8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена

Кто должен платить за услугу риелтора, что входит в его обязанности, и от чего зависит стоимость услуг?

Разъясняет генеральный директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске, платинового партнера СберБанка, Андрей Луговой.

Кто платит за услуги риелтора

Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.

Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.

Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д.

Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.

Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске

Что входит в обязанности риелтора

Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.

Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.

При продаже квартиры

• сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
• создание спроса на объект
• разработка и проведение маркетинговой кампании
• проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

• анализ предложения на рынке
• поиск и подбор подходящих вариантов
• сбор информации по каждому варианту
• совместный просмотр с клиентом объектов
• переговоры с собственником, торг
• работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

Профессиональный специалист по недвижимости на всех этапах работы предоставляет отчетность клиенту, держит в курсе всех этапов сделки.

От чего зависит цена на услуги риелтора

Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.

Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).

Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).

Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.

Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.

Сколько стоят услуги риелтора в разных регионах страны

Так же, как и в рамках одного города, стоимость риелторских услуг в разных регионах страны колеблется в пределах 1-5% от суммы сделки.

При этом существуют виды сделок, за которые агенты не берут комиссию — как правило, если клиент приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Но такая практика есть не во всех регионах и не у всех компаний даже в рамках одного региона.

Из чего складывается стоимость услуги

Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:

• Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
• Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
• Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.

Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.

Какие бывают виды расчета с агентством недвижимости

В нашей сети компаний (и в большинстве крупных агентств недвижимости) сложилась такая практика: клиент оплачивает услугу только после ее получения. Все условия оплаты прописываются в договоре на оказание риелторских услуг.

Если агентство недвижимости просит сначала оплатить его работу в полном объеме, и только потом обязуется предоставить услугу — это повод насторожиться.

Заключение договора с компанией

К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.

Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.

Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.

Сколько зарабатывают риелторы: комиссия растет или уменьшается?

Комиссия риелтора нередко становится яблоком раздора: подчас клиенты, получившие услугу, неожиданно вспоминают, что и сделал-то агент не так много, и опоздал пару раз, и вариант не сразу нашел, а сторговал — и вовсе всего ничего. Поэтому и гонорар ему — по заслугам (на взгляд клиента), а не тот, о котором договаривались на берегу.

У многих агентов доход состоит из комиссий от проведенных сделок, и тут события развиваются по разным сценариям: с одной стороны, недвижимость значительно выросла в цене (а значит, пропорционально увеличился и доход агента). С другой — доходы населения упали, поэтому многие клиенты изначально просят снизить процент (тут заработанное риелтором в лучшем случае должно остаться на прежнем уровне).

За информацией из первых рук Циан.Журнал обратился к независимым риелторам и сотрудникам агентств недвижимости.

Московский регион: демпинг и конкуренция с застройщиками

По подсчетам риелтора Юлии Лурье, за последние 10 лет комиссия московских риелторов снизилась примерно на 20%. Причина такого снижения — демпинг на столичном рынке: «“Залетные” сбивают цены. Квартиры готовы продавать за 50 тыс. рублей комиссии. У меня меньше 200 тыс. за сделку раньше никогда не было, а сейчас дай бог за 150 тыс. рублей продать — счастье», — подтверждает риелтор Елена Юнина.

Юлия Лурье считает, что снижение комиссии связано не только с демпингом частных маклеров, но и с прозрачностью и упрощением процессов подбора, проверки и продажи недвижимости.

Косвенным поводом для снижения комиссии становится и недовольство клиентов, скрупулезно высчитывающих, сколько процентов придется отдать при продаже изрядно подорожавшей недвижимости.

«Я как собственник не понимаю, чем вызван, на мой взгляд, высокий размер комиссии — особенно в процентах от стоимости. — возмущается Оксана О. — Если квартира стоит 20 млн рублей, то 5% от продажи — это 1 млн, почти годовая зарплата, если брать среднюю по Москве. Мне не кажется это правильным, тем более что рынок активный и при правильной цене само все продается».

Иногда квартира продается с первого показа, а иногда и целый год ждет, продолжает Оксана, но платят все одинаково. По мнению комментатора, комиссию стоит привязывать к стоимости квартиры примерно в таком формате: 100 тыс. рублей — с квартиры стоимостью до 5 млн рублей (2%), 200 тыс. — с квартиры до 10 млн (1%), 300 тыс. — до 20 млн (1,5%).

По словам Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», комиссия риелтора составляет обычно от 4 до 6% бюджета сделки, но бывают более сложные случаи, когда этот процент увеличивается (например, если риелтор занимается расселением коммунальной квартиры).

Комиссионные бывают и меньше — скажем, когда специалист занимается реализацией свободной квартиры, ему не нужно подбирать бывшим собственникам другое жилье, выстраивая одну или даже несколько альтернативных цепочек. В таком случае размер комиссии — примерно 3%, уточняет Михаил Куликов.

По мнению других экспертов, 5% для Московского региона — слишком роскошные условия. По словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, в столице в большинстве случаев действует процентное соотношение гонорара и стоимости объекта. Только это не 5%, а 1,5–3% — зависит от сегмента, локации, а также от стоимости и вида объекта.

Официальные цифры

По данным сервиса Trud.com на июнь 2021 года, средний заработок риелтора в Москве составляет 66,4 тыс. рублей. При этом для 19,3% открытых вакансий работодатели указали зарплату в размере более 90,8 тыс. рублей, 18% объявлений предлагают зарплату больше 43,3 тыс. рублей и еще 17,4% — больше 71,8 тыс. рублей.

Что же касается регионов, то больше всех получают риелторы Ямало-Ненецкого автономного округа: там средний заработок за месяц составляет 88,7 тыс. рублей. Далее с небольшим отрывом следует Хабаровский край (85 тыс. рублей), а за ним — Ханты-Мансийский автономный округ (73 тыс. рублей).

Далее разброс становится минимальным: так, и в Московской, и в Ленинградской, и в Мурманской областях средние зарплаты агентов вполне сопоставимы с месячными заработками на Кубани и в Приморье — везде средний доход варьируется около 70 тыс. рублей (+/– 2 тыс. рублей).

За год зарплата риелторов немного уменьшилась: сказались пандемия и долгий период простоя, утверждают аналитики. Так, в июне прошлого года средняя ежемесячная зарплата агентов по сделкам с недвижимостью превышала 70 тыс. рублей.

Традиции регионов

В разных регионах положение дел принципиально отличается, поясняет Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи». В одних по традиции объявляют фиксированные суммы, в других применяют комбинированный подход: фиксированная сумма (к примеру, 30 тыс. рублей) плюс переменная (1% стоимости объекта недвижимости). Разумеется, при этом учитывается стоимость объекта недвижимости: чем он дороже, тем меньший процент берется при сопровождении сделки. Нередко эти два метода расчета практикуются одновременно на территории одного города — тогда клиенты сами выбирают выгодный для них формат.

Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи»

Методики расчета вознаграждений за работу риелторов в последние годы принципиально не менялись, поскольку большинство применяет дифференцированный подход. Следовательно, размер вознаграждения индексируется вместе с ростом средней стоимости квадратного метра, продолжает Александр Иванов.

Но иногда особенности регионов вносят коррективы: многое зависит от стоимости квадратного метра. Допустим, в Челябинске, где этот показатель — один из самых низких среди городов-миллионников, вознаграждение риелтора при комбинированном подходе при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2 млн рублей составит 50 тыс. рублей (из них 30 тыс. — фиксированная сумма, а 20 тыс. — 1% стоимости объекта). А вот в Казани при стоимости квартиры 3,9 млн рублей и той же раскладке вознаграждения, гонорар составит уже 69 тыс. рублей.

«Комиссия выросла и расти будет»

Глава ставропольского агентства «Пригород 26» Виталий Федоренко заявил, что его комиссия за последние 10 лет выросла втрое: «Цена домов выросла в три раза, соответственно, и комиссия выросла. С ростом цен на строительные материалы за этот год вырастет еще на 40%», — утверждает он. На вопрос Виталий Федоренко ответил публично — в группе Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора». Увидев такое признание, пользователи очень удивились и попросили Виталия рассказать о своем наблюдении поподробнее, на что получили такой комментарий.

«Михайловск, пригород Ставрополя. Постоянный приток населения — 4,5% в год. Заставили посчитать, и сам удивился. С конца 2014 года — в два с лишним раза (выросла комиссия. — Прим. ред.). Но это новостройки. “Вторичку” нужно смотреть. Три года назад советские “трешки” упали в цене с 1,5 к 1,1 (млн рублей. — Прим. ред.). Сейчас — 2,3. И у нас обычно покупка с риелтором происходит за несколько часов, редко за два дня».

Риелтор Сергей Прокофьев рассказал, что раньше за подбор объекта в Сочи он брал 100 тыс. рублей и бонус за торг, а с марта 2021 года поднял фиксированную часть оплаты до 150 тыс. рублей (бонус за торг сохранился).

Уберизация шагает по миру

Ситуация с заработками риелторов на фоне «угроз уберизации» (процесс замещения массовой услуги цифровыми платформами, сокращение затрат — удешевление ее для пользователей. — Прим. ред.), ничем не отличается от глобальных трендов в экономике, считает Евгений Коноплев, практикующий эксперт из Гильдии риелторов Москвы.

«Почитайте любой доклад по динамике заработных плат в США за последние десятилетия: зарплаты среднего класса стагнируют, а доходы “верхнего процента” неуклонно растут. То же происходит на рынке недвижимости: доходы “середняков” потихоньку сжимаются, так как, действительно, уберизация давит: когда все кругом стандартизуется (бюрократия, рынок, банковская среда), становится более стандартной и риелторская услуга».

В итоге специалисты, чья компетенция выходит за рамки уберизации, только рады, что собирать справки и решать бюрократические вопросы теперь проще, что их клиенты сами могут зайти на сайты-агрегаторы, такие как Циан, и убедиться в обоснованности цен, которые озвучивает риелтор.

«Да, сегодня на продаже “секретных баз” и сборе справок риелтору уже не добиться прироста своего дохода, но хорошие эксперты зарабатывают не этим. За последние годы я не слышал жалоб на сокращение доходов ни от одного хорошего агента», — заключает Евгений Коноплев.

Риелтор вчера, сегодня, завтра

Список оказываемых риелтором услуг велик : помимо подбора варианта и организации просмотров агент должен отследить и адекватность предложения (чтобы объект продался быстро), и чистоту сделки, и решение организационных вопросов. Учитывая, что от части этих услуг некоторые клиенты отказываются, размер комиссии меняется.

Со временем формат риелторского бизнеса изменился, подводит итог Юлия Дымова. Риелтор начала 1990-х и риелтор сейчас — это совершенно разные профили профессии. Сегодня это консультант, который фактически определяет движение денежных средств клиента. Клиент может сказать, где он хочет оказаться через 10 лет, и хороший агент (подчеркнем — хороший) должен расписать эту дорожную карту с позиции недвижимости, пояснив, когда и во что инвестировать. А помощь финансового консультанта — это уже не только квартирный вопрос, не так ли?

Средняя комиссия агентства в Москве — 2-3% от стоимости объекта. Есть агентства с именем, которые берут и 5-7%, и оказывают те же самые услуги, но дороже. А есть частные риэлторы, которые берут 1%, но при этом фактически никаких услуг не оказывают, кроме посреднических. А напомню, что в работу хорошего риэлтора входят услуги — подбор жилья, его юридическая проверка, проверка покупателя и продавца, консультация по юридическим тонкостям процедуры оформления документов и регистрации, уплаты налогов, помощь в оформлении ипотеки и т.д.

А Вы в курсе что заоблачные з/п риелторов, которые указаны в вакансиях на сайте по поиску работы — это просто замануха, чтобы привлечь как можно больше людей в агенство недвижимости и уже потом отсеять и оставить только самых активных. Официально, по крайней мере в Москве никто тебя не устроит, соответственно, заработаешь ты только, если сможешь совершить сделку, а если ты новичок и своей клиентской базы нет, то будешь или обзванивать всех и искать собственника, чтобы предложить ему свои услуги или делать расклейку по домам (да да, а Вы думали объявления «куплю квартиру в Вашем доме» у подъезда реальные покупатели клеят?) ну и всех знакомых подключать, а квартиры люди не часто покупают..в общем новичку живётся не сладко и средняя заработок у Московского риэлтора в первый год работы дай Бог 30 тыс. в месяц, в лучшем случае 50 тыс. В какие то месяцы сделки может и вовсе не быть, а в какой то 2 сделки..самое сложное — это первые месяцы работы..в общем тех денег, что указано на сайтах по поиску работы получит только очень хороший риелтор и не в первый год работы, у которого уже наработана своя клиентская база, имейте в виду. Всего хорошего Вам!

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.

Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.

Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.

Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.

1. Варианты сотрудничества с риэлтором
2. Зачем риэлтор нужен покупателю?
3. Зачем риэлтор нужен продавцу?
4. Какую ответственность несет риэлтор?
5. Когда следует платить риэлтору?
6. Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
7. Скрытая оплата
8. Договор «на берегу»

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

1. Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
2. У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
3. Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.

• не тратить время на долгий выбор недвижимости;
• учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
• не попасть на уловки мошенников;
• не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

• распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
• приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.

Зачем риэлтор нужен продавцу?

Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.

• съемку объекта продажи;
• составление и размещение объявлений;
• проверку «юридической чистоты» недвижимости;
• консультации по всем возникающим вопросам;
• подготовку договора о купле-продаже;
• оптимальные условия расчета между сторонами сделки.

Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.

Какую ответственность несет риэлтор?

Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.

• подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
• предоставление информации об объекте недвижимости;
• проведение юридической экспертизы объекта;
• консультационные услуги;
• оформление договора купли-продажи;
• помощь в организации оплаты сделки.

Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

• по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
• после подписания договора;
• после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

• покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
• продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
• сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Договор «на берегу»

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Сколько берут риэлторы за сдачу квартиры

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Советы садоводам
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Кредитные карты
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

Район и местоположение

Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.

— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2021 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

Новостройка или вторичка

Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.

• Возможность сдавать квартиру за большую цену.
• Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
• Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
• Плата за ЖКХ зачастую ниже.
• Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.

Класс жилья

Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2021 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.

— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.

Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.

В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.

Количество комнат

Метраж и планировка

Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.

Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 — 40 кв.м.

Ремонт

Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.

Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.

— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.

Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.