Советы при покупке квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть? Нужно ли искать идеальный или соглашаться на компромиссы? Брать квартиру с готовым ремонтом или делать самим? О тонкостях выбора вторичного жилья рассказывает заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Весь рынок купли-продажи вторичной недвижимости подразделяется на сегменты по тому же принципу, что и рынок новостроек. Как правило, выделяют четыре основных категории жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. К первому (и самому бюджетному из них) относятся квартиры в панельных домах, срок эксплуатации которых на данный момент составляет более 30 лет. Как правило, расположены такие квартиры в районах не самых лучших с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и экологии. К сегменту комфорт также можно отнести панельное жилье, но возраст домов будет не более 25-30 лет. Кроме того, для класса комфорт (по сравнению с экономом) характерны более удобные планировки, более высокие потолки. Бизнес-класс подразумевает монолитное жилье как комплексной, так и точечной застройки; часто — с охраняемым внутренним двором и собственным паркингом. Элитный сегмент — это штучное, клубное жилье в самых престижных районах города (как правило, в историческом центре или в поселках ближайших пригородов).

От ста вариантов — к пяти

Есть распространенная шутка о покупке вторичного жилья, которая звучит примерно так: «Как накопить на квартиру в центре столицы со средней зарплаты менеджера? Никак». Покупатель квартиры должен четко понимать, какие у него возможности и как они соотносятся с желаниями.

Для того чтобы поиск был продуктивным, рекомендуется максимально… сузить круг поиска. Риелтор гораздо быстрее подберет варианты в рамках одного района, удовлетворяющие вашим критериям, чем в черте всего города. Это парадокс, потому что нам всегда кажется, что чем больше предложений, тем лучше. Но человеческая природа такова: из ста вариантов он выбрать не может, а из десяти — вполне.

Да и мало кто на самом деле готов согласиться на любую квартиру в любом месте просто из-за приемлемой цены. У каждого покупателя есть иерархия приоритетов. Одним важен доступ общественного транспорта, вторым — подземный паркинг, третьим — парки, школы, детские сады, четвертым — удовлетворительное состояние квартиры. Покупателю нужно понимать, что для него важнее. Квартиры, удовлетворяющие всем параметрам, встречаются, пожалуй, лишь в бизнес-классе. Если же вы рассматриваете комфорт и эконом, то выбирайте два ключевых параметра и отталкивайтесь от них.

Компромиссные решения

Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья в вашем регионе или городе, лучше всего сначала изучить существующие в общем доступе рейтинги, аналитические отчеты, динамику цен за последние годы. Если вы рассматриваете ипотеку, то просчитайте ежемесячные платежи с помощью онлайн-калькуляторов, а уже потом обращайтесь в два-три банка (один из которых будет из числа банков с многолетней историей, а два других предложат лучшие условия). Изучите частные объявления о продаже на сайтах-агрегаторах. Это поможет составить базовое представление о нужном вам предложении, отсеяв при этом завышенные и заниженные цены.

Если вы точно знаете, в каком районе вам нужна квартира, то изучите этот район (желательно поехать туда посмотреть, как там выглядит жизнь в будние и выходные, днем и вечером). Когда дело дойдет до просмотра реальных объектов, не экономьте на этом время, но и не распыляйтесь. Вместо того чтобы осматривать бегло по 20 вариантов в неделю, на ходу уточняя, все ли в норме с документами, лучше просматривать не более четырех-пяти вариантов в месяц, предварительно выделив их из общей массы по ключевым для вас параметрам. В выявлении недостатков не заинтересованы ни продавцы, ни риелторы — только вы. Кстати, заметив что-то не особенно критичное для вас, можно не отказываться от квартиры вовсе, но начать обсуждать скидку. При первоначальном осмотре рекомендуется особое внимание обратить на батареи, сантехнику, проводку (необязательно быть специалистом, чтобы заметить запутанные клубки проводов над входной дверью и ржавые подтеки в ванной). Ваша главная задача на данном этапе — получить достаточно времени на осмотр квартиры.

Под ключ или под ремонт?

Очень важно, чтобы стоимость и качество ремонта коррелировали со стоимостью квартиры и ее расположением. Если в каком-то недорогом районе вы сделаете роскошный ремонт, а затем попробуете отбить его стоимость при перепродаже, то у вас ничего не выйдет — квартира просто зависнет. Людям, которые покупают эконом-класс, вряд ли нужна английская сантехника и итальянский мрамор на полу. Если же у вас, например, есть доставшаяся вам в наследство квартира в дорогом районе и вы решаете сделать там ремонт перед продажей в надежде, что таким образом повысите стоимость, то его уровень должен соответствовать уровню жилья. Если потратить деньги на межкомнатные двери из ДСП и серенькую плитку вроде той, что лежит на полу в «Макдональдсе», то такой ремонт сыграет лишь в минус. Люди, покупающие квартиру бизнес-класса, скорее всего, захотят оформить ее соответственно, и ваш косметический ремонт никак не повлияет на стоимость. Словом, прежде чем рассчитывать, что ремонт станет хорошей инвестицией, лучше оценить все риски.

В целом же ситуация с состоянием квартиры такова: сегодня, безусловно, выгоднее купить квартиру с ремонтом, который вас удовлетворит. Это будет дешевле, чем купить «убитую» квартиру и переделать ее под себя. Стоимость жилья снизилась в последние годы, а стоимость качественных строительных и отделочных материалов, напротив, выросла.

Текст подготовила Александра Лавришева

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.

Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.

Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2021 году

Здравствуйте. Все что я описала в данной статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала указывать здесь информацию с других юридических сайтов. Хочу чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, тогда после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», некоторые банки требуют именную ту выписку, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки . Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Покупка супругами в долевую собственность

Изначально у супругов действует режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевую, им придется оформить один из документов — брачный договор или нотариальный договор купил-продажи. В некоторых случаях супруги смогут сэкономить, потому что в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать о режиме долевой собственности для супругов. Тогда брачный договор оформлять не нужно. Подробности я описываю здесь — ссылка.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Меня зовут Грушина Елена Михайловна. Работаю риэлтором – помогаю людям продать или купить недвижимость. Оформляю договора, собираю справки и веду переговоры. 12 лет занимаюсь сопровождением сделок. Отучилась на юриста в 2005 году.

С января 2018 года пишу статьи для сайта Проживем.com. Описываю как свой опыт, так и опыт своих коллег.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Осторожно, дети

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.