Как быстро найти покупателя на квартиру

6 способов быстро найти покупателя квартиры

Продажу квартиры можно сравнить с лотереей. Кто-то ухитряется найти реального покупателя сразу же, а кому-то приходится ждать своего клиента месяцами.

Чтобы успешно и быстро продать недвижимость, необходимо проявлять активность. Грамотная реализация квартиры – серьёзная работа, и относиться к ней нужно ответственно. Существует несколько способов, используя которые, вы сможете отыскать «своего» покупателя.

1. Объявления в СМИ

Да, этот путь можно назвать банальным, однако это не снижает его эффективности. Чтобы добиться успеха, разместите свои объявления о продаже в максимально возможном количестве газет. Особое внимание следует обратить на специализированные издания, освещающие вопросы недвижимости.

Важно! Составить объявление следует таким образом, чтобы оно получилось кратким, ёмким и ярким. Например: «Продаётся просторная, чистая и уютная 2-комнатная квартира на втором этаже панельного дома, в экологически чистом районе. Квартира отремонтирована по европейским стандартам, есть застеклённый балкон. Общая площадь жилья – 45 кв. м, кухня – 6 кв. м. Рядом – детский сад, поликлиника и супермаркет, до остановки 100 метров. Цена – 150 тыс. долларов. Возможен торг». В объявлении указаны все плюсы жилья, так что оно не затеряется среди множества подобных текстов.

Помимо газет, воспользуйтесь Интернетом. Существует множество сайтов, на которых можно разместить текст объявления, дополнив его красочными фотографиями вашей квартиры. Главное – регулярно обновлять информацию, иначе можно быстро оказаться в конце списка.

2. Объявления на столбах

Не поленитесь распечатать текст объявления о продаже квартиры на яркой бумаге крупным шрифтом и оставить внизу «лапшу» – отрывные полоски с телефоном. Расклейте объявления на специальных досках, а также на дверях своего и других подъездов, на столбах и прочих подходящих местах.

Желательно контролировать, как поживает ваше объявление, не сорвали ли его дворники и не в меру активные старушки. Возможно, придётся его периодически обновлять.

Кстати, и сами обращайте внимание на объявления «Куплю квартиру»: может быть, автор текста и есть ваш потенциальный покупатель.

3. Из уст в уста

Так называемое «сарафанное радио» порой бывает не менее эффективным способом оповестить о вашей цели. Расскажите о том, что хотите продать квартиру, своим друзьям, родственникам, коллегам и знакомым. Не исключено, что кто-то из них уже через пару дней приведёт вам будущего покупателя.

4. Плакат на балконе

Смастерите большой красочный плакат и повесьте его на балкон, лоджию или окно. Главное, чтобы плакат о продаже квартиры могли видеть как можно больше людей. Основное правило – мало текста, большие буквы. То есть буквально несколько слов, среди которых ключевое – «Продаётся», плюс номер вашего телефона.

5. Объявление на колёсах

Повесьте краткое объявление, написанное крупным шрифтом, на заднее стекло своей машины. Или машины друзей, если у вас нет своей. За день этот текст увидит очень много людей.

6. Агентство недвижимости

Это совершенно иной подход к вопросу продажи своей недвижимости. Если все предыдущие способы подразумевают вашу активность и постоянное нахождение «в теме», то с агентством всё просто: вы просто оплачиваете услуги профессионалов, которые сделают всю работу за вас. Результат при этом гарантирован. За сравнительно небольшую сумму, указанную в договоре, вы приобретаете уверенность в успехе и спокойствие.

В каждом уважающем себя риелторском агентстве имеется обширная база покупателей, и никакие ваши знакомства с ней не сравнятся. Кроме того, благодаря своему опыту агент быстро отсеет все сомнительные варианты, преподнеся вам «на блюдечке» список реальных покупателей. Наконец, риелтор отлично ориентируется в рыночных ценах на недвижимость и поможет вам выставить правильную цифру.

Главная задача в этом случае – не ошибиться, выбирая агентство недвижимости. Среди них попадаются явно мошеннические или недобросовестные, поэтому соберите всю доступную информацию, изучите её и только после этого заключайте договор.

Последний совет: заранее подготовьте все документы на жилплощадь, квитанции об оплате коммунальных услуг. Пусть ваша квартира будет готова встретить покупателей в любой момент. Поддерживайте в ней порядок, проветривайте, по возможности украсьте интерьер, чтобы помещения производили приятное впечатление.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

1. Шаг 1. Выбор способа продажи
2. Шаг 2. Выбрать риэлтора
3. Шаг 3. Оценка недвижимости
4. Шаг 3. Оформление документов
5. Шаг 4. Поиск покупателей
6. Шаг 5. Показ квартиры
7. Шаг 6. Составление договора и финансовые операции
8. Дополнительные советы

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых. Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев. Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

• паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
• договор между продавцом и покупателем;
• разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
• согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
• доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

• свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
• справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее. В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Как быстро продать квартиру | 9 шагов для самостоятельной продажи недвижимости

Для продажи квартиры недостаточно просто разместить объявление в интернете. Нужно пройти много этапов, быть внимательным и осторожным на каждом из них, иначе есть риск попасть на мошенников. Чтобы этого избежать, сэкономить свои силы и время, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, как продать квартиру без риелтора. В ней отражены основные этапы продажи, важные нюансы и несколько полезных советов.

Шаг 1 – оценить стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, необходимо установить конкурентную стоимость. На нее влияют много факторов:

• тип дома, материал и год постройки (панельные и более старые дома ценятся меньше, чем кирпичные, монолитные и новостройки);
• местонахождение дома в городе (район, удаленность от центра, инфраструктура, доступность общественного транспорта);
• количество этажей в доме и расположение квартиры (угловые, квартиры на первом и последнем этаже ценятся меньше, средние этажи – наиболее дорогие, особенно если из окна красивый вид);
• общая площадь (м 2 ) и количество комнат;
• планировка (квартиры с проходными комнатами, неузаконенной или нестандартной планировкой стоят дешевле);
• наличие балкона или лоджии;
• площадь кухни (чем больше, тем более высокую стоимость можно установить);
• тип санузла (раздельный ценится больше, чем совмещенный);
• наличие и качество ремонта;
• обустройство территории вокруг дома (наличие детских площадок, мест для отдыха).

Чем больше факторов, повышающих стоимость квартиры, тем дороже и выгоднее ее можно продать. Чтобы правильно определить цену, нужно посмотреть, сколько стоит похожее жилье. Стоимость одинаковых квартир может различаться на 10-15%, что составляет десятки или сотни тысяч рублей. Поэтому важно поставить адекватную цену, которая будет выгодна вам и привлекательна для покупателя.

Ориентиром должна служить средняя стоимость аналогичного жилья. Устанавливая свою цену, учтите следующее:

• Если у вас есть время и вы можете подождать несколько месяцев, а то и год, установите цену на 10-15% выше средней. И пока покупатели будут звонить и проявлять интерес, не снижайте ее.
• Чтобы продать квартиру быстро и удачно, необходимо поставить стоимость на 5-10% ниже. Чем больше количество звонков, тем привлекательнее цена для покупателей.

Шаг 2 – выполнить предпродажную подготовку

Следующее, что нужно сделать, чтобы быстро продать квартиру, так это хорошо ее подготовить. Ваша задача – представить покупателю жилье в лучшем свете. Причем начать нужно с подъезда и коридора: подмести, вымыть пол, протереть перила хотя бы на своем этаже.

Следующие шаги по подготовке:

• Вынести из квартиры старую мебель и хлам: сломанную технику, ковры, ненужные безделушки. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет на покупателя.
• Провести генеральную уборку. В квартире должны быть чистые полы, ванная и туалет, окна и пр. Стоит убраться с использованием дезинфицирующих средств, чтобы устранить все неприятные запахи.
• Обеспечить хорошее освещение. При показе жилья свет везде должен быть исправен и ярко гореть. Поэтому необходимо заменить перегоревшие лампочки и починить розетки.

Если квартира давно не ремонтировалась, стоит сделать хотя бы косметический ремонт. С ним недвижимость можно продать быстрее, особенно если это вторичное жилье. В квартире не должно быть аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб, неисправной электропроводки и пр. Если жилье в запущенном состоянии, проще убрать старую отделку и продавать в черновом варианте. Можно выполнить предчистовую отделку: оштукатурить стены, залить стяжку, заменить сантехнику.

Шаг 3 – закрыть долги и выписаться из жилья

Для продажи жилья необходимо устранить задолженности по коммунальным платежам. После этого в управляющей компании можно взять справку об отсутствии долгов. Она будет дополнением к остальным документам и поможет показать покупателю, что вы не мошенник и не собираетесь обманывать его при продаже жилья. Наличие долгов может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

На этом же шаге стоит снять себя с регистрационного учета и выписать других людей из квартиры. Это тоже поможет повысить доверие покупателя, который сможет быть уверен, что в жилье больше никто не прописан и у него не возникнет с этим проблем после покупки.

Шаг 4 – собрать документы

Если вы не обращаетесь к риелтору, то вам придется собирать документы для продажи квартиры самостоятельно. Есть список обязательных бумаг, без которых не удастся заключить сделку. Кроме них существуют дополнительные документы, которые помогут показать покупателю ваши серьезные намерения.

Шаг 5 – подать объявление о продаже

Первое, что видит ваш потенциальный покупатель, – это объявление о продаже. Поэтому его написанию необходимо уделить особое внимание. Что нужно выполнить:

• Сделать 8-10 качественных фотографий. Достаточно будет фото на телефон, но они должны быть правильными. Не подойдут расплывчатые и нечеткие фотографии. Каждую комнату необходимо сфотографировать целиком (общий план), чтобы было понятно, как она выглядит в реальности. Лучше делать фото в дневное время при естественном освещении.
• Составить текст объявления. В нем нужно указать все преимущества квартиры, какие есть: большая кухня, раздельный санузел, средний этаж, хорошая инфраструктура, доступность общественного транспорта и пр. При написании нужно делить текст на абзацы, чтобы его проще было читать. Не стоит дублировать в объявлении информацию, которая заполняется при его подаче. Не нужно бояться указывать недостатки – пусть покупатель узнает о них сразу, и это не будет для него неприятным сюрпризом. Если документы для продажи готовы – тоже укажите это в объявлении.

На каких сайтах можно быстро продать квартиру:

• Авито,
• ЦИАН,
• Domofond,
• Яндекс.Недвижимость.

Не забывайте о социальных сетях – на свою страницу можно сделать репост объявления на сайтах, а также выложить предложение о продаже в местных группах.

Шаг 6 – заключить предварительный договор и договор аванса (задатка)

Вы нашли покупателя, который решился на приобретение жилья. Важно, чтобы он не отказался от сделки. Для этого можно заключить предварительный договор, в котором указано, что стороны обязуются выполнить оговоренные условия. Договор можно заверить у нотариуса, что придаст ему дополнительную силу.

Параллельно заключается договор аванса или задатка, который гарантирует готовность сторон к сделке. Получая аванс, вы обязуетесь перестать искать другого претендента на приобретение жилья, а покупатель – поиск недвижимости. При срыве сделки аванс в любом случае возвращается покупателю. С задатком немного по-другому. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца, если по вине продавца – возвращается, причем в двойном размере.

Шаг 7 – заключить договор купли-продажи

На следующем шаге можно подписывать договор купли-продажи. Надежнее составлять его у юриста, нотариуса или риелтора, поскольку пропуск незначительной детали может привести к тому, что сделка окажется недействительной. Договор составляется в 3 экземплярах, к нему прикладываются другие документы: передаточный акт, расписка о получении денег. В договоре обязательно нужно указать, когда будет произведен расчет – до или после регистрации права собственности.

Шаг 8 – передать квартиру покупателю и произвести расчет

После оформления договора о купле-продаже квартира передается покупателю. Для подтверждения составляется акт приема-передачи (передаточный акт). Одновременно с этим происходит окончательный расчет. Покупатель может передать деньги разными способами:

• наличными с оформлением расписки о получении денег;
• через банковскую ячейку;
• аккредитивный счет в банке (банк выступает посредником в передаче средств и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки);
• депозит нотариуса, если договор оформляется нотариально.

Безналичный способ наиболее безопасный, поскольку исключает риск получить оплату фальшивыми деньгами.

Шаг 9 – зарегистрировать право собственности

Подписанный договор нужно подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Нужно быть готовым, что это платная услуга. В течение 5-9 дней будет сделана запись в ЕГРН.

В заключение

С помощью нашей пошаговой инструкции можно самостоятельно продать квартиру в 2021 году. Но собрать документы и пройти все этапы – еще не все. Важно быть готовым ответить на вопросы покупателей и к тому, что они будут торговаться. В связи с этим необходимо заранее определиться с суммой, до которой можете снизить цену. Не менее важно быть дружелюбным с покупателем, ведь приятный в общении человек внушает больше доверия, что повышает вероятность успеха в заключении сделки.

Как быстро найти покупателя на квартиру

Как купить квартиру дешевле

Некоторые риелторы поддерживают миф, что есть некие тайные методы, позволяющие купить квартиру гораздо дешевле рыночной цены. К сожалению, чем сильнее цена отличается от рынка, тем больше рисков при заключении сделки. Неопытный покупатель может клюнуть на сладкое предложение, а в итоге остаться и без квартиры, и без денег.

Тем не менее снизить стоимость квартиры на 5-15% вполне реально. Мы подобрали 3 легальных способа купить квартиру дешевле.

1. Попросите скидку у застройщика

Даже если на сайте у застройщика нет никаких скидок, в офисе продаж можно и нужно торговаться. У менеджеров по продажам, как правило, заложена скидка в размере 2-3%. А скидку 5-7% может согласовать руководитель отдела.

Шансы на скидку повышаются, если вы покупаете квартиру большой площади. Или сделка выпадает на конец месяца. Именно в это время менеджеры максимально мотивированы выполнить план по продажам, поэтому охотно идут на сотрудничество с покупателем и готовы снизить цену.

2. Примите участие в «Черной пятнице» недвижимости

Черная пятница (Black Friday Real Estate) традиционно проходит в двадцатых числах июля. Условие этого мероприятия — эксклюзивные скидки, которых в другое время у застройщика нет.

Скидки во время Черной пятницы могут достигать 30%. Конечно, максимальные скидки застройщики ставят не на самые ликвидные лоты. Но то, что в общепринятом смысле считается «лотом низкой ликвидности» (например, квартира на первом этаже), для кого-то может быть осознанным выбором. И обойдется такая квартира гораздо дешевле.

Чаще всего скидки бывают на квартиры большого метража, особенно в ЖК бизнес-класса. Есть интересные предложения и в комфорт-классе. Например, застройщики выставляют со скидкой квартиры, которые находятся ближе всего к лифту, по сравнению с другими квартирами на этаже. Существенной разницы между проживанием в квартире, расположенной ближе к лифту, и находящейся от него через одну нет. Но некоторые покупатели опасаются, что будет шумно. Поэтому лот продается с дисконтом.

Выбор застройщиков, участвующих в Черной пятнице, довольно широк. Покупателям предлагаются квартиры как в Москве, так и в Подмосковье. Традиционно не участвует один из крупнейших застройщиков — ГК ПИК. Нет в продаже и флагманских проектов, а также новостроек, которые находятся на старте продаж.

Особенность распродажи в том, что в первые часы пользователи бронируют максимальное количество квартир.

Попробуйте записаться на него в очередь. Если лот освободится, вам предложат на него ту же самую скидку, которая была указана в акции. А квартиры освобождаются очень часто.

Люди бронируют все понравившиеся квартиры на всякий случай, а покупают одну. Или не покупают вообще, потому что по правилам Черной пятницы сделка должна быть быстрой. Это значит, что потенциальный клиент должен иметь уже одобренную ипотеку.

Обычно на Черной пятнице присутствует банк-партнер, который быстро выдает кредит всем желающим. Здесь и происходят накладки. Банк-партнер, как правило, один. И если он отказал в ипотеке, то клиент уже не сможет выкупить квартиру.

Тем не менее немало участников Черной пятницы рассчитывают выбрать квартиру и сразу одобрить ипотеку прямо во время акции. Поэтому шансы, что забронированный вариант освободится и вы сможете его приобрести, довольно велики.

3. Купите квартиру на торгах по банкротству

Покупка квартиры на аукционе — самый выгодный способ из вышеперечисленных, но он же и самый трудоемкий.

Во-первых, в торгах участвуют профессионалы рынка. И у них есть профильный софт, чтобы быстро делать ставки. Поэтому можно участвовать в торгах через фирму-посредника — это все равно будет выгодно по итоговой цене сделки. Или освоить механизм самому.

Во-вторых, посмотреть объект не получится. На торгах можно увидеть только описание лота. Планировки квартиры в нем обычно нет. Есть только адрес, указано количество комнат и общий метраж. Чтобы получить чуть больше информации, попробуйте проверить адрес дома в интернете и посмотреть, к какой серии он относится. Так, если повезет, можно найти типовую планировку квартиры.

Чаще всего встречается недвижимость 2 типов: премиум и бизнес-класс, которые продаются в связи с банкротствами бизнеса владельцев, а также квартиры эконом-класса в очень плохом состоянии.

С квартирами и комнатами эконом-класса возникает отдельная проблема — выселение бывших владельцев. Полиция за выселение предыдущих собственников обычно не берется. А если у них есть несовершеннолетние дети, решение торгов может быть оспорено в суде. Так что такие варианты лучше не рассматривать.

Лотов комфорт-класса — квартир в хорошем состоянии средней ценовой категории — меньше всего. Чтобы найти хотя бы несколько, понадобится в среднем 4-6 месяцев.

Покупка квартиры на торгах — это непростой способ с высокими рисками, но жилье можно купить по стоимости на 50% ниже рыночной.

Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное. Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

_{Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ru}

Признаки подозрительной сделки:

1. Кредиторы понесли ущерб.
2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

_{Пример выписки из ЕГРН. Фото: comphelp24.ru}

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

_{Внимание маткапиталу. Фото: cian.ru}

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

_{Опасен даже бывший супруг. Фото: vseposhagam.ru}

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

В Постановлении Верховного суда сказано:

Справка о зарегистрированных лицах

Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.

1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».

Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег

Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?

С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).

Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).

Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.

Проверка проводится на основе официальных источников, которые находятся сейчас в публичном доступе.

Выясняем, не тянется ли за продавцом «криминальный след»

Прежде всего, стоит убедиться в том, что его паспорт не поддельный. Заходим на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, выбираем сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», указываем серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.

Ответ выдается сразу же. Если паспорт «чист», то его нет в списке недействительных. Кроме того, на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, не был ли ваш продавец фигурантом уголовного дела.

Выбираем вкладку «Федеральные суды общей юрисдикции», далее — «Поиск по делам и судебным актам», выбираем субъект РФ и указываем Ф.И.О. интересующего вас человека. Система выдаст все судебные дела, в которых за последнее время участвовал ваш продавец, с текстами вынесенных постановлений.

Проверяем, кому и сколько уже задолжал этот продавец

Чем больше у продавца долгов, тем выше риск, что он не сможет вернуть деньги в случае отмены сделки.

Самым известным источником информации о должниках является сайт Федеральной службы судебных приставов: в разделе «Банк данных исполнительных производств» по Ф.И.О. можно выяснить, какие непогашенные долги есть на данный момент у человека.

На портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» можно выяснить, не признан ли ваш продавец банкротом.

Установить, какие долги у него появятся в ближайшее время, можно на упомянутом портале ГАС «Правосудие», а также на официальных сайтах арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту его жительства (там сейчас публикуются все решения, вынесенные в отношении конкретного гражданина).

Убеждаемся, что он действительно имеет право продавать квартиру

Для этого можно заказать электронную выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости.

Этот документ позволит убедиться в том, что продавец точно является собственником квартиры, а также что она не находится в залоге или под арестом.

Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.

Узнаём, у кого еще (помимо продавца) есть права на эту квартиру

Это, пожалуй, самая сложная задача, поскольку на данный момент нет универсального способа выяснить точно, кто может в будущем претендовать на квартиру.

Можно лишь в некоторой степени обезопасить себя, запросив у продавца документ, на основе которого он приобрел квартиру, а также справку о зарегистрированных в квартире лицах.

К примеру, в договоре дарения может быть условие о пожизненном проживании дарителя. А в договоре купли-продажи может быть указано, что оплата произведена средствами материнского капитала — тогда квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, иначе у покупателя потом могут ее изъять по иску прокуратуры или ПФР.

Если же квартира была приватизирована, а кто-то из зарегистрированных в ней лиц не стал собственником (отказался от участия в приватизации), то по закону он может проживать в ней пожизненно и даже новый владелец квартиры не сможет его выселить.

Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).

Однако если в паспорте нет отметки о браке, то достоверно узнать, покупалась она в браке или нет, увы, невозможно. Даже у нотариусов до сих пор нет доступа к базе ЗАГСа — чего уж говорить о простых гражданах, которым на запрос о семейном положении продавца квартиры в ЗАГСе точно ответят отказом.

Точно так же невозможно точно установить, сдается ли на данный момент квартира по договору безвозмездного пользования или в наем. Ведь по закону обязанности наймодателя не прекращаются с продажей жилья, а переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675, 700 ГК РФ).

Но при этом не требуется государственная регистрация для договора безвозмездного пользования. А для договора найма она необходима, только если срок договора составляет не менее года (ст. 674 ГК РФ).

Однако отсутствие регистрации не влечет недействительность сделки. А это значит, что покупатель не сможет заранее узнать, что право пользования квартирой передано по договору другим лицам — и законные жильцы могут нагрянуть, как гром среди ясного неба.

Чтобы покупателя признали впоследствии добросовестным, нужно взять с продавца письменное заверение в том, что такие обстоятельства отсутствуют. В будущем это во многом облегчит покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать свои деньги с продавца либо получить компенсацию от государства.