пропадут. Несмотря на обещание беспроцентной рассрочки, стоимость процентов уже, как правило, включена в цену.

Инвестировать в другое жилье и копить

Если необходимо накопить на многокомнатную квартиру, ее можно приобретать частями. Для этого подбирается ликвидная недвижимость, которая востребована на рынке. Накопив на одну комнату, средства вкладываются в покупку жилья. Затем эта комната сдается. Средства, приобретенные от аренды и накопленные снова, вкладываются в жилье, выкупается еще часть его. Таким же образом может сдаваться вторая комната. При необходимости обе комнаты затем продаются, и покупается запланированное жилье. Такой подход требует понимания, как работает сфера недвижимости, ориентации в ценах на жилье, его ликвидности.

Эксперт рассказала, на сколько лет выгоднее брать ипотеку

Ипотека дала сотням тысяч российских семей возможность обзавестись, наконец, собственным жильем. Перед долгожданным новосельем заемщикам придется накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, собрать требуемый пакет документов и пройти многоступенчатую процедуру одобрения.

Кредиты на покупку жилья становятся более доступными, появляются льготные программы, и все больше людей решается взять на себя ответственность и приобрести квартиру в долг. Один из главных вопросов, на который должен ответить себе потенциальный собственник — на какой срок брать ипотеку. От этого зачастую зависит процентная ставка и даже вероятность одобрения займа банком. Понятно, что, чем меньше срок, тем выгоднее условия и, соответственно, меньше переплата. Однако всегда есть риск, что доход семьи может сократиться, и тогда ежемесячные выплаты окажутся не по силам.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах неподготовленному человеку бывает нелегко. Мы побеседовали с Татьяной Решетниковой, заместителем руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», и получили исчерпывающие ответы на наиболее насущные вопросы касаемо того, какой срок ипотеки выгоднее.

Существуют ли фиксированные сроки, на которые можно брать ипотеку?

«Как таковых фиксированных сроков, на которые можно брать ипотеку, у банков нет, однако, есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В большинстве банков срок, на который можно взять ипотеку находится в диапазоне от 1 года до 30 лет. Плюс есть ограничения по предельному возрасту заемщика и созаемщиков, как правило, на момент окончания срока кредитования он должен быть не выше 65-85 лет, и здесь все зависит от индивидуальных условий каждого банка», — говорит Татьяна Решетникова.

На сколько лет выгоднее брать ипотеку? Действительно ли выгодна ипотека на длительный срок?

Итак, банки предлагают ипотеку на 1, 2, 3, 5, 7, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Так какой же вариант предпочтителен?

Оптимальный срок погашения ипотечного кредита — 7 лет, но с целью минимизации рисков лучше оформлять на максимально возможный срок, а затем стремиться выплатить его за счет досрочного погашения в этот период.

«Долгосрочная ипотека, однозначно, выгодна, но не заемщикам, а банкам. Банки заинтересованы в выдаче максимальной суммы кредита, чтобы заемщик был ограничен финансово в возможности досрочного погашения, по крайней мере первые несколько лет. Мы же обычно рекомендуем постепенно заниматься улучшением жилищных условий, а не оформлять сразу большой кредит. Например, можно взять ипотеку на 20 лет сразу на большую квартиру или сначала оформить кредит на 6 лет, и приобрести недвижимость меньшей стоимости. Даже три такие шестилетки будут выгоднее первого варианта в 2,5 раза! При этом увеличение жилья идет параллельно с ростом потребности, как в отношении площади квартиры, так и ее расположения», — комментирует специалист.

Влияет ли срок кредита на вероятность одобрения?

«Несомненно, есть влияние срока кредитования на вероятность положительного решения по кредиту. И это проверено на практике. Нередко к нам обращаются те, кто не может получить одобрение по ипотеке, и мы подбираем для них оптимальные условия кредитования и подходящую программу у банков. Тестировали в реальных ситуациях, когда заявка после отказа подается повторно с изменением срока. Ситуации бывают разные, где-то необходимо увеличить срок, чтобы сократить сумму ежемесячного платежа, в других случаях, напротив, — уменьшить срок, чтобы возраст заемщика на момент планируемого срока выплаты кредита не был критическим для банка. Есть и чисто брокерские хитрости, когда срок кредитования запрашивается некратный 5, например, 24 года и 6 месяцев — это позволяет добиться индивидуального рассмотрения заявки на кредит при нестандартной ситуации у заемщика, когда ему отказывают на этапе автоматической проверки. Многие сложности с одобрением ипотечного кредита у некоторых заемщиков можно реально решить только эмпирическим путем с привлечением ипотечных брокеров», — отвечает Решетникова.

Можно ли погасить ипотеку досрочно? Насколько это выгодно, и не возражают ли банки против такого развития событий? Не предусмотрено ли штрафных санкций за досрочное погашение?

Гасить ипотечный кредит досрочно не только можно, но и нужно. Полное или частичное досрочное погашение разрешено на любом сроке. При этом банки имеют право начислить проценты только за фактическое время пользования кредитом и на фактическую сумму остатка долга ежемесячно.

«Поэтому безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить по собственному графику с ежемесячным, пусть и минимальным, но досрочным погашением. Таким образом, обязательный платеж получится минимальный, а переплата будет по факту реального пользования кредита, а значит значительно ниже той, что могла бы быть, если платить строго по графику. Поэтому обычно своим клиентам мы рекомендуем выбирать максимально возможный срок кредита по той или иной программе, но при этом индивидуальный график формировать из расчета выплаты ипотеки в течение 7 лет как раз за счет досрочного погашения», — отмечает риелтор.

Таким образом, по мнению нашего эксперта, 7 лет является оптимальным сроком для ипотечного кредита, при котором сохраняется баланс между размером ежемесячного взноса и переплатой по кредиту. Но это стандартная ситуация, а нужно учитывать и индивидуальные особенности каждого конкретного случая.

Как накопить на квартиру и обойтись без ипотеки

Купить квартиру можно не только в ипотеку. Если накопить нужную сумму, то не придётся отдавать жильё в залог и платить проценты банку. Рассказываем, в каких случаях выгодно копить, как откладывать деньги на квартиру и где их лучше хранить.

В каких случаях можно обойтись без ипотеки

В каждом случае решение вопроса — брать ипотеку или копить — индивидуально. Также необязательно уходить в крайности. В некоторых случаях можно, например, следить за ситуацией на рынке и сначала копить, а затем, если жильё начнёт резко дорожать, брать ипотеку с большим первоначальным взносом.

Копить, как правило, лучше в таких ситуациях:

1. Уже есть своё жилье, но хотелось бы приобрести квартиру побольше. В этом случае нет дополнительных расходов, например на аренду, которые могут замедлить процесс накопления.
2. Есть возможность жить у родственников или дёшево снимать жильё.
3. Жильё снимает работодатель или предоставляет служебную квартиру. Если в ближайшем будущем не планируете менять работу, то имеет смысл копить на квартиру самостоятельно.
4. Высокие ставки по ипотеке, которые в будущем должны понизиться. Сейчас как раз такая ситуация. В 2021 году ЦБ России уже шесть раз подряд поднимал ключевую ставку. Вслед за этим банки повышали проценты по кредитам. Поэтому если нет срочной необходимости брать жильё в ипотеку, стоит повременить. В 2022 году после цикла повышений ключевой ставки Банк России, возможно, начнёт её понижать, а затем и банки начнут уменьшать проценты по кредитам. Если же квартира нужна срочно, то есть вариант взять ипотеку сейчас, а при понижении ставок рефинансировать её.
5. Стабильная ситуация на рынке жилья. Так было, например, несколько лет назад. Стоимость квадратного метра если и увеличивалась, то очень незначительно, а в некоторых регионах даже снижалась. Затем с 2019 года цены на квартиры резко начали расти — в таких условиях повышение цен может свести на нет всю экономию на ипотечных процентах. Сейчас спрос снизился, и эксперты ожидают замедления роста цен к концу года.

Как правильно откладывать

Если принято решение накопить на квартиру, нужно каждый месяц откладывать одинаковую сумму и пользоваться финансовыми инструментами, которые не дадут инфляции обесценить сбережения. Возможно, первое время будет сложно сокращать расходы и избегать импульсивных покупок. Поэтому лучше подготовиться к накоплению. Сделать это можно в несколько этапов:

1. Настроиться на накопления. Самое важное — быть готовым ежемесячно откладывать часть дохода. При этом покупка квартиры должна стать приоритетной целью. Накопления нельзя будет потратить, например, на внеочередной отпуск — как бы этого ни хотелось. Лучше всего откладывать на квартиру сразу при получении доходов, пока не возникло соблазна что-то купить. А для непредвиденных небольших трат стоит создать отдельный резервный фонд, откладывая туда до 5% дохода ежемесячно.

2. Проанализировать расходы. Чем больше денег откладывать каждый месяц, тем быстрее получится накопить нужную сумму. Возможно, ради будущей квартиры какие-то траты стоит сократить или отказаться от них совсем. Анализ расходов покажет, сколько денег сэкономить и на чём.

3. Составить план. Он поможет понять, сколько денег и как долго придётся откладывать. Для этого нужно определить:

• Цель. Например, накопить на квартиру на вторичном рынке в Подмосковье.
• Стоимость цели. В нашем случае — 5 000 000 ₽.
• Сумму, которую не слишком тяжело откладывать ежемесячно. Идеально — не более 30% от совокупного дохода семьи. В режим жёсткой экономии переходить не стоит: это может привести к стрессу и срывам.
• Срок достижения цели.

Рассчитаем, сколько лет нужно копить деньги молодой семье с общим доходом в 150 тысяч ₽, чтобы купить квартиру за 5 000 000 ₽.

Для чистоты эксперимента рост стоимости недвижимости будет равен ставке по депозитам, а молодожёны откладывают деньги в банк под проценты. Таким образом, проценты по вкладу покроют инфляцию.

Если ежемесячно откладывать по 35 000 ₽, то купить квартиру можно через 12 лет: 35 000 ₽ × 144 месяца = 5 040 000 ₽.

Цель будет достигнута раньше, если увеличить сумму накоплений:

Сумма ежемесячных сбережений	Срок, за который получится накопить 5 000 000 ₽
35 тысяч ₽	11,9 года
40 тысяч ₽	10,5 года
45 тысяч ₽	9,2 года
50 тысяч ₽	8,3 года
55 тысяч ₽	7,6 года

4. Защитить накопленное. Чтобы защитить накопления от трат, доступ к ним можно затруднить. Для этой цели подойдет долгосрочный — на срок не менее двух лет — пополняемый вклад без возможности досрочного снятия денег со счёта.

Найти вклады с пополнением можно на Сравни.ру

Где хранить сбережения — 2 варианта

Каждый год из-за инфляции цены растут, деньги обесцениваются. Чтобы защитить сбережения, необходимо размещать их в финансовых инструментах. Желательно, чтобы они приносили доход, превышающий инфляцию. Например, если недвижимость дорожает на 5–7% в год, деньги лучше вкладывать в финансовые инструменты с доходом 8–10% годовых.

Выбирать стоит только проверенные инструменты с доходностью немного выше уровня инфляции. Это поможет сберечь накопления. Финансовый инструмент должен отвечать трём критериям:

• низкий уровень риска;
• доходность выше инфляции;
• высокая ликвидность — возможность продать в любой момент по цене не ниже цены приобретения.

Жильё в Москве от 2 миллионов ₽: какие есть варианты и где их искать

Вариант №1 — банковский вклад

Это наиболее распространённый безрисковый финансовый инструмент. Доходность по нему с трудом догоняет инфляцию. Так, в июле 2021 года инфляция составила 6,5%, а средняя ставка по депозитам на срок более одного года — 5,1%. Хотя у отдельных банков есть более выгодные предложения.

В одном банке лучше не хранить больше 1 400 000 ₽. Это максимальная сумма, которую государство вернёт вкладчику, если у банка отзовут лицензию. Ещё один нюанс — налог с процентов по вкладам, превышающим 1 миллион ₽. Он небольшой, но про него нужно помнить при расчёте дохода.

Вариант №2 — инструменты фондового рынка

На фондовом рынке можно получить доходность больше, чем по банковским вкладам. Однако инвестиции там не защищены государством, теоретически инвестор может потерять большие суммы.

Покупать ценные бумаги может любой совершеннолетний россиянин. Для этого ему достаточно открыть счёт в брокерской компании.

При помощи облигаций государство или компании берут в долг и выплачивают его с процентами. Сумма долга, срок возврата и проценты известны изначально. Поэтому, как и вклады, облигации позволяют заранее оценить будущий заработок. Доходность от облигаций — особенно корпоративных — больше, чем от депозита. При этом никто не гарантирует возврата вложенных денег: если компания обанкротится, вернуть средства не получится.

Чтобы минимизировать риск потери денег, стоит вкладывать их в государственные (ОФЗ), муниципальные облигации и облигации крупных российских корпораций (в идеале — компаний с госучастием). ОФЗ и муниципальные облигации относятся к высоконадёжным, но, к сожалению, способны принести доходность лишь на 1–2 процентных пункта выше, чем банковский вклад. Если вложить деньги в облигации крупных российских корпораций, то заработать можно до 12%.

Людям, которые платят НДФЛ (налог на доходы физлиц), выгодно открыть ИИС (индивидуальный инвестиционный счёт) типа А. Если за год положить на него до 400 000 ₽, государство выплатит налоговый вычет по НДФЛ до 52 000 ₽ (13% от суммы вложений). Деньги будут перечислены по банковским реквизитам, которые укажет инвестор. Их можно потратить по своему усмотрению, например докупить облигации или другие ценные бумаги.

Покупая акции, человек становится совладельцем компании. Прибыль по этим ценным бумагам можно получить за счёт дивидендов — распределения части прибыли компании между акционерами — и за счёт роста курсовой стоимости самой акции. Доходность от акций может быть намного больше, чем от облигаций и тем более вклада. Однако это высокорисковая инвестиция, и дохода никто не гарантирует.

В акции можно вложить лишь небольшую часть сбережений: не более 30%. При приближении срока достижения цели необходимо уменьшать их величину в инвестиционном портфеле и заменять другими финансовыми инструментами. При выборе акций лучше обращать внимание на крупные надёжные компании — так называемые «Голубые фишки».

3. ETF и БПИФы (Фонды)

ETF (Exchange Traded Fund) и БПИФы (биржевые паевые инвестиционные фонды) представляют собой корзину ценных бумаг. Инвестор может купить часть фонда — и стать владельцем части всего, что в нём есть. Если инвестор купит 2% фонда, значит, он начинает владеть 2% его ценных бумаг. Долю в фонде можно купить или продать в любое время работы биржи.

Как правило, большинство фондов, торгующихся на Московской бирже, повторяют динамику определённого индекса. Покупая ETF и БПИФ на бирже, инвестор получает доступ к разным классам активов: акциям (России, США и других стран), облигациям (рублёвым и валютным облигациям российских и зарубежных эмитентов), сырью (золоту).

Фонды позволяют получить широкую диверсификацию активов за меньшие деньги. Так риск потерять вложения становится меньше: если часть активов подешевеет, другие активы с большой вероятностью это компенсируют.