Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя

Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.

Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.

Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Первоначальный взнос — сумма в размере определенного процента от стоимости квартиры или дома, которую заемщик должен выплатить банку при оформлении ипотечного кредита.

Этот платеж, обычно в достаточно крупном размере, говорит кредитору о способности заемщика своевременно выплачивать кредит. Таким образом вы повышаете свои шансы на одобрение кредита.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.

Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.

После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.

Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке

Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.

Другие причины для завышения цены:

сделать ремонт в квартире;
закрыть долги по коммуналке;
потратить на текущие расходы.

Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru

Какую стоимость квартиры завышают

Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.

Виды стоимости недвижимости:

рыночная стоимость — цена, которая устанавливается на рынке в определенный период времени;
инвестиционная стоимость — цена, которую потенциальный покупатель готов заплатить за конкретный объект недвижимости; ;
ликвидационная стоимость — цена, которую продавец готов принять, в случае срочной продажи квартиры;
кадастровая стоимость — цена, установленная в ходе государственной оценки. Используется при расчете налогов.

В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.

Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.

Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.

Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.

Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке

Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.

Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.

Основные позиции оценочного отчета:

инфраструктура района, в котором приобретается жилье;
состояние дома и квартиры (прилагаются цветные фотографии);
сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке;
стоимость объекта недвижимости;
другое.

Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.

Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.

В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных.

Когда завышение лучше не делать

Не завышайте стоимость квартиры, если вы не имеете стабильного дохода. При неоднократных просрочках платежей, можно не только остаться без квартиры, но и попасть под следствие.
Кроме этого, опасно завышать цену дорогостоящей недвижимости: при отсутствии конкурентных сравнений, оценочная компания вряд ли признает заведомо завышенную стоимость.
Откажитесь от завышения цены квартиры, если вы не уверены в том, что продавец не передаст информацию о ваших договоренностях третьим лицам. В их числе может оказаться банк.

Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Риски покупателя

Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.

К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.

Продавец не отдаст сумму завышения

Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.

Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.

Уголовная ответственность по факту мошенничества

Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.

Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.

Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом.

Как уменьшить риски

Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.

Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.

Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к. дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни. Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

рыночная,
потребительская,
кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10−20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200−300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

затраты застройщика при возведении объекта;
стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
год возведения;
состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
Проводится расчет стоимости по определенной методике;
По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

экземпляр оценочного альбома;
авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
расписку от лица, которое реализует недвижимость;
возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

ВТБ,
Металлинвестбанк,
Промсвязьбанк,
Райффайзенбанк,
Россельхозбанк,
Сбербанк,
ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Покупатель просит завысить стоимость квартиры для ипотеки. Какие риски у Продавца?

Вопрос:

Я продаю свою квартиру. У Покупателя ипотека, и он просит завысить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи. Какие риски возникают у Продавца от такого завышения цены?

Ответ:

Да, в ипотечных сделках встречаются такие предложения от Покупателей, когда они сами (или их риэлторы) просят указать в договоре продажи квартиры сумму больше, чем есть на самом деле. Зачем им это надо? И чем это грозит Продавцу?

Тут все дело в правилах Откроется в новой вкладке.»>выдачи ипотеки. Банки выдают кредит на покупку квартиры не более 80-90% ее рыночной стоимости. Остальные деньги (20-10%, соответственно) заемщик должен внести самостоятельно в виде первоначального взноса по ипотеке.

Но реалии таковы, что у многих Покупателей нет сбережений (от слова совсем) даже на первоначальный взнос. При этом, постоянный доход (зарплата) у них есть, и гасить кредит они готовы. Как же быть?

Вот тут и нарисовалась схема с завышением стоимости квартиры для одобрения ипотеки в банке. А учитывая сложное финансовое положение у большинства граждан, эта схема применяется на рынке недвижимости не так уж редко (хотя абсолютно законной ее назвать нельзя). Как же это работает?

Схема проста до неприличия – чтобы получить от банка больше денег на покупку квартиры, надо ему показать, что эта квартира больше стоит. То есть просто завысить на нее цену (формальную стоимость), которая будет указана в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи. Настоящая (реальная) цена при этом остается прежней, то есть той, о которой договорились Покупатель и Продавец, и которую Продавец в итоге получит на руки. А тот самый излишек («наценка») остается лишь на бумаге, исключительно для того, чтобы банк выдал больше денег на приобретение недвижимости, и заемщику вообще не пришлось бы вносить первоначальный взнос.

Для наглядности – пример:

Покупатель выбрал себе квартиру стоимостью, допустим, 100 руб. Денег у него нет, и он собирается брать ипотеку. Но банк в этом случае предложит Покупателю внести 20% стоимости квартиры (т.е. 20 руб. в примере) своими личными деньгами в виде первоначального взноса, а оставшиеся 80% (т.е. 80 руб.) банк добавит в виде ипотечного кредита.

Покупатель, не имея денег на первоначальный взнос, просит Продавца завысить стоимость в Договоре купли-продажи квартиры так, чтобы банк выдал кредит на всю ее реальную стоимость (т.е. на 100 руб., а не на 80 руб.). Для этого нужно указать в договоре фиктивную цену в 125 руб. Тогда банк выдаст кредит в размере 80% х 125 руб. = 100 руб., что и требуется Покупателю.

С Продавцом составляется Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи, по которому Покупатель якобы вносит ему обеспечительный платеж (Откроется в новой вкладке.»>аванс), в размере требуемого банком первоначального взноса. То есть «на бумаге» имитируется передача аванса в размере 20% (т.е. 25 руб. в примере) от цены квартиры (завышенной), после чего идет запрос в банк на финансирование «недостающих» для покупки 80% (т.е. 100 руб.).

Банку, естественно, одних слов Покупателя-заемщика будет недостаточно. Для определения рыночной стоимости объекта залога, банк потребует отчета лицензированного оценщика. Тут уже начинается процесс переговоров заинтересованных лиц с обещаниями компенсаций и вечного блаженства в следующей жизни.

Оценщик, понимая, что понятие «рыночная стоимость» – довольно размытое (сегодня она одна, завтра другая), вполне может указать в отчете требуемую цену квартиры, тем более, что никакой финансовой ответственности за это он не несет.

В этом случае банк принимает условия игры, и получая отчет о завышенной оценке, выдает Покупателю ипотеку на такую сумму, которой ему хватит для выкупа квартиры за ее реальную стоимость (т.е. 100 руб. в примере).

Вот и вся схема.

Конечно, не всегда требуется такое большое завышение цены квартиры. Ведь банк может требовать от заемщика первоначальный взнос не 20%, а 15% или даже 10%. А у самого заемщика может быть хоть какая-то сумма живых денег на руках, например, 5% от стоимости квартиры. Тогда завышать цену в договоре можно уже на меньшую сумму.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

А что Продавец? Чем он рискует, если подпишется под эту авантюру?

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

В этой схеме с завышением стоимости возникает один щекотливый нюанс. Продавец, фактически, подписывает бумаги, согласно которым он получил денег больше, чем на самом деле. И если сделка потом будет признана недействительной, то стороны обязаны будут вернуть все полученное по сделке (это называется двусторонняя Откроется в новой вкладке.»>реституция). Соответственно, Продавец должен будет вернуть ту сумму (увеличенную), которая прописана в договоре.

Как на практике решается этот вопрос?

Тут в дело вступают встречные (или «возвратные») расписки от Покупателя.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

В случае судебных споров, расписки принимаются к рассмотрению наравне с другими документами, и если они составлены юридически грамотно, то их суть и содержание учитываются при вынесении решения суда. Поэтому недооценивать их юридическую силу не стоит.

При завышении реальной стоимости квартиры, в практике используют т.н. «возвратную расписку». Суть ее в том, что Покупатель, якобы внесший аванс по Предварительному договору, подтверждает в расписке, что получил эти деньги назад. Основание? В результате расторжения этого самого Предварительного договора.

Примечание. Расторжение Предварительного договора (фиктивное или настоящее) вовсе не мешает последующему заключению основного Договора купли-продажи квартиры. Поэтому ипотека выдается банком под реальную сделку.

Примерный образец формулировки в подобной расписке может выглядеть так:

Я, Горбунков Семен Семенович, получил внесенную мною ранее по Предварительному договору купли-продажи квартиры (- адрес -) сумму в размере (- сумма -) руб., в результате расторжения указанного договора по соглашению сторон.

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя квартиры остается на руках у Продавца в качестве «страховки», на случай признания сделки недействительной и требования вернуть «полную сумму по договору».

Дополнительно к расписке Продавец может внести в Откроется в новой вкладке.»>условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков Откроется в новой вкладке.»>о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

Примечание. Сказки некоторых риэлторов о том, что Покупатели-мошенники таким образом специально завышают цену, чтобы потом оспорить сделку и содрать с Продавца ту самую виртуальную «наценку» – полная чепуха. Такой вид криминального заработка не имеет смысла для самого мошенника – ему придется вовлекать в свою аферу банк, адвокатов и суд. При этом, нет никаких гарантий, что суд признает сделку недействительной, и что Продавец вообще сможет вернуть деньги. Да еще и проценты за кредит банку платить придется. Как говорится, овчинка выделки не стоит.

При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.

Кстати, от грамотности формулировок в договоре и в расписках будет зависеть их юридическая сила (т.е. защищенность и обязанность к исполнению). Поэтому, если уж идти этим путем, то лучше составлять такие документы Откроется в новой вкладке.»>у профильных юристов.

Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный Откроется в новой вкладке.»>налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).

Когда банки соглашаются на завышение цены в договоре?

Завышение стоимости квартиры для получения ипотеки – это, конечно, полулегальная «серая схема», и вообще-то, в любом банке скажут, что так делать нельзя. Но если очень хочется… то можно. То есть сами менеджеры банков прекрасно знают эту комбинацию с завышением цены, и нередко идут на нее, чтобы повысить показатели банка по объему портфеля выданных ипотечных кредитов.

Для банка, конечно, риски в этом случае повышаются. Во-первых, банк финансирует здесь покупку квартиры не на 80% (как предполагалось при классической ипотеке), а на все 95% или даже 100%. И в случае, если заемщик сразу откажется платить по кредиту, банк не сможет быстро реализовать заложенную квартиру с дисконтом.

Когда банки на такое идут?

Во-первых, когда тренд рынка направлен вверх, то есть цены на недвижимость растут. А значит, купленная сегодня квартира, допустим, за 100 руб., завтра уже будет стоить 105 руб. (т.е. стоимость ипотечного залога увеличивается).

Во-вторых, когда менеджер банка убедился в реальной платежеспособности заемщика и посчитал, что нет серьезных оснований для того, чтобы заемщик не обслуживал кредит. Риск для банка в этом случае оценивается как низкий. Поэтому, ради продажи еще одного ипотечного кредита, банк вполне может закрыть глаза на эту схему с завышением стоимости квартиры в Договоре купли-продажи.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В новом обзоре ВС разъяснил судам, когда можно завышать цены в договорах купли-продажи

Верховный суд РФ представил третий в 2019 году обзор судебной практики, у твержденный Президиумом ВС 27 ноября 201 9 года. В документе анализируется практика президиума и судебных коллегий ВС, а также даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел.

В разделе, посвященном разрешению споров, возникающих из договорных отношений, ВС отметил, что завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны. В качестве примера приводится дело по иску о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Заявительница просила взыскать уплаченные по договору 2 млн рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины. Судом установлено, что 2 декабря 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи оборудования. По его условиям, продавец обязался передать в собственность покупателю 4 швейных машинки, парогенератор, портновский манекен, вешало напольное и настенное, 2 стеллажа, раскройный и гладильный столы. Всего 12 предметов.

После того как сделка состоялась, покупатель оценил приобретенное оборудование. По представленному им в суде отчету, на 2 декабря 2016 года общая стоимость имущества составляла 73 600 руб. Впрочем, основную ценность покупки представляли не упомянутые предметы, а помещение в подвале торгового комплекса, используемое в качестве ателье. Оно находилось у продавца в субаренде. В конце января 2017 года договорные отношения на помещение были прекращены, после чего истцу поступило требование о его освобождении. Именно это и послужило главной причиной подачи данного иска.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из буквального толкования условий договора с учетом значения выражений «переходит от продавца к покупателю», «передача прав на ателье», «право собственности на ателье», «ответчик обязуется передать истцу ателье» следует, что предметом договора является передача права собственности от продавца к покупателю не только на оборудование, но и на помещение. Вместе с тем судом установлено, что продавец правом собственности на этот объект недвижимости не обладал, а лишь являлся его арендатором.

Как указал суд, ответчик является стороной договора, подписал его лично. Соответственно, не мог не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя помещения ателье. Указанные действия продавца подтверждают наличие в них умысла сообщить истцу недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст. 179 ГК РФ. Принимая решение по данному спору, суд также указал, что со стороны ответчика имело место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи, а потому с учетом установленных судом фактических обстоятельств имелись основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам ВС признала выводы судебных инстанций ошибочными.

Согласно выводам, если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. При этом суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства.

В данном случае, исходя из буквального содержания договора, его предметом является набор оборудования, именуемого также «ателье», на что в своих объяснениях в суде указывала сама истец. В тексте договора отсутствует указание о переходе права собственности на нежилое помещение, расположенное в торговом центре. Напротив, из содержания договора явно следует, что помещение продавцом арендуется до 1 февраля 2017 года и будет находиться у покупателя в субаренде. После этого покупатель самостоятельно должен заключить договор аренды с собственником. Обо всех обстоятельствах, связанных с правами на помещение, покупатель мог и должен был знать, поскольку это прямо указано в заключенном сторонами договоре. При этом доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель была осведомлена о том, что именно покупает и за какую цену.

Кроме того, предметом договора являлись не отдельные предметы оборудования, а их комплект. Ценность объекта купли-продажи, как указывала ответчик, заключается именно в продаже уже готового бизнеса — ателье с функциональным оборудованием, накопленной клиентской базой, которая позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность по пошиву, ремонту одежды под заказ. При этом оборудование передается в арендованном помещении, деятельность ателье разрекламирована предыдущим собственником оборудования и имела спрос. На таких условиях истец согласилась заключить договор купли-продажи оборудования по указанной в нем цене, а не по цене отдельно взятых предметов. Вины же ответчика в том, что покупателю не удалось и дальше арендовать помещения, судом не установлено.

Завышенная цена в ДКП — риски для продавца

ID: 13301892

Здравстсвуйте, уважаемые специалисты!

Продаю квартиру, которую получила в наследство по закону. Живу в другом городе, поэтому сложновато приходится. Звонил агент Покупателя из того города, где квартира находится. Покупатель использует ипотеку от Промсвязьбанк. Ему одобрили ипотеку. Покупатель смотрел квартиру, готов купить. Договор не нотариальный. Мне наличными 200 тыс, остальное перечисляет банк на расчетный счет. Нал в день сделки отдает мне Покупатель, потом ждать, как сказал агент Покупателя, дней 9, пока деньги поступят на счет, или улетать сразу после сделки, а дома уже ждать поступления денег.

1) Агент просит выставить для банка завышенную на 170 тысяч рублей цену по договору. Мне банк переводит ипотечную сумму, а налом Покупатель отдает мне, якобы, не 200 ысяч, а 370 тысяч. Дает встречную расписку, типа, деньги в размере 170 тысяч я ему вернула за ремонт.

Каковы мои риски? Вдруг банк остановит сделку или сам Покупатель передумает покупать, но захочет получить эти 170 тысяч с меня?

2) У меня нет р/ счета в Промсвязьбанк. Нужно ли открыть его в моем городе перед вылетом на сделку? Или лучше в городе, где квартиру продаю, открыть? Или без разницы?

3) Надо ли ждать, пока ипотечные деньги поступят на мой р/счет или спокойно улетать домой на следующий день после сделки?

4) Куда деть 200 тысяч налом? Положить их на карту Промсвязьбанка (а если я не упею ее оформить?) У меня только карты Сбербанка есть. Но ведь по улице не пойдешь с такими деньгами до Сбербанка (в том городе вообще не ориентируюсь). И как передача денег должна происходить?

Добрый вечер, ID: 13301892!
1) Завышенная цена в дкп нередко используется в аферных схемах. Надо очень внимательно подходить к подписываемым документам, нюансов много: что, кто, кому и в какой момент передает, и, если Вы продаете квартиру самостоятельно, крайне нежелательно связываться с «завышайками» вообще. Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370.
2) Разницы нет, счет можете открыть непосредственно в банке перед открытием аккредитива.
3) Необходимо дождаться поступления денег на Ваш р/счет (после раскрытия аккредитива перевод осуществляется, как правило, в течение суток), и только после этого (и никак не ранее!) передавать квартиру покупателю по акту приема-передачи.
4) Наличные в Вашем случае лучше не брать вообще, зачем? Желательно, чтобы сумма аккредитива соответствовала сумме дкп.
Все подробности по аккредитивной форме взаиморасчетов при сделках купли-продажи Вам имеет смысл уточнить в питерском отделении Промсвязьбанка — правила для всех отделений одинаковы.
Прежде чем вылетать на сделку, попросите у Покупателя контакты его менеджера в Промсвязьбанке, который готовит сделку, свяжитесь с ним, убедитесь, что Покупатель действительно является заемщиком и Ваша квартира одобрена банком в качестве объекта кредитования. Также заранее Вам необходимо ознакомиться с текстом проекта дкп.

Огромное спасибо за столь детальный ответ, Наталья!
«Непонятно, зачем при завышенных 170, еще 200 наличными? Если рисковать, так лучше 170, а не 370.» — Так по их схеме и получается, что я рискую 170 тысячами. Они мне дают 200 тыс, а я расписку даю, что получила 370 тысяч налом. Покупатель дает встречную расписку, что получил 170 тысяч на ремонт (или что там еще).
Я не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч? Агент покупателя говорит, что надо в квартире ремонт делать, и им придется получать кредит. Но я не понимаю, все равно смысла желания получить от банка одобрение на бОльшую сумму. Ведь, как я понимаю, денег живьем они от банка не получают, ведь деньги уходят мне, а не покупателю. Или я неправильно представляю себе этот процесс?

«. не понимаю, зачем им нужно получить от банка больше денег на 170 тысяч?» Если коротко, покупатель обманывает банк и хочет получить ипотеку, не имея первоначального взноса.
Зачем Вам в императивном порядке навязывают 200 налом, совершенно непонятно.
И еще неясен момент: для одобрения квартиры как объекта кредитования необходимо предоставить в банк комплект документов. А скажите, неужто Вы по эл.почте отправили агенту покупателя копии своего паспорта, правоустанавливающих? А Выписку из домовой книги кто брал?

Спасибо огромное за Вашу помощь, Наталья! Что касается 200 налом. Думала, думала, наконец, поняла. Банк требует, чтобы Покупатель внес превоначальный взнос (15 % от стоимости квартиры из собственных средств, это 370. Остальную сумму 85 % банк кладет на аккредитив, т.е. эти средства упадут на мой расчетный счет только после перехода права собственности Покупателю (это 2100 тыс). Покупатель же должен мне 200, а не 370 тыс. Поэтому и идет расчет налом, я получаю 200, а расписку даю на 370, Покупатель встречную — что получил от меня 170 т. Агент говорит, что у Покупателя деньги есть на первоначальный взнос, но поскольку квартира требует ремонта (там и пол старый деревянный, все сгнило, в санузле течет, окна старые, даже побелки на кухне уже не видно), Покупателю пришлось бы влезть в кредит, а это тяжело, тянуть и ипотеку, и кредит. Отсюда и завышение идет.

Насчет комплекта документов для банка. Банк лишь сумму пока одобрил, а не мою квартиру. Агент работает с этим банком, уверен, что квартиру эту одобрят без проблем. Выписку из домовой никто пока не брал. Да, агент Покупателя сначала просил прислать копии паспорта и правоустанавливающих по электронке. Мне стало как-то не по себе.

Зашел разговор об правоустанавливающих документах,— оказалось, что агент знает моего нотариуса (который вел наследственное дело, оформлял эти документы в том городе), сказал, что сходит к ней, уточнить, не попадаю ли я под налог с продажи. Перезвонил, сказал, что мой нотариус удивилась, сказала, мол, зачем мне лететь туда, почему не оформить доверенность на него (агента Покупателя).
Насчет паспорта и правоустанавливающих, Агент предложил мне действовать так: пойти в этот банк в моем городе, агент попросит человека, с кем работает по ипотеке, чтобы со мной там встретились, сняли копии всех документов и отправили в отеделение банка в городе продажи квартиры. Если доверенность оформлю на него, то он быстро все сделает, включая выписку из домовой, с лицевого счета и справку об отсутствии задолженности.

Я перезвонила нотариусу, та подтвердила, что знает хорошо этого агента, что это надежный и честный риэлтор, работает с этим банком по ипотеке, что она его рекомендует, что никакого риска нет, только надо в доверенности написать такую фразу: «без права получения денег. Совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта с использованием правил безопасных расчетов.» Посоветовала сходить в этот банк в своем городе, открыть счет для безопасных расчетов, а доверенность и документы отправить ей через своего нотариуса по электронной почте с электронной подписью, чтобы документы считались равнозначными оригиналу.

Созвонились с агентом, узнав про фразу «без права получания денег и т.д., сказал, что надо думать, как быть. Если мне перечислят всю суммму (на 170 тысяч больше), то где гарантия, что я верну 170 тысяч? На этом мы и застряли пока.

Наталья, посоветуйте, пожалуйста, что делать в этой ситуации.

И еще такой вопрос: может ли возникнуть такая ситуация, что сделка прошла, Покупатель получил квартиру, я — деньги, а спустя какое-то время Покупатель, взявший ипотеку, решил отказаться от сделки/ ипотеки? Каковы риски Продавца? Агент Покупателя говорит, что после завершения сделки никто, ни банк, ни Покупатель, не смогут ко мне обратиться: мол, возвращай деньги, а мы тебе квартиру. Агент Покупателя говорит, что после сделки Банк и Покупатель могут лишь друг к другу претензии предъявлять, но не ко мне. Так ли это?
А может такое быть, что Покупатель обратится в Банк, откажется от ипотеки на каком-то законном основаниии (есть такие основания?), а Банк обратится ко мне, мол, сделка расторжена: возращайте деньги?

Доброй ночи!
Первоначальный взнос при ипотеке, ну, никоим образом не связан с размером аванса продавцу. Никто его продавцу наличными передавать не обязан, и не принято это. Банку вообще все равно: передан аванс продавцу или нет. Тем более банк не может «требовать» передачи аванса. Если аванс передан, это отражается в дкп. В Мск размер аванса продавцу составляет 25-30 т.р., 50.т.р. максимум.
Первоначальный взнос – это гарантия платежеспособности продавца перед банком.
Первоначальный взнос покупатель в день сделки вносит на свой р/счет в банке, далее покупатель подписывает с банком Кредитный договор, банк выделяет кредитные средства, которые вместе с первоначальным взносом составят цену квартиры. Вся сумма первонач.взнос+кредитные (если был аванс, то за вычетом авансового платежа, уже полученного продавцом) зачисляется на аккредитивный счет.
Поэтому настойчивое предложение всучить вам 200 вызывает у меня лично подозрение. Кстати, в какой момент предложена передача денег. Как это будет происходить?
Из Вашего текста ясно, что Вы правильно понимаете риск передачи копий ваших документов в чужие руки. Риск очевиден – попасть в руки мошенников и потерять квартиру. И потом долго летать судиться. Доверенность на агента Продавца (?!) да еще с полномочиями «совершать все действия и формальности по перечислению денежных средств от продажи объекта» – верх неосмотрительности. Нотариус отжигает. Без комментариев.
Для подготовки к сделке Вам необходимо иметь СВОЕГО представителя в городе, где квартира. Но только для ПОДГОТОВКИ. Взаиморасчеты (открытие аккредитива, раскрытие аккредитива, акт приема-передачи) и дкп подписывать лично. Здесь на сайте же есть тамошние агенты, позвоните, пообщайтесь, сделайте выбор, лучше в пользу агентства недвижимости, а не частников.
Просто так «отказаться от сделки» по своему хотению сторона сделки не может. Для расторжения договора или признания его недействительным в судебном порядке нужны веские основания. Покупатель не может «отказаться» от ипотеки, нет пути как только погасить кредит банку. Банк не может к Вам обратиться, т.к. Вы не имели никаких договорных отношений с банком, от слова «совсем никаких». Деньги по дкп Вам платит не банк, а покупатель.
P.S. Я Вам очень советую, написать Заявление в Росреестр (через МФЦ) о невозможности проводить регистрационные действия с квартирой БЕЗ ВАШЕГО ЛИЧНОГО УЧАСТИЯ.

Спасибо огромное, Наталья!
Будьте добры, ответьте, пожалуйста, еще на 2 вопроса. Я утром сюда написала, когда ситуация изменилась.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

Не всегда можно выдержать минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить налог. Есть ли возможность при превышении срока владения квартирой не платить налог или уменьшить его размер?

Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?

Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:

на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.

В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.

Последствия заниженной стоимости квартиры

Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.

Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.

Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.

Проиллюстрируем это на примерах.

ПРИМЕР № 3.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).

ПРИМЕР № 4.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).

В этом случае сумма налога к уплате составит:

(3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.

Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

При расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ). Если продажа квартиры состоялась в 2020 году, то и стоимость берется на 01.01.2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры

На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.

Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).

Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.

При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).

Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).

Сроки представления декларации и уплаты налога

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2020 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2021 года.

Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.

Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.

Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.

Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.

Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2020 года — 4,25%).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу: