Аренда квартиры через агентство плюсы и минусы - Sps-Studio.ru

Аренда квартиры через агентство плюсы и минусы

Стоит ли снимать квартиру через агентство: плюсы и минусы Снять удобную, недорогую квартиру для жилья, расположенную в хорошем районе, непросто. На это потребуется уйма времени, сил и

Аренда квартиры через агентство плюсы и минусы

Стоит ли снимать квартиру через агентство: плюсы и минусы

Снять удобную, недорогую квартиру для жилья, расположенную в хорошем районе, непросто. На это потребуется уйма времени, сил и нервов. Найти объявление, звонить по телефону, вести переговоры по цене, обговаривать условия аренды. И так раз за разом, пока не найдется именно та квартира или комната, которая подойдет. Это занимает массу времени, а квартирный вопрос требует срочного решения. Для экономии сил и решения этой проблемы обращаются в агентство недвижимости, которое и займется поиском подходящего жилья.

Прежде всего стоит определиться, какое жилье требуется найти. Четко сформулировать требования. Строго обговорить, что именно и за какую сумму нужно найти. Обсудить район, близость к метро, доступность инфраструктуры. А также выбрать этаж, количество комнат, санузел, лифт, наличие мебели, лоджии или балкона. Требуется ли свежий косметический ремонт, а также сумма, которую необходимо ежемесячно платить и срок аренды.

Теперь он будет заниматься поиском квартиры, подходящей под выставленные условия, подбирать и показывать варианты. Работа продолжается до момента сдачи жилья и удовлетворения пожеланий заказчика.

Перед началом работы с агентством заключается договор, в котором прописываются обязанности назначенного сотрудника по подбору жилья, проведению сделки, заключению договора.

Плюсы съема квартиры через агентство

  • Экономия времени. У солидного агентства база данных гораздо шире, чем несколько страниц в газете с объявлениями. Необходимо только задать в поиске необходимые параметры (район, станция метро, этаж) и уже готов список квартир, которые доступны к просмотру.
  • Опытный агент знает и подмечает нюансы, на которые часто не обращают внимание: соседи по этажу, состояние подъезда.
  • Снижается риск нарваться на недобросовестных арендодателей (случаи двойной сдачи жилья, сдача через посредника без ведома хозяина и пр.)
  • Заключается договор с четкой фиксированной ценой, с обязательным указанием срока аренды. В тексте договора прописывается на каких условиях сдается квартира: оплата коммунальных услуг, наличие или отсутствие мебели в квартире или комнате и обязательно указывается, в каком она состоянии.
  • Система гарантии (предоставляется в крупных агентствах). Если до окончания срока договора аренды хозяева без объективных причин выселяют или повышают плату за жильё, то агентство обязано предоставить не уступающий по условиям вариант жилья бесплатно.
  • Посредник берет на себя переговоры с хозяином квартиры. Торгуется по цене, обговаривает условия аренды для нанимателя. По сути, спорные вопросы решаются через представителя, избегая общения с хозяином.
  • Агент проверяет подлинность документов на собственность.

Но, к сожалению, не настолько все радужно, как хотелось бы. Есть в обращении в агентство положительные стороны, но существуют и подводные камни, о которых нужно знать.

Отрицательные моменты съема квартиры через агентство

  • Комиссионный взнос. Агентства берут комиссию за работу в размере, равном стоимости одного месяца аренды. Вместе с суммой за первый и последний месяцы, которые берут хозяева квартиры, получается немалая сумма.
  • Недостоверные фотографии недорогих квартир. На сайтах недобросовестных агентств вывешиваются рекламные объявления с фотографиями квартир, которые на самом деле не сдаются. После звонка в такое агентство следует отказ, а на следующий день начинают поступать звонки с предложением обратиться в это же агентство для подбора требуемого жилья. Так агенты набирают себе рабочую базу клиентов.
  • Несуществующие квартиры. Нечистые на руку агенты предлагают позвонить хозяину квартиры, который по телефону отвечает, что можно приезжать и заселяться. Потенциальный наниматель подъезжает к дому, а хозяин не берет трубку, или номер оказывается вне зоны действия сети. После звонка агенту выясняется, что за поиск другого варианта необходимо снова платить деньги, поскольку сотрудник поставленную задачу формально выполнил — квартиру нашел, а дальше уже не его проблемы.
  • Риск попасть в фирму-однодневку, специализирующуюся на получении авансов за просмотр. Заплатить аванс требуют обязательно, поскольку претендентов на квартиру очень много и ее готовы занять сегодня. А на следующий день на месте офиса уже цветочный магазин.
  • Собственники квартир не спешат связываться с агентствами, поскольку предпочитают не платить налоги с дохода. Поэтому не все квартиры, которые сдаются, попадают в базу агентства.

Если выбор остановился на поиске подходящего варианта через агентство, то подбор жилья необходимо начать с поиска добросовестного посредника.

Критерии выбора агентства

  1. Срок работы на рынке недвижимости.
  2. Наличие рекламы в газетах и Интернет-ресурсах.
  3. Официальный сайт.
  4. Юридические услуги по сопровождению сделки.
  5. Наличие в собственности головного офиса и филиалов.
  6. Оплата только после предоставления услуги.

Перед подписанием договора стоит тщательно изучить текст, особенно многочисленные примечания и абзацы, написанные мелким шрифтом. В договоре должны присутствовать не только обязанности съемщика, которому надлежит оплатить услуги в кратчайший срок. Должны быть четко прописаны обязанности посредника и штрафные санкции, которые применяются к нему, если не выполнены условия договора. При заключении договора обязательно должен лично присутствовать собственник, который и будет брать плату за месяц вперед и передавать ключи.

Такие услуги, как показ квартиры, переговоры с собственником и подбор другого варианта, если этот не подошел — обязательные услуги уважающего себя агентства. За них не нужно дополнительно доплачивать. В этом и заключается работа посредника.

Уловки риелторов при аренде квартиры

Опасные и полезные

Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.

Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.

Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.

Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.

Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.

Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:

  1. Агент выясняет потребности клиента и помогает сориентироваться на рынке аренды. Рассказывает, какие примерно варианты подойдут нанимателю, в каких районах лучше снимать жилье, что нужно продумать заранее. Сразу ориентирует по цене, рассказывает, что такое залог, и устанавливает размер своей комиссии.
  2. Подбирает квартиры по базе и прозванивает их. Во время звонка он уточняет все пожелания своего клиента и договаривается о просмотре на удобное для клиента время.
  3. Выезжает на просмотры квартир вместе с клиентом. Часто бывает, что агенты отправляют нанимателей самих смотреть квартиры, потому что сложно договориться о времени, чтобы и агенту, и клиенту было удобно. Но негласно среди риелторов принято, что все-таки на просмотры нужно ездить вместе с клиентом, и лишь в исключительных случаях можно просить клиента самостоятельно посмотреть квартиру. Агент, который всегда отправляет клиента на квартиру одного, непрофессионал.
  4. Риелтор проверяет документы: паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.
  5. Предоставляет договор, если его нет у встречного агента или наймодателя. Или проверяет договор, который предоставила другая сторона.
  6. Заполняет документы: договор найма квартиры, акт приема-передачи , бланк взаиморасчетов.

Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.

Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.

Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.

Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.

Не путать с услугой сопровождения сделки

Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.

Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.

Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.

Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.

Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.

Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.

За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.

За нарушение закона о рекламе частному агенту без ИП грозит штраф 2000—2500 рублей , агентству недвижимости — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей.

Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.

Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.

Альтернативный вариант уловки

Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».

Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Читайте также  Зачем нужен корреспондентский счет

Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.

В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.

Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

Своя квартира VS арендованная: что выгоднее

Купить квартиру в ипотеку или снимать жилье – наверняка, с этой дилеммой сталкивались многие. У каждого из этих вариантов есть очевидные и неочевидные плюсы и минусы. Разобраться в ситуации Domofond.ru помогли эксперты отрасли: мы взвесили все «за» и «против» покупки и найма жилья, а также подготовили примерный расчет. Что получилось в итоге, читайте в материале.

Покупка квартиры. Плюсы

Работа «на себя». И за ипотечную, и за арендованную квартиру приходится платить каждый месяц. Разница лишь в том, что при покупке жилья деньги не уходят в карман чужому человеку (арендодателю), а вкладываются в собственную недвижимость.

«Неважно, через какой срок вы выплатите ипотечный кредит, – через 10, 15 или 20 лет. В итоге вы получите эту квартиру в собственность, и уже в дальнейшем сможете ее передать по наследству, продать, сдать или подарить», – комментирует доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

Сопутствующие бонусы. Беседовавшие с Domofond.ru эксперты сошлись во мнении, что у ипотечных и арендуемых квартир, по большому счету, разная целевая аудитория. Так, более молодые люди, не обремененные семьями, предпочитают арендовать жилье. Тогда как парам с детьми выгоднее оформить жилищный кредит на квартиру.

«Определенным преимуществом собственного жилья является наличие постоянной регистрации, которая упрощает некоторые бытовые вещи. К примеру, устройство детей в сад и школу по месту жительства», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Налоговые льготы. Собственники квартир должны ежегодно уплачивать налог на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости жилья и региона проживания. По идее, данный факт можно было бы отнести к «минусам» собственной квартиры и «плюсам» арендуемой. Но, в целом, сумма налога не является настолько существенной в вопросе выбора покупки или аренды жилой недвижимости. Кроме того, расходы на уплату налогов собственники, как правило, включают в арендную плату.

«При покупке квартиры есть возможность воспользоваться налоговыми льготами. Государство предоставляет имущественный вычет: 13% от стоимости жилья, но не более 2 млн руб. Максимально можно получить 260 тыс. руб. Также есть вычет по процентам за ипотеку. Для него отдельный лимит – 3 млн руб.», – объясняет управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Инвестиционная привлекательность. Покупка собственной квартиры – хороший способ сохранения сбережений. Недвижимость – один из самых стабильных активов. В последние годы стоимость жилья на рынке новостроек только растет, поэтому в среднесрочной перспективе при перепродаже квартиры можно еще и заработать, рассказывает Ирина Доброхотова.

Перспектива на будущее. Немногие об этом задумываются, но при покупке собственного жилья вы обеспечиваете себе стабильную жизнь при выходе на пенсию. Оплата услуг ЖКХ и налога на недвижимость – статьи расходов, которые по сравнению с арендными платежами имеют большую вероятность вписаться в пенсионные выплаты, отмечает Оксана Васильева.

Покупка квартиры. Минусы

Большой первоначальный взнос и переплата. Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо иметь на руках достаточно крупную сумму денег на первоначальный взнос. Как правило, речь о 15-20% от стоимости жилья. Также не стоит забывать про переплату: за квартиру, купленную в ипотеку, подчас приходится отдать сумму, размер которой в 1,5-2 раза превышает первоначальную цену.

Согласование с банком. До выплаты жилищного кредита квартира находится в залоге у банка. Это накладывает на человека, взявшего ипотеку, определенные обязательства по согласованию с банком всех действий с данным жилье. Так, без ведома кредитной организации не получится продать, обменять квартиру или совершить с ней иные действия, комментирует Оксана Васильева.

Постоянная экономическая нагрузка. Данный пункт можно отнести к «минусам» условно, однако ипотека обязывает следить за финансовой дисциплиной. Платежи, предусмотренные кредитным договором, должны поступать в установленных размерах и с определенной периодичностью.

«В случае, если ваше финансовое положение ухудшится, вы вправе обратиться в банк для рефинансирования или реструктуризации кредита. Однако стопроцентной гарантии того, что условия ипотеки изменят в лучшую для вас сторону, никто дать не сможет. А если вы нарушите условия договора, с вас могут взыскать неустойку или даже обратить взыскание на заложенную квартиру», – объясняет Иван Иутин.

Аренда квартиры. Плюсы

Мобильность. Главным преимуществом арендного жилья является его «гибкость». Всегда есть возможность взять и сразу переехать в другой, более подходящий дом, район или даже соседний город. Также можно позволить себе жить в понравившемся лоте, купить который было бы трудно.

«Если упали доходы, можно переехать в более дешевую квартиру подальше от центра, либо, если квартира большая, найти сожителя, с которым можно разделить ежемесячную арендную плату. Второй вариант как раз наиболее распространен среди молодежи, которая зачастую арендует более дорогие квартиры в престижных районах города», – рассказывает Ирина Доброхотова.

Отсутствие трат на содержание и обслуживание жилья. Арендатору квартиры не нужно оплачивать капитальный и косметический ремонт дома, налог на недвижимость.

«На собственника жилья ложатся и другие расходы: к примеру, когда нужно устранить поломку или неполадки бытовой техники. Также владелец квартиры будет обязан оплатить сборы на ТСЖ, озеленение, замену окон от застройщика на новые и т.д.», – рассказывает Оксана Васильева.

Смена окружения. Каждый житель МКД знает, что живет не только в конкретной квартире, но и рядом с определенными соседями. Здесь может не повезти: попадутся шумные соседи, любители попеть ночью в караоке; люди, делающие перманентный ремонт; собаки, выражающие протест против того, что они остались дома одни, и т.д. Если разговоры не помогают решить проблему, собственникам квартиры приходится терпеть такое положение дел. Тогда как человек, снимающий жилье, может легко съехать.

Аренда квартиры. Минусы

Нет собственного жилья. Арендуя квартиру, вы не вкладываетесь в свое будущее – не покупаете квартиру. Пожалуй, это основной недостаток найма жилья.

Зависимость от собственника. Среди минусов аренды стоит отметить необходимость соблюдать требования собственника квартиры. Так, многие владельцы запрещают проживание с животными или маленькими детьми, комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Сюда же можно отнести незащищенное положение арендатора. Если у арендодателя изменились обстоятельства, и ему в какой-то момент потребовалась данная квартира, арендатор должен ее освободить и съехать с насиженного места. Плюс к этому собственники могут часто и не всегда обоснованно поднимать стоимость аренды. С учетом того, что многие договоры аренды на практике оказываются формальными и слабо регулируют отношения сторон, квартиросъемщики вынуждены съезжать из арендуемого жилья в связи с его удорожанием, дополняет Иван Иутин.

«Еще один важный момент: все улучшения и ремонт, которые арендатор производит в съемной квартире, остаются в итоге арендодателю, как владельцу данного имущества. И, если это не предусмотрено рамками договора, затраты на данные улучшения арендатору не компенсируются», – комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Экстраординарные требования владельца квартиры. При съеме квартиры арендатору приходится ежемесячно коммуницировать с арендодателем, который часто не понимает, что оказывает услугу за плату, а не делает одолжение. Нередки случаи, когда хозяин квартиры наносит визиты без предупреждения, проверяет жилье каждую неделю или приходит, когда жильца нет дома.

Калькулятор финансов

Есть устоявшееся мнение, что снимать квартиру дешевле, чем оплачивать платежи по ипотеке. Доказала, что это не всегда так, управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для примера Надежда взяла наиболее бюджетное предложение среди однокомнатных квартир в одном из ЖК комфорт-класса, расположенном в старых границах Москвы. Это квартира с чистовой отделкой площадью 32 кв. м и стоимостью 6,8 млн рублей.

По данным Банка России, в январе средний срок ипотечного кредита составил 19 лет. Ставка по программе льготной ипотеки сегодня равна 6,5% годовых.

Приняв величину первоначального взноса в размере 1,36 млн рублей (20%), получается, что сумма займа составит 5,4 млн рублей, ежемесячный платеж – 41,6 тыс. рублей. В итоге покупатель квартиры должен заплатить за нее 9,5 млн рублей.

«При этом к цене жилья необходимо прибавить сумму налога за имущество (0,1% от кадастровой стоимости; в данном случае она приравнена к рыночной – 6800 рублей в год и 129,2 тыс. рублей за 19 лет), расходы на оформление квартиры (50 тыс. рублей), траты на меблировку (250 тыс. рублей), а также платежи за услуги ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей). Итого: покупка и содержание квартиры обойдется в сумму около 11,4 млн рублей», – приводит цифры Надежда Коркка.

Снять аналогичную квартиру в доме со схожими характеристиками, расположенном на территории ЮВАО, можно за 40 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды квартиры за 19 лет – 9,1 млн рублей. К этому необходимо прибавить уже упомянутые выше расходы на оплату услуг ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей). Итого: наниматель должен заплатить за арендуемую квартиру порядка 10,6 млн рублей.

На первый взгляд, в долгосрочном периоде наем выглядит выгоднее, чем приобретение квартиры в кредит. Однако, если принять во внимание продолжительность временного отрезка, снимающие жилье экономят не так много по сравнению с теми, кто взял квартиру в ипотеку.

«Ключевой аргумент за покупку жилья заключается в другом. Переплатив на 7,5% больше, покупатель, помимо непосредственно места проживания, получит еще высоколиквидный актив, которым можно распорядиться по своему усмотрению», – заключает Надежда Коркка.

Решать, какой вариант выгоднее или удобнее, каждому придется самостоятельно. Главное здесь – чтобы этот выбор был осознанным, а решение взвешенным.

Как сдать и снять квартиру или комнату через агентство и каких уловок риэлторов стоит остерегаться?

Как известно, сдача или съем жилья напрямую (без участия посредников) часто чревата определенными рисками. В связи с этим многие граждане предпочитают обращаться в специализированные агентства, которые оказывают непосредственные услуги по подбору квартирантов или жилья для аренды. А в том, как это правильно сделать, поможет разобраться настоящая статья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Читайте также  Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

Зачем нужны организации и риэлторы при сдаче и съёме жилья и как они работают?

Так, основная задача риелтора заключается в том, чтобы подобрать по запросу клиента наиболее подходящий для него вариант съёмного жилья. То же самое правило действует и в отношении поиска квартиросъемщика для клиента-арендодателя.

В целом можно выделить следующие основные функции, которые выполняют агентства недвижимости и риелторы:

  • поиск подходящего арендатора с учетом предпочтений собственника квартиры;
  • формирование базы съемного жилья;
  • отслеживание предложений и изучение спроса на недвижимость;
  • представление по запросу будущего квартиросъемщика различных вариантов для аренды жилья;
  • организация осмотра недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду;
  • представление интересов владельца квартиры или арендатора;
  • оказание содействия при подготовке и оформлении договора аренды.

Например, клиент может запросить полное сопровождение сделки по аренде жилья (ведение переговоров со второй стороной, оформление договора и т.д.) или же только воспользоваться услугой по поиску подходящего варианта для съема.

Стоит ли обращаться к посреднику?

Невозможно точно сказать, выгодно ли обращаться к риэлтору для съёма и сдачи квартиры. Так как многое зависит от исходных данных арендатора (арендодателя), а именно:

  • количества времени, которым он располагает;
  • финансовых возможностей (за услуги риелтора придется заплатить);
  • умения вести переговоры и находить общий язык с незнакомыми лицами;
  • знания различных мошеннических схем, которые успешно применяются на рынке недвижимости и т.д.

В целом же можно отметить, что несомненно найти съемную квартиру или подходящего квартиранта через агентство недвижимости будет гораздо легче и быстрее. Кроме того, клиент будет полностью защищен от различных рисков, неизбежно возникающих в данной сфере. Однако очень важно при сдаче и съёме квартиры найти надежного риэлтора, который сможет выполнить свои задачи на высшем уровне.

Плюсы и минусы

Сдача/съем квартиры в аренду через агентство или риелтора имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам можно отнести следующие:

  • Существенная экономия времени – лицу, желающему арендовать квартиру (или сдать ее в аренду), не нужно самому искать подходящие варианты, созваниваться с хозяевами и договариваться о встрече. Всеми этими вопросами занимается риелтор.
  • Получение грамотной консультации – опытные специалисты по недвижимости всегда могут подсказать на какие моменты следует обратить внимание при осмотре жилья, какие важные пункты включить в текст договора аренды и т.д.
  • Минимизация риска заключения сделки с мошенниками – как правило, у добросовестных агентств сформирована база из надежных вариантов съемной недвижимости. В свою очередь и для арендодателя участие риелтора служит своего рода гарантией, что сделка будет безопасной.
  • Наличие дополнительных опций – помимо поиска подходящей квартиры (квартиросъемщика) риелтор также сможет помочь подготовить договор аренды и иные документы, необходимые для того, чтобы сдать и снять жильё.
  • В большинстве случаев для собственника квартиры услуги риелтора оказываются на бесплатной основе. Комиссию оплачивает арендатор.

В то же время, можно выделить и ряд минусов, которые присущи варианту сдачи/съема недвижимости через агентство, а именно:

  • такая услуга является платной (риелторы обычно берут комиссию);
  • в большинстве случаев при аренде жилья таким способом, квартиросъемщику необходимо будет одновременно внести залог и плату за проживание;
  • среди риелторов также есть немало мошенников.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:

  1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
  2. Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.

На что обратить внимание при выборе посредника?

К выбору агентства недвижимости следует подходить с особой осторожностью, так как от этого во многом зависит безопасность будущей сделки.

Итак, в первую очередь необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. Положение агентства недвижимости на рынке – прежде чем обращаться в ту или иную организацию, следует собрать как можно больше о ней информации, тщательно изучить сайт, а также найти отзывы реальных клиентов.
  2. Количество лет, в течение которых агентство оказывает риэлтерские услуги – чем старше и престижнее организация, тем меньше риск столкновения с мошенниками.
  3. Наличие лицензии или сертификата на оказание риэлтерских услуг – в первом случае, наличие лицензии будет свидетельствовать о том, что компания достаточно длительное время находится на рынке (такой документ выдавался до 2002 года), а во втором случае, что агентство состоит в профессиональной гильдии, а, следовательно, оказывает свои услуги на высоком качественном уровне.
  4. Поведение и речь риелтора – это тоже немаловажный фактор, на который обязательно следует обратить внимание.
  5. Изучение учредительных документов и типового договора – содержание этих бумаг также о многом может сказать.

Что должно быть указано в договоре?

В договоре, заключаемом между агентством недвижимости и собственником квартиры, должны быть обозначены следующие пункты:

  • дата и место заключения;
  • сведения о риелторе и арендодателе (в договоре стороны обозначаются, как исполнитель и заказчик);
  • предмет договора;
  • обязанности риелтора;
  • обязанности собственника квартиры;
  • порядок приема-сдачи работ (в данном случае это риэлтерские услуги).

Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана

Для наглядности можно привести несколько вариантов обмана собственников квартир, которые нередко риэлторы включают в схему своей работы:

    Жилье, вверенное агентству недвижимости, передается в наем сомнительным людям. Причем зачастую в однокомнатной квартире могут проживать сразу 7-10 человек – такая схема обмана особенно актуальна для тех случаев, когда хозяин квартиры проживает или длительное время находится в другой стране.

Для того, чтобы избежать такой ситуации, перед тем как сдать квартиру, с риелтором необходимо заключить договор доверительного управления, в котором четко будет прописано, кто и на каких условиях вправе проживать в конкретной квартире.
Риелтор размещает объявление при сдаче жилья в аренду, но при этом указывает стоимость ниже, названной хозяином данной недвижимости – это делается для того, чтобы привлечь квартиросъемщиков. При этом в итоге остается в минусе арендодатель.

Чтобы предотвратить подобный обман, владелец имущества обязательно должен настаивать на заключении договора с риэлтерским агентством. В данном документе должен быть четко прописан размер арендной платы, которую арендодатель желает получить за сдачу своей квартиры в наем.

Как правильно снять квартиру через агента?

Для того, чтобы снять жилье при помощи агентства недвижимости, нужно выполнить следующие действия:

  1. Найти подходящего риелтора и связаться с ним.
  2. Явиться в офис агентства недвижимости, пообщаться с экспертом и озвучить свои требования к съемному жилью.
  3. Далее между сторонами должен быть заключен договор об оказании риэлтерских услуг.
  4. Агент подберет наиболее подходящие объекты и организует их осмотр.
  5. В случае, если клиент выберет конкретную квартиру, то завершающим шагом будет подготовка договора найма и осуществление окончательного расчета.

Сколько придется платить за такие услуги?

Как уже было отмечено выше, в большинстве случаев комиссию риелтору выплачивает арендатор.

Какая бывает комиссия и что значит, если её размер 50 или 100%?

Невозможно абсолютно точно сказать, сколько берёт риэлтор за сдачу и съём квартиры. Однако, как показывает практика, размер данного платежа составляет 50-100% от арендной платы за один месяц.

К примеру, гражданин снял квартиру стоимостью 22 000 рублей в месяц. При этом комиссия агентства недвижимости за съём квартиры составляет 50% от арендной платы, а это означает, что данный квартиросъёмщик должен будет оплатить 11 000 рублей.

Когда платить при снятии?

Весьма важным нюансом является момент оплаты услуг, оказанных риелтором. Квартиросъемщику следует помнить, что внести деньги он должен только после подбора квартиры и заключения договора найма.

Именно с этого момента будет считаться, что риелтор в полной мере выполнил свои обязательства.

Можно ли вернуть деньги назад в случае проблем?

Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер. Агентство несёт ответственность только за те услуги, которые оказало клиенту. Таким образом, если риелтор в полном объеме выполнил свои задачи, то вернуть уплаченную комиссию (если возникли проблемы между нанимателем и наймодателем) за снятую через посредника квартиру не получится.

В то же время, по договору найма можно предъявить претензии ко второй стороне в судебном порядке.

Таким образом, привлечение агентства недвижимости к процедуре сдачи (снятия) квартиры позволяет существенно ускорить и упростить данный процесс. В тоже время, очень важно выбрать надежного и добросовестного риелтора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Правила съема: как арендовать квартиру через агентство недвижимости

Для тех, кто сталкивается с арендой квартиры впервые, необходимость платить риэлтору может оказаться неприятным открытием.

Агентства недвижимости давно и прочно оккупировали рынок недвижимости в крупных городах и более 80% всех объявлений об аренде квартир размещаются ими. Снять жилье на длительный срок от хозяина гораздо труднее, но реально, если постараться. За что же тогда платить риэлтору?

  • Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство
  • На что следует обратить особое внимание?
  • Базы объектов недвижимости
  • ТОП-3 агентств недвижимости в Москве
    • «Инком-Недвижимость»
    • «Миэль»
    • «Бест-Недвижимость»

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Начнем с плюсов.

Солидные агентства недвижимости специализируются на полном ведении объекта, начиная с момента заключения сделки и до окончания срока аренды, прописанного в договоре.

Например, если хозяин задумает «по велению левой пятки» повысить цену аренды до окончания договора, квартиросъемщик может обратиться к риэлтору и тот, в свою очередь, либо повлияет на хозяина, либо подыщет клиенту аналогичную по цене квартиру уже без комиссии.

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

Другой плюс — скорость решения квартирного вопроса.

Искать жилье от хозяина можно долго и безуспешно, а в агентстве недвижимости сразу предложат варианты под запросы клиента и его бюджет. Если требуется жилье, к примеру, в непопулярном районе или к нему выдвигаются особые условия (нужна двухуровневая квартира, только на первом этаже и т.п.), сотрудники агентства займутся усиленным его поиском.

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

К минусам отдельных агентств можно отнести то, что они работают только с открытыми базами. Один и тот же объект может быть в обороте у нескольких агентств и, пока один риэлтор будет договариваться о сделке, второй по-быстрому сдаст эту квартиру. Также некоторые агентства предлагают только подбор жилья, без сопровождения сделки, то есть в случае возникновения разногласий с хозяином квартиры риэлтор умывает руки.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

  • Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
  • Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
  • Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Базы объектов недвижимости

Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

  • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
  • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.

Узнайте, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку.

Узнайте какой налог положен при сдаче квартиры в аренду в нашей статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать если перейдете по ссылке.

ТОП-3 агентств недвижимости в Москве

«Инком-Недвижимость»

Агентство работает в столице с начала 90-х. В настоящее время функционируют более 40 офисов в разных районах Москвы. Размер комиссии АН зависит от вида предоставляемой услуги. При составлении т.н. «гарантийного талона», обеспечивающего полную ответственность агентства за сделку в течении всего срока найма, комиссия равна 100% месячной стоимости аренды. Если же посредничество агентства ограничивается просто подбором варианта, комиссия составляет 50%.

«Миэль»

Еще один долгожитель рынка аренды жилья в Москве и Подмосковье (компания зарегистрирована в 1990). Риэлторская комиссия зависит от конкретного объекта и составляет от 50 до 100%. В 2015 г, в честь 25-летия компании, АН «Миэль» делала скидки на ряд объектов — тогда арендовать квартиру или коттедж в Москве можно было, заплатив всего 25% комиссии.

«Бест-Недвижимость»

Агентство, которое активно сотрудничает с популярными интернет-порталами недвижимости (Домофонд. ру и др.). Комиссия «плавающая« и определяется рядом критериев: расположением квартиры, ее состоянием, площадью и т.д. Установленная для большинства объектов комиссия — 50%. За элитное жилье просят больше — от 50 до 100% месячной стоимости.

Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.

У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.

Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).

Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Доходы

Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.

Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Выводы

Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.

Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: