Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку - Sps-Studio.ru

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

ЦИАН - блоги риэлторов - Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём

Ринат Мангушев

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.

К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.

Пример первый.

В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000. По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000. Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.

Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.

Пример второй.

В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.

Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.

Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).

Пример третий.

Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.

Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные. Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков. По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.

Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.

А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.

Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ. 36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги. А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза. К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa y кaждoгo зaeмщикa вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк пoгacить зaдoлжeннocть c минимaльными зaтpaтaми для ceмeйнoгo бюджeтa. B тoм cлyчae, ecли нeдвижимocть пpиoбpeтaeтcя «нa бyдyщee» (нaпpимep, для дeтeй, кoтopым пoнaдoбитcя жилплoщaдь), a y caмиx пoкyпaтeлeй yжe ecть cвoe жильe, вoзникaeт вoпpoc, мoжнo ли cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy в apeндy? Пpeдocтaвлeниe coбcтвeннoй нeдвижимocти дpyгим жильцaм пoзвoлит пoлyчaть cтaбильный дoxoд, кoтopый мoжнo нaпpaвить нa oплaтy eжeмecячныx плaтeжeй пo кpeдитy. Oднaкo тaкaя cxeмa нe пpивeтcтвyeтcя бaнкaми.

Нopмaтивнoe peгyлиpoвaниe

Чтoбы нaйти oтвeт нa вoпpoc мoжнo ли cдaвaть квapтиpy, взятyю в ипoтeкy, нeoбxoдимo oбpaтитьcя к нopмaтивнo-пpaвoвым aктaм, дeйcтвyющим нa тeppитopии Poccийcкoй Фeдepaции. Boпpocы пpeдocтaвлeния ипoтeки и вoзмoжнocти нaймa peгyлиpyют cлeдyющиe дoкyмeнты:

  • Фeдepaльный зaкoн №102-Ф3 «Oб ипoтeкe» oт 16 июля 1998 гoдa (oпpeдeляeт caмo пoнятиe ипoтeки и peгyлиpyeт пopядoк пpeдocтaвлeния и выплaт кpeдитa);
  • cтaтья 334 ГК PФ (pacкpывaeт пoнятиe зaлoгa);
  • глaвa 34 ГК PФ (oпиcывaeт пoнятиe apeнды в шиpoкoм cмыcлe);
  • глaвa 35 ГК PФ (peгyлиpyeт пpaвилa нaймa жилoй нeдвижимocти).

BAЖНO! 3aкoны, дeйcтвyющиe нa тeppитopии PФ, нe зaпpeщaют пpиoбpeтaть квapтиpy в ипoтeкy для cдaчи в apeндy. Oднaкo в peaльнocти зaeмщик дoлжeн pyкoвoдcтвoвaтьcя нe тoлькo зaкoнoдaтeльными aктaми, нo и ycлoвиями дoгoвopa, зaключeннoгo c бaнкoм.

Ocoбeннocти apeнды зaлoгoвoй нeдвижимocти

Итaк, coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, зaeмщик, пpиoбpeтaющий нeдвижимocть нa кpeдитныe cpeдcтвa, имeeт пpaвo cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy. Нo пpи этoм пpиoбpeтaтeлю жилья cлeдyeт yчecть, чтo в cдeлкy c apeндoй нeдвижимocти бyдyт вoвлeчeны нe двe, a cpaзy чeтыpe cтopoны:

  • бyдyщий влaдeлeц, пoкyпaющий жильe в кpeдит;
  • apeндaтop, кoтopый бyдeт вpeмeннo пpoживaть в квapтиpe;
  • финaнcoвaя opгaнизaция, кoтopaя дo oкoнчaния выплaт бyдeт являтьcя фaктичecким влaдeльцeм квapтиpы (тaк кaк нeдвижимocть нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa дo мoмeнтa внeceния пocлeднeгo плaтeжa);
  • cтpaxoвaя кoмпaния, в зaдaчи кoтopoй вxoдит oбecпeчeниe бeзoпacнocти cдeлки и coxpaннocти жилья.

Дaннaя ocoбeннocть нaклaдывaeт oпpeдeлeнныe oгpaничeния пpи зaключeнии дoгoвopa apeнды жилья.

Пoчeмy бaнки нe любят apeндy ипoтeчнoгo жилья

Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe. Имeннo пoэтoмy финaнcoвaя opгaнизaция дoлжнa oтcлeживaть вce вoпpocы иcпoльзoвaния жилья.

Cдaчa в apeндy ипoтeчнoй квapтиpы тaкжe дoлжнa coглacoвывaтьcя c финaнcoвoй opгaнизaциeй.

BAЖНO! Eщe бyквaльнo нecкoлькo лeт нaзaд кyпить квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee внaeм финaнcoвыe opгaнизaции кaтeгopичecки зaпpeщaли. Нa дaнный мoмeнт cитyaция измeнилacь, и apeндa ипoтeчнoй нeдвижимocти cтaлa вoзмoжнoй.

Пpичинa, пo кoтopoй бaнки нeoxoтнo coглacoвывaют пpeдocтaвлeниe apeнды ипoтeчнoгo жилья, зaключaeтcя в тoм, чтo нa вpeмя дeйcтвия дoгoвopa мeждy apeндoдaтeлeм и apeндaтopoм финaнcoвaя opгaнизaция тepяeт вoзмoжнocть pacпopяжaтьcя жильeм.

Пoзиции бaнкoв

Ecли бyдyщий зaeмщик плaниpyeт взять ипoтeкy и cдaвaть квapтиpy в apeндy, тo eмy cлeдyeт yтoчнить нaличиe тaкoй вoзмoжнocти eщe в мoмeнт oфopмлeния coглaшeния c бaнкoм. Нa ceгoдняшний дeнь cyщecтвyют тpи вoзмoжныx пoзиции, кoтopыx пpидepживaютcя финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пoкyпкy жилья.

  1. Бaнк paзpeшaeт cдaчy жилья или жe нe yкaзывaeт дaннoгo пyнктa в дoгoвope, кoтopый зaключaeтcя c клиeнтoм.
  2. Apeндa квapтиpы дoпycкaeтcя пpи выпoлнeнии pядa ycлoвий, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope.
  3. Любaя apeндa нeдвижимocти зaпpeщeнa финaнcoвoй opгaнизaциeй. B тaкoм cлyчae любыe пoпытки cдaть жильe бyдyт являтьcя нeзaкoнными.

BAЖНO! Узнaть o вoзмoжнocтяx cдaчи в apeндy жилья, взятoгo в ипoтeкy в кoнкpeтнoм бaнкe, мoжнo y мeнeджepa, зaнимaющeгocя oфopмлeниeм cдeлки, или нa oфициaльнoм caйтe финaнcoвoй opгaнизaции.

Moжнo ли cдaть жильe бeз coглacoвaния c бaнкoм

Бoльшинcтвo зaймoдaтeлeй тpeбyют oт клиeнтoв, oфopмляющиx ипoтeкy для cдaчи в apeндy, пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дaннoгo дeйcтвия.

Oднaкo в Poccии ecть бaнки, кoтopыe дoпycкaют вoзмoжнocть зaключeния дoгoвopa apeнды бeз coбcтвeннoгo вмeшaтeльcтвa.

BAЖНO! Ecли в дoгoвope нe yкaзaн зaпpeт нa apeндy нeдвижимocти и нeт инфopмaции o нeoбxoдимocти coглacoвaния дaннoгo пyнктa c бaнкoм, влaдeлeц жилья имeeт пpaвo взять квapтиpy в ипoтeкy и cдaвaть ee бeз пpeдвapитeльнoгo paзpeшeния.

Чтo дeлaть, ecли бaнк нe дaeт coглacия

Ecли зaeмщик peшит cдaвaть нeдвижимocть yжe пocлe зaключeния ипoтeчнoгo coглaшeния, в кoтopoм yкaзaн зaпpeт нa дaннoe дeйcтвиe, peшить пpoблeмy мoжнo тpeмя cпocoбaми:

  • Cдaвaть жильe бeз coглacoвaния c финaнcoвoй opгaнизaциeй. 3aпpeт бaнкa нa пpeдocтaвлeниe apeнды нeдвижимocти нocит лишь юpидичecкий xapaктep. Нa дeлe зaeмщик мoжeт взять нa ceбя oтвeтcтвeннocть и зaключить дoгoвop apeнды, нe пpeдyпpeдив бaнк. Нecмoтpя нa тo, чтo финaнcoвaя opгaнизaция ocтaвляeт зa coбoй пpaвo пpoвepять, ктo имeннo пpoживaeт в квapтиpe, нa пpaктикe тaкиe cлyчaи являютcя eдиничными. Кpoмe тoгo, бaнк нe cмoжeт дoкaзaть, чтo жильe cдaeтcя в apeндy, ecли нe yвидит cooтвeтcтвyющeгo дoгoвopa мeждy зaeмщикoм и apeндaтopoм нeдвижимocти.
  • Пepeзaлoжить нeдвижимocть в дpyгoй финaнcoвoй opгaнизaции, cпocoбнoй пpeдocтaвить бoлee лoяльныe ycлoвия, в тoм чиcлe вoзмoжнocть cдaчи квapтиpы в apeндy.
  • Пoлyчить paзpeшeниe бaнкa. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy жилья, вceгдa мoжнo пoпpoбoвaть нaлaдить диaлoг c финaнcoвoй opгaнизaциeй. Нe иcключeнo, чтo бaнк пoйдeт нaвcтpeчy cвoeмy клиeнтy и cocтaвит дoпoлнитeльнoe coглaшeниe, paзpeшaющee нaйм кpeдитнoй нeдвижимocти.
Читайте также  Покупка валюты на бирже юридическим лицом

BAЖНO! 3aпpoc нa paзpeшeниe cдaчи жилья в нaeм paccмaтpивaeтcя бaнкoм в тeчeниe нeдeли. B cлyчae пpинятия пoлoжитeльнoгo peшeния, финaнcoвaя opгaнизaция тaкжe мoжeт нaлoжить oпpeдeлeнныe oгpaничeния, нaпpимep, oгpaничить cpoки apeнды или тpeбoвaть пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дoгoвopa o нaймe жилья.

Пocлeдcтвия apeнды бeз coглacoвaния c бaнкoм

Нecмoтpя нa тo, чтo pиcк пocлeдcтвий apeнды квapтиpы бeз paзpeшeния бaнкa дoвoльнo нeзнaчитeльный, зaeмщикy лyчшe oгpaдить ceбя oт любыx вoзмoжныx нeпpиятнocтeй. Пoчeмy нeльзя cдaвaть квapтиpy в ипoтeкe бeз coглacoвaния c бaнкoм? Ecли в кpeдитнoм дoгoвope cтpoгo пpoпиcaн зaпpeт нa apeндy, нapyшитeля мoгyт oжидaть oпpeдeлeнныe пocлeдcтвия, в чиcлo кoтopыx вxoдят:

  • нaлoжeниe штpaфa;
  • yвeличeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo кpeдитy;
  • тpeбoвaниe бaнкoм дocpoчнoгo пoгaшeния дoлгa;
  • пpинyдитeльнoe изъятиe и пpoдaжa ипoтeчнoй нeдвижимocти.

Чтoбы избeжaть вcex пepeчиcлeнныx пpoблeм, зaeмщик, cдaвший квapтиpy бeз coглacoвaния c бaнкoм, дoлжeн oтвeтcтвeннo coблюдaть вce ocтaльныe тpeбoвaния бaнкa и cвoeвpeмeннo внocить вce плaтeжи пo кpeдитy, чтoбы нe нaвлeчь нa ceбя пpoвepкy co cтopoны финaнcoвoй opгaнизaции.

Чeм pиcкyeт apeндaтop

Apeндaтop жилья, нaxoдящeгocя в зaлoгe y бaнкa, являeтcя нaибoлee зaщищeнным лицoм в любыx cпopныx cитyaцияx, вoзникaющиx мeждy зaeмщикoм и бaнкoм. Cъexaть c квapтиpы eмy пpидeтcя тoлькo в oднoм cлyчae: ecли влaдeлeц жилья пepecтaнeт внocить eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy. Toгдa бaнк имeeт пpaвo выcтaвить жильe нa пpoдaжy, a apeндaтop бyдeт дoлжeн иcкaть нoвыe вapиaнты для дaльнeйшeгo пpoживaния. Нa peшeниe вoпpoca c жильeм и пoиcк нoвoй квapтиpы в дaннoм cлyчae бyдeт пpeдocтaвлeнo 30 днeй.

BAЖНO! Ecли apeндaтop внec aвaнc зa oпpeдeлeнный cpoк пpoживaния, тo пpи вoзникнoвeнии внeштaтныx cитyaций, cвязaнныx c пpoдaжeй квapтиpы, apeндoдaтeль oбязaн вepнyть вce дeнeжныe cpeдcтвa зa нeиcпoльзoвaнный пepиoд apeнды.

Кaк пpaвилo, плaтeжи, внocимыe apeндaтopoм зa пoльзoвaниe жилплoщaдью, нaпpaвляютcя coбcтвeнникoм нa пoгaшeниe кpeдитa.

Пoэтoмy cтaбильнocть в oтнoшeнияx c бaнкoм вo мнoгoм зaвиcит и oт oтвeтcтвeннocти чeлoвeкa, пpoживaющeгo в ипoтeчнoй квapтиpe.

Чтoбы зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, apeндaтopy нeдвижимocти cлeдyeт пpидepживaтьcя cлeдyющиx пpaвил:

  • пpeдвapитeльнo yтoчнить, нe нaxoдитcя ли квapтиpa в зaлoгe y бaнкa и в зaвиcимocти oт этoгo пpинимaть peшeниe o зaceлeнии;
  • тpeбoвaть зaключeния дoгoвopa, peгyлиpyющeгo пpaвa и oбязaннocти кaждoй из cтopoн;
  • cвoeвpeмeннo внocить eжeмecячныe плaтeжи, кoтopыe бyдyт нaпpaвлeны нa пoгaшeниe дoлгa бaнкy.

3aключeниe

Boзмoжнocть apeнды нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй в ипoтeкy, нe зaпpeщeнa poccийcким зaкoнoдaтeльcтвoм, нo нe пpивeтcтвyeтcя финaнcoвыми opгaнизaциями, пpeдocтaвляющими ccyдy. Пoэтoмy, oфopмляя кpeдит нa пoкyпкy нeдвижимocти, зaeмщикy cлeдyeт зapaнee yтoчнить y бaнкa, кaк cдaть ипoтeчнyю квapтиpy в apeндy пpaвильнo, чтoбы в дaльнeйшeм избeжaть вoзмoжныx пpoблeм. Ecли бaнк кaтeгopичecки зaпpeщaeт нaйм зaлoгoвoй нeдвижимocти, лyчшe вceгo пoиcкaть дpyгoгo, бoлee лoяльнoгo кpeдитopa.

Что можно делать с ипотечной квартирой

Вы прошли все этапы оформления ипотеки: от подачи заявки до первоначального взноса. Поздравляем, заветные ключи от квартиры у вас! Что делать дальше? Предлагаем рассмотреть несколько жизненных случаев, которые могут коснуться вас и новой недвижимости.

  • В каких случаях не нужно спрашивать банк
    • Планы на ремонт
    • Прописка: от детей до дальних родственников
    • Квартира в завещание
  • На что требуется разрешение банка
    • Перепланировка
    • Сдача квартиры в аренду
    • Продажа ипотечной квартиры
    • Временная регистрация
    • Можно ли подарить ипотечную квартиру

Все изменения, которые вы хотите провести в квартире, можно поделить на две группы:

  • изменения, о которых не нужно сообщать банку;
  • изменения, требующие согласования с кредитором.

Давайте разберемся в этом вопросе подробнее.

В каких случаях не нужно спрашивать банк

Планы на ремонт

Собственная квартира – это не только укромный уголок, но и простор для фантазии. Первое, о чем думают новые хозяева жилплощади, – сделать ее максимально комфортной и красивой. Нужно ли сообщать банку о своих планах на благоустройство жилья?

Нет. Ремонт квартиры – ваше личное дело, банковские работники не будут возражать, если вы решите переклеить обои или заменить линолеум на ламинат. Поэтому предупреждать о ремонте никого не нужно.

Федеральный закон «Об ипотеке» №102-ФЗ обязывает вас поддерживать жилье в хорошем состоянии.

Прописка: от детей до дальних родственников

Существует мнение: прописаться в квартире на период выплаты ипотеки нельзя. Но прописка требуется для получения множества госуслуг, а кто-то приобретает жилье именно для регистрации. И хорошо, если человек досрочно избавляется от займа. А если неторопливо платить за квартиру на протяжении двадцати лет? Разберемся, где правда.

Прописаться в ипотечной квартире можно. Для постоянной регистрации не нужно разрешение банка. Собственник жилья может прописать как себя, так и близких членов семьи: супруга/супругу, детей, родителей. Об этом говорит ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

А если на иждивении дальний родственник, можно ли прописать его у себя?

Можно. Даже дальние родственники могут получить штамп с пропиской по согласию владельца заемной квартиры.

Жизнь непредсказуема, и причины могут быть разные: пожилой бабушке требуется уход, или вы просто состоите в хороших отношениях с вашим двоюродным братом.

Обычно банк не нужно предупреждать о подобных действиях, но такой пункт порой включают в договор. Поэтому рекомендуем его изучить, чтобы избежать недопониманий.

Квартира в завещание

Дмитрий получил в наследство квартиру от своего близкого родственника. Оказалось, что она находилась в ипотеке, и банк теперь требует выплат с нового владельца. Мужчина удивился: разве такое возможно?

Да. Владелец имеет право завещать ипотечную квартиру и не должен уведомлять банк. Это закреплено в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.

Также завещатель не обязан никому сообщать о том, кому достанется его жилье, банку в том числе. Тайна завещания гарантирована ст. 1123 ГК РФ.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

В принятии решения за кредитором всегда будет последнее слово. Дело в том, что любая перепланировка провоцирует ущерб жилью и выходит за рамки естественного износа. Намеренное ухудшение состояния жилплощади противоречит ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

Предупредите банк о желании продать квартиру. В дальнейшем ходе купли-продажи она получит статус «с обременением». Такой порядок предусмотрен ст. 346 ГК РФ.

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

Читайте также  Чем отличается дарственная от завещания на квартиру

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Сдаем в аренду ипотечную квартиру: на что обратить внимание?

На рынке довольно часто встречаются ситуации, когда ипотечные заёмщики сдают в аренду приобретенные квартиры. Но, как правило, делают они это с незнанием закона и требований банков. Давайте разберемся, на что нужно обратить внимание и как правильно организовать процесс.

Что говорит закон?

На самом деле в законе нет никаких ограничений по поводу сдачи в аренду квартиры, находящейся в залоге у банка. В частности, в статье 346 ГК РФ прописано, что заемщик может пользоваться своим активом по назначению, в том числе с получением дохода. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передать свое имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, уточняется, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.

Другими словами, законодательство не препятствует сдаче ипотечной квартиры в аренду, но позволяет сторонам договориться самостоятельно, то есть банк и заемщик должны найти консенсус в этом вопросе на добровольной основе.

Что думает банк?

С одной стороны, сдача в аренду залоговой квартиры – это дополнительный доход заемщика и, как следствие, гарантия ежемесячных выплат для банка.

С другой, банк заинтересован в том, чтобы залоговое имущество оставалось в целости и сохранности, не теряло в качестве и цене. А как известно, арендаторы не часто берегут чужую недвижимость, и товарный вид квартиры довольно быстро может ухудшиться.

Поэтому даже если банк не против арендного бизнеса своего заемщика, в договоре могут быть прописаны определенные условия, которые гражданин должен соблюсти.

Что прописано в договоре?

Помните, раз вы подписали данный документ, значит согласны на все предложенные в нем условия и обязаны соблюдать требования банка, несмотря на то, что законом не запрещено сдавать залоговое имущество.

Например, в договоре может быть прописано, что заемщик обязан попросить согласие банка на сдачу квартиры в аренду. В противном случае к нему могут применяться штрафные санкции. При самом неблагоприятном раскладе банк может потребовать досрочного погашения всего кредита. Если гражданин не сможет выполнить данное условие, то кредитная организация имеет право подать в суд и потребовать реализации заложенного имущества для возврата кредита.

Поэтому внимательно изучите кредитный договор, прежде чем размещать объявление об аренде квартиры.

Как получить согласие банка?

Все, что нужно сделать, это обратиться с заявлением к менеджеру банка, в котором оформлен кредит.

При этом нужно предоставить паспорт и проект договора аренды, в котором нужно прописать ФИО, паспортные данные арендатора, а также срок сдачи жилплощади в аренду. В договоре обязательно нужно указать, что сдаваемая квартира находится в залоге у банка.

В некоторых случаях может понадобиться письмо из страховой компании, в котором подтверждается согласие организации покрывать риски на период действия договора аренды.

В целом не стоит бояться, что вам откажут. Сегодня большинство банков идут на встречу своим клиентам и не препятствуют в этом вопросе. Зато вы будете спокойны, что все условия соблюдены, и придраться к вам никто не может.

Все-таки банк вправе в любое время без оповещения заемщика проверить состояние предмета залога, в том числе выяснить, сдается ли квартира в аренду. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды.

Обязателен ли договор аренды?

Да, без всяких исключений, иначе вы нарушаете закон и сильно рискуете. Вас могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, начислить налоги за весь период сдачи квартиры, а также штрафы и пени.

Как правило, договор аренды заключается на срок до одного года. Именно на такой период банки охотно соглашаются.

Штрафы

Если налоговая инспекция докажет факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности и на основании ст. 75 НК РФ и обязывают уплатить налог за весь период, в течение которого владелец квартиры получал денежные средства от жильцов. Причем срок может оказаться больше фактического.

Также к сумме налога начисляют пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Собственнику придется заплатить штраф в размере 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма штрафа увеличивается до 40%.

Если налоговики обнаружат в квартире жильцов без регистрации по месту пребывания, то собственнику квартиры грозит штраф еще и за это. В соответствии с КоАП РФ, ст.19.15.1, придется оплатить 5-7 тысяч рублей за каждого нелегально проживающего человека.

Уплатить налоги за доход от сдачи квартиры нужно на позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. За несвоевременную подачу налоговой декларации начисляется штраф в размере от 1 000 рублей за каждые 30 дней просрочки.

В угол и из угла

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

Проживающие в квартире в растерянности: в любой момент они могут остаться без крыши над головой и с долгами. Историю своих злоключений рассказывают отрывками, путано и эмоционально.

Начиналось все хорошо: в 2013 году Димитри и его красавица-жена Мака взяли в ипотеку 4,1 миллиона рублей и купили небольшую «трешку» в панельной девятиэтажке на окраине Екатеринбурга. К моменту сделки в семье подрастали трое дочерей: девятилетняя Каре, семилетняя Марина и трехмесячная Аня. Первоначальный взнос — 10 процентов, ставка — 12,25 процента годовых, срок — 20 лет. Обычные условия в то время. «Платить могли, — вспоминает Димитри. — У меня была своя «Газель», я занимался грузоперевозками, Мака работала в аптеке.

Месяцев 7-8, по словам Димитри, платили исправно. Потом начались проблемы с работой: заказов на грузоперевозки стало мало, жену уволили. «Я пришел в банк, говорю: «Так и так, не могу платить». Мне ответили, что это мои проблемы. Потом, правда, добавили, что нужно вносить хотя бы часть суммы. Никаких заявлений на перерасчет платежа я не писал, устно договаривался. Даже не думал, что надо», — рассказывает Димитри. В банке говорят, что заемщики просрочили даже первый платеж по кредиту, да и потом платили не вовремя и меньше, чем нужно.

Мужчина устроился на работу в Перми, ездил туда-обратно каждые две-три недели, по возможности относил деньги в банк: по пять, десять, 15 тысяч. Старался не пропускать платежи, но случалось. Говорит, из банка не звонили, не писали. Банк уверяет, что пытался связаться с клиентом, «однако все обращения, включая письменные уведомления о наличии просроченной задолженности, были проигнорированы».

Весной 2015 года супругов вызвали в суд: банк просил взыскать с заемщиков кредитную задолженность, продав квартиру. Суд встал на сторону истца.

— Я даже не думал, что квартиру будут продавать, а нас будут выселять, — уверяет Димитри.

— Но вы же были на суде, вам на руки выдали решение, — удивляюсь я.

— Так я же его не читал! Подписал и забрал. Судья мне сказал: договаривайтесь с банком. Если не договоритесь, приходите ко мне. Я приходил потом уже, когда узнал, что нас выписали из квартиры, но он все время был то в командировках, то в отпуске, то на совещаниях», — пытаюсь понять, как взрослый житель города-миллионника так искренне может верить обещаниям незнакомых людей. Возможно, он рос среди людей, для которых слова важнее бумаги.

О том, что семья больше не зарегистрирована в квартире, Димитри узнал случайно в 2017-м. «Пошел в паспортный стол за справкой — хотел оформить детское пособие, а мне сказали, что мы не прописаны в квартире», — Димитри растерянно опускает глаза. Выяснилось, что банк через суд выселил должников из квартиры. Глава семьи нанял адвоката, пытался оспорить решение, но безрезультатно: квартира перешла в собственность банка (ее оценили в 2,2 миллиона рублей), а семья осталась должна еще 1,6 миллиона. С банковской карты Маки тем временем начали снимать деньги в счет погашения долга.- На карту приходили детские пособия, мы их не тратили, копили на отпуск — долги долгами, но хотелось ненадолго съездить куда-нибудь. Однажды зашел в онлайн-банк, увидел, что все сняли. Побежал в соц­защиту. Они говорят: «Не имели права ­забирать «детские», дали справки. Я их отнес и приставам, и в банк, но пособия не вернули. В марте у нас родился еще один ребенок, мы получили 21 тысячу рублей (единовременная выплата за рождение ребенка. — Прим. ред.) — приставы половину сняли.

Читайте также  Обмен ипотечной квартиры на дом

В этом мае к должникам начали приходить приставы. Дверь им не открывали, предписания о выселении находили в почтовом ящике и около двери.

Уезжать из квартиры семье некуда: другого жилья нет. Кроме того, Аидоянам нужна прописка. Без прописки родители не могут поставить младшего ребенка в очередь на детский сад, а старшая дочь, 15-летняя Каре, — получить паспорт. В следующем году ей предстоит сдавать ОГЭ, без документа ее не допустят к экзамену.

Пару месяцев назад Димитри обратился за помощью в национальную диаспору — семья из народности езидов. Вместе с региональным представителем Совета старейшин езидов мира на территории РФ Денизом Усупиным-Рожкани они съездили на прием к свердловскому омбудсмену Татьяне Мерзляковой. Уполномоченный по правам человека обратилась в банк, но учреждение отказалось посвящать ее в подробности кредитной истории клиента.

Редакция «РГ» помогла организовать встречу с руководством банка.

— Национальная община готова поручиться за платежеспособность Димитри. Во время встречи мы предлагали банку такой вариант: семья остается в квартире и возвращается к изначальному графику платежей по договору. Но банк отказался.

Директор Института финансов и права Уральского государственного экономического университета Максим Марамыгин считает: семья Аидоян — одна из многих, кто попал в кредитную ловушку.

— Трудная ситуация у семьи возникла в 2014 году, в момент наступившего кризиса. У банков еще был некий снобизм, оставшийся после «жирных» лет, когда у населения были хорошие доходы. Люди брали, теряли работу, становились должниками. Не было жесткой позиции Центробанка и государства по защите заемщиков, этими вопросами стали заниматься лишь в 2015-м. Сначала появилась возможность рефинансировать кредит, несколько месяцев назад попавшим в трудное финансовое положение заемщикам гарантировали кредитные каникулы. Сегодня, если человек будет поступать разумно, такая история вряд ли повторится, — говорит эксперт.

Если нет возможности платить, можно, во-первых, попросить ипотечные каникулы на срок до полугода, во-вторых, если стабильного дохода в обозримом будущем не предвидится, — объявить себя банкротом.

Ошибка Димитри в том, что он пустил дело на самотек: поверил словам рядовых сотрудников банка, которые сказали, что платить можно хотя бы частями. Не переспросил, не уточнил, не проверил. Даже одно письменное обращение с просьбой о реструктуризации долга, напиши Димитри его в самом начале, могло изменить ход событий. Но рядом не нашлось человека, который мог дать дельный совет.

Редакция «РГ» обратилась в банк, где семья Димитри брала ипотеку. Мы спросили: мог бы банк этой конкретной семье простить долг? Для Аидоянов миллион, два, три — гигантская сумма. Для банка с его оборотами — согласитесь, незначительная. К тому же, с учетом всех платежей, которые семья успела внести за кредит, и стоимости квартиры, по которой ее предлагают выкупить, банк в итоге получит почти пять с половиной миллионов рублей. Даже с учетом инфляции за четыре года, что жилье было в собственности у Аидоянов, банк ничего не потерял. Почему простить? Потому что должник хоть и сам втянул себя в эту историю, но все-таки платить не отказывался и не отказывается до сих пор. Даже когда квартира перешла по суду в собственность банка, Димитри продолжал частично вносить деньги на ипотеку. Да и куда ему деться с женой, тремя дочками и грудным сыном?

Ответ на запрос мы ждали больше месяца:

— Данная квартира уже является собственностью банка, получена в результате исполнения судебного решения о взыскании кредита. Заемщики утратили право собственности на недвижимость. Часть кредита погашена квартирой в 2017 году, поэтому вопрос распоряжения банком квартирой уже не связан с урегулированием просроченной ссудной задолженности. Дарение квартир и других активов банка гражданам нарушает права акционеров и вкладчиков и не предусмотрено Уставом банка. За время возникновения проблем по возврату кредита (с 2014 года) клиенты не обращались с вариантами урегулирования. В настоящее время семья Аидоян проживает в квартире, принадлежащей банку, без каких-либо оснований. Аидояны действительно продолжают жить в проблемной «трешке», приставы не беспокоят. Двоюродный брат Димитри согласился взять ипотеку и выкупить квартиру у банка — так семья сможет остаться дома и постепенно расплатиться с родственником. Правда, сначала нужно найти деньги на первоначальный взнос.

Центробанк рекомендует

19 июня Центральный банк РФ предложил банкам рассмотреть возможность прекращать взыскание оставшейся задолженности с граждан, лишившихся заложенного жилья. Однако обращение носит характер рекомендации и не обязывает банки следовать ей.

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: