Описание офиса для продажи - Sps-Studio.ru

Описание офиса для продажи

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Описание офиса для продажи

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Особенности покупки и продажи офисов: пошаговые инструкции, описание процедуры, а также налогообложение

Недвижимость коммерческого назначения необходима в случаях осуществления деятельности, связанной с продажей товаров или оказанием услуг. Если такого объекта нет в собственности, его можно приобрести.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Список этапов в сделке купли-продажи помещения под офис

Процедура купли-продажи офисного помещения складывается из следующих этапов:

  1. Подготовка. На этой стадии продавец готовит помещение и документы на него, размещает информацию о продаже в открытых источниках. Покупатель, в свою очередь, ищет оптимальный для себя вариант.
  2. Проведение переговоров. На этом этапе стороны оговаривают условия сделки.
  3. Документальное оформление.
  4. Передача офиса и расчет с продавцом.
  5. Регистрация в Росреестре.
  6. Выплата налогов.

Пошаговая инструкция для продавца

Продажа офиса осуществляется в несколько простых шагов:

  1. оценка помещения;
  2. подготовка необходимой документации;
  3. размещение предложений о продаже;
  4. совершение сделки.

Продавец может продать свою собственность, обратившись к услугам агентства недвижимости. Такой вариант повлечет за собой дополнительные расходы.

Оценка

Первым шагом в реализации офисного помещения является определение стоимости объекта. Это можно сделать двумя способами.

  • Самостоятельно. В этом случае продавцу необходимо оценить рынок предложений. Информацию можно получить в открытых источниках – печатных СМИ или интернете. Нужно изучить сведения о недвижимости, аналогичной по своим характеристикам продаваемому помещению.
  • С помощью специалиста. Такой вариант предусматривает заключение договора об оказании услуг с агентством недвижимости или предпринимателем. Специалист проведет необходимый анализ. Результаты будут оформлены в виде справки или заключения.

Сбор документов

Собственнику нужно подготовить:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи, мены или дарения в отношении продаваемой недвижимости, которые собственник заключал ранее;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на имущество, например, залога или ареста;
  • технический паспорт и план объекта;
  • согласие второго супруга или других собственников долей, если недвижимость является общей собственностью;
  • решение органов опеки, если собственником недвижимости является несовершеннолетний.

Выставление на продажу

Для реализации помещения необходимо разместить информацию в открытых источниках – интернете и печатных СМИ. Для охвата большего количество потенциальных покупателей информацию в виде бегущей строки можно разместить на телевизионном канале. Ускорить поиск заинтересованных лиц можно обратившись в агентство недвижимости.

Пошаговая инструкция для покупателя

Для покупки офиса заинтересованному лицу необходимо:

  1. найти подходящий вариант;
  2. провести переговоры с собственником;
  3. детально изучить имеющиеся документы.

Перед подписанием договора необходимо посетить и осмотреть помещение.

Где искать подходящую недвижимость для покупки?

Предложение о продаже можно найти в интернете или печатных СМИ. Покупатель может разместить свое объявление и ждать отклика от продавцов. Ускорить поиск можно обратившись к услугам частного риэлтора или в агентство недвижимости.

Какие вопросы следует задать?

У собственника следует выяснить:

  • Каким образом он стал владельцем недвижимости.
  • Есть ли другие лица, имеющие право на долю в имуществе.
  • Устанавливались ли обременения на имущество – залог или арест.
  • Возможен ли торг по изменению стоимости объекта.
  • Основные условия сделки. В особенности это касается порядка расчета и сроков освобождения помещения.
  • Техническая оснащенность объекта и наличие необходимых коммуникаций – воды, электричества, отопления.

Проверка подлинности документов

Представленные продавцом документы сначала нужно просмотреть самому. Если человек плохо разбирается в таких вопросах, он вправе обратиться к услугам специалиста, например, нотариуса. Покупатель может потребовать от продавца подготовить некоторые документы. Например, если выписка из ЕГРН оформлялась давно, то можно потребовать представления обновленной.

Алгоритм сделки

После выбора подходящего варианта, стороны проводят переговоры и определяют условия будущей сделки. Далее подготавливаются необходимые документы и заключается договор. После этого производится взаимный расчет. В завершении право собственности нового владельца регистрируется в Росреестре.

Основные правила оформления

Основными правилами совершения сделки являются:

  • Правоспособность сторон. Каждый из участников должен быть совершеннолетним и дееспособным, либо использовать услуги законного представителя.
  • Право собственности у продавца по отношению к офисному помещению.
  • Документальное оформление сделки.
  • Обязательное участие нотариуса, если вопрос касается имущества несовершеннолетнего.
  • Выплата налога с продажи.

Необходимые официальные бумаги от обеих сторон

Покупатель представляет:

  • паспорт;
  • согласие второго супруга, если расчет с продавцом проводится за счет общих средств;
  • доверенность законного представителя, если он принимает участие в процедуре.
Читайте также  Товары для сайтов одностраничников

Продавцу потребуется:

  • паспорт;
  • учредительные документы, если собственником является юридическое лицо;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт и план помещения;
  • согласие на продажу второго супруга или других собственников долей, если реализуется общее имущество.

Процедура заключения договора

Перед подписанием договора купли-продажи, стороны проводят предварительные переговоры и обсуждают условия будущей сделки. В процессе встречи может произойти осмотр объекта. После этого договор подписывается. Стороны могут оформить проект соглашения самостоятельно, либо обратиться к услугам квалифицированного юриста.

Составление договора, существенные пункты в содержании

Текст договора должен включать в себя следующую информацию:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах или их законных представителях.
  3. Описание предмета сделки – адрес и общая площадь.
  4. Стоимость и порядок расчетов.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Порядок урегулирования споров.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Составление акта приема-передачи

Акт приема-передачи помещения является частью договора. Он подтверждает факт передачи объекта от продавца покупателю.

В акте указывается:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о продавце и покупателе.
  3. Данные о помещении.
  4. Выявленные недостатки.
  5. Подписи сторон.

Акт, как и договор, оформляется в трех экземплярах.

Расчет между сторонами

Денежные средства могут быть переданы продавцу несколькими способами:

  • Первый – наличными в руки. Факт передачи оформляется распиской, которую составляет продавец.
  • Второй – зачисление средств на расчетный счет продавца. В качестве подтверждения будет выступать банковская квитанция.
  • Третий – нотариальный депозит. Средства продавцу передает нотариус, после подписания всех документов и передачи недвижимости покупателю.

Регистрация

Права нового собственника должны быть зарегистрированы в Росреестре. Для этого покупатель должен подготовить заявление, к которому прикладываются:

  • паспорт;
  • договор;
  • акт приема-передачи;
  • технический паспорт и план помещения;
  • квитанция о выплате пошлины.

Обращаться можно лично, через МФЦ или портал Госуслуги.

В МФЦ

При обращении в регистрирующий орган через МФЦ достаточно представить имеющиеся документы. Специалисты окажут помощь в оформлении заявления и перешлют все данные по назначению.

Через Госуслуги

Обращение через Госуслуги подразумевает регистрацию на портале, создание личного кабинета и подтверждение учетной записи. Новый собственник оформляет электронное заявление, к которому прикладывает отсканированные документы.

Государственная пошлина, сроки и стоимость

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности указан в пункте 22 части 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет, для:

  • физических лиц – 2000 рублей;
  • юридических – 22 000.

Срок передачи офисного здания

Срок передачи недвижимости законом не определен. Это решается сторонами. Срок или обстоятельства, при наступлении которых помещение должно быть передано покупателю, должны быть указаны в договоре.

Когда можно переоформлять недвижимость в собственность и во сколько это обойдется?

Сроки оформления недвижимости в собственность законом не определены. На практике к этому нужно переходить, когда помещение было передано покупателю, а продавец получил свои деньги. Стоимость расходов на оформление объекта в собственность, в большинстве случаев, ограничивается выплатой государственной пошлины за регистрацию. Дополнительные расходы могут быть связаны с оформлением документов, например, если покупатель потерял свой паспорт.

Налогообложение

Налог с реализации недвижимости выплачивается продавцом. Его размер составляет 13% от полученной суммы. Для иностранцев налог увеличен до 30%. Выплатить средства необходимо до 15 июля года, следующего за тем, в котором недвижимость была продана.

Для этого необходимо оформить декларацию, а также подготовить договор и акт приема-передачи. Документы должны быть представлены до 30 апреля года, следующего за тем, в котором недвижимость была продана.

Сделка с помещением под офис потребует от сторон оформления определенных документов. Основную массу расходов несет продавец. Чтобы ускорить процедуру участники могут обратиться к услугам нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).
Читайте также  Ключевой этап воронки продаж

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Продажа коммерческой недвижимости

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

  1. Что относится к коммерческой недвижимости?
  2. Расчет стоимости недвижимости
  3. Составление и подача рекламного объявления
  4. Необходимые документы
  5. Оформления договора купли-продажи

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости относятся любые помещения или здания, в которых физическое или юридическое лицо организовывает деятельность с целью получения прибыли.

В состав коммерческой недвижимости могут входить любые помещения, не связанные с проживанием людей, такие как:

  • объекты нежилого фонда;
  • офисные и торговые площадки;
  • развлекательные центры;
  • цехи;
  • складские помещения;
  • производственные помещения;
  • рестораны и кафе.

Обязательное условие для продажи коммерческого помещения любого типа – продавец должен иметь право собственности не только на саму постройку или офис, но и на земельный участок, на котором данное здание находится. В противном случае, владелец земли может в любой момент принять решение о сносе здания.

Расчет стоимости недвижимости

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

  1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
  2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
  3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
  4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Составление и подача рекламного объявления

После того как цена будет установлена, необходимо подать объявление о продаже. Желательно использовать как можно больше рекламных площадок – Интернет-ресурсов, газет и журналов, телевидение и радио.

Перед подачей объявление необходимо правильно составить. Для этого в нем указывается:

  • адрес объекта;
  • площадь;
  • дополнительные сведения – количество офисов, планировка, ремонт и т.д.;
  • наличие парковки;
  • прикрепить несколько фото как самого помещения, так и окрестностей;
  • указать, для чего может подойти данное помещение – открытия кафе, складских помещений, кинотеатра и т.д.

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

Для справок звонить по телефону 0765647345, Владимир Иванович.

Необходимо помнить, что после подачи объявления вам могут звонить потенциальные покупатели, чтобы ознакомиться с условиями продажи и узнать стоимость продаваемого объекта. Скорее всего, они пожелают посетить недвижимость, чтобы оценить все возможные преимущества и недостатки. Обязательно приведите помещение в порядок, уберите все лишнее.

Необходимые документы

Подготовьте все необходимые для продажи документы, чтобы в любой момент не только предъявить их потенциальному покупателю, но и быстро заключить договор купли-продажи:

  • документ о праве владения имуществом;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;

Все перечисленные документы в последующем передаются покупателю вместе с договором купли-продажи.

Оформления договора купли-продажи

Для заключения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости необходимо составить договор купли-продажи по следующему образцу:

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

После заключения договора купли-продажи также необходимо:

1. Составить акт приема-передачи помещения по образцу:

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Оформляется договор в письменном виде и скрепляется подписями с двух сторон. Нотариально заверять документ не требуется.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Как купить офис

Как купить офис

К пoкyпкe oфиca cтoит пoдoйти c yмoм и пo нayкe. Bce-тaки дeлo нeпpocтoe: ecли пpoгaдaeтe, мoжнo дaжe пpoгopeть в бизнece. Для тex, ктo зaдyмaлcя o пoкyпкe oфиcныx пoмeщeний, cocтaвили чeк-лиcт в пoмoщь.

Чтo иcкaть

Bыбop бyдeт зaвиceть oт вaшeй цeли. Ecли вы пoкyпaeтe oфиc, чтoбы вecти бизнec caмocтoятeльнo, opиeнтиpyйтecь нa cвoю cпeцификy.

Oтдeльнo cтoящee здaниe

Этoт вapиaнт пoдoйдeт бoлee-мeнee кpyпнoй фиpмe c бoльшим кoличecтвoм coтpyдникoв. Чтo нeмaлoвaжнo, в тaкиx здaнияx cитyaция c пapкoвoчными мecтaми гopaздo лyчшe, чeм в oфиcныx здaнияx, гдe oбитaeт мнoжecтвo кoнтop. Пoэтoмy дaжe ecли y вac нe cлишкoм бoльшaя кoмпaния, нo нyжнo мнoгo мecт для пapкoвки, вoзмoжнo, cтoит paccмoтpeть имeннo тaкoй вapиaнт.

Eщe в пoдoбныx здaнияx пpoщe нaйти нecтaндapтнyю плaниpoвкy, тaк чтo, ecли вaм зaчeм-тo нyжны кaбинeты в мaнcapдe или c фpaнцyзcкими oкнaми, oт oфиcныx мнoгoэтaжeк тoжe лyчшe cpaзy oткaзaтьcя.

Oфиcы в мнoгoэтaжкax

Oптимaльный вapиaнт для мaлeнькиx кoмпaний, филиaлoв или тex, ктo xoчeт cэкoнoмить нa peклaмe – пpи ycлoвии, чтo бизнec пoзвoляeт пpивлeкaть клиeнтoв витpинoй. К пpимepy, ecли вы тopгyeтe кocмeтикoй или экo-биo-дoбaвкaми, вaшими пoкyпaтeлями мoгyт cтaть нe тoлькo paбoтники из coceдниx oфиcoв, нo и иx клиeнты. To жe caмoe кacaeтcя ycлyг – чeлoвeк cкopee пoйдeт в coceдний oфиc, ecли eмy пoнaдoбитcя кyпить тypпyтeвкy или пpoкoнcyльтиpoвaтьcя y юpиcтa, чeм пoлeзeт иcкaть этo в интepнeтe.

B пpинципe, дaжe бoльшиe кoмпaнии нepeдкo пpиoбpeтaют плoщaди в oфиcныx здaнияx, пpocтo y ниx и paзмax cooтвeтcтвyющий – выкyпaют кaбинeты этaжaми.

Чтo yчecть

Mecтopacпoлoжeниe. Ecли клиeнты чaщe пpиxoдят к вaм, чeм oбщaютcя yдaлeннo, cтoит пoиcкaть oфиc в пpoxoднoм мecтe. Ecли вaшa paбoтa cтpoитcя нa oбщeнии пo тeлeфoнy, интepнeтy и вaшиx выeздax к клиeнтy, мoжнo cэкoнoмить и кyпить пoмeщeния в “мeдвeжьeм yглy”.

Плoщaдь. E cли y вac в штaтe мнoгo людeй или вы иcпoльзyeтe бoльшoe кoличecтвo oбopyдoвaния, пoкyпaйтe бoльшoй мeтpaж.

Кoнфигypaция. B зaвиcимocти oт cпeцифики бизнeca пoдыcкивaйтe вapиaнты c нecкoлькими пoмeщeниями или oдним-двyмя бoльшими зaлaми. Пpoдyмaйтe мecтa, гдe бyдyт oжидaть cвoeй oчepeди клиeнты, ecли вaш бизнec cвязaн c визитaми пoceтитeлeй. Bы мoжeтe oбopyдoвaть oтдeльнyю кoмнaтy или ycтpoить yгoлoк oжидaния в oбщeм пoмeщeнии cpeди paбoчиx мecт вaшиx coтpyдникoв.

Peмoнт. 3дecь нa пepвый плaн выxoдят финaнcы. Moжнo кyпить пoмeщeниe c кaкoй-никaкoй oтдeлкoй, чтoбы cpaзy нaчaть paбoтaть, a yжe пoтoм, зapaбoтaв дeнeг, дoвecти peмoнт дo yмa. Moжнo взять oфиc бeз peмoнтa или вoвce c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй и cpaзy oбycтpoить eгo пoд ceбя. Глaвнoe, чтoбы жeлaния cooтвeтcтвoвaли вoзмoжнocтям.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны

У пpoдaвцa дoлжны быть пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты.

Пpaвoycтaнaвливaющиe пoдтвepждaют фaкт пpиoбpeтeния имyщecтвa. Этo мoгyт быть дoгoвopы кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe; cвидeтeльcтвa o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeния или oпpeдeлeния cyдa; aкт ввoдa в экcплyaтaцию.

Пpaвoyдocтoвepяющиe пoдтвepждaют, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм зaкoнoм пopядкe. Дo янвapя 1999 гoдa peгиcтpaция пpoизвoдилacь БTИ и пoдтвepждeниeм cлyжит бoльшoй штaмп c пeчaтью, пpocтaвлeнныe нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe. C янвapя 1999 пo июль 2016 peгиcтpaция пoдтвepждaлacь cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, oтпeчaтaннoм нa нoмepнoм блaнкe c вoдяными знaкaми c пoдпиcью peгиcтpaтopa и пeчaтью peгиcтpиpyющeгo opгaнa. C июля 2016 гoдa пoдтвepждeниeм гocpeгиcтpaции cлyжит выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти.

Toнкocти oфopмлeния

Нa кoгo oфopмить пoкyпкy

Пpeждe вceгo oпpeдeлитecь, кaк вы бyдeтe пpиoбpeтaть нeдвижимocть – нa физичecкoe лицo или нa кoмпaнию. Ecли y вac OOO, мoжнo кyпить oфиc кaк физлицo, a пoтoм cдaть eгo в apeндy или бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe cвoeй жe кoмпaнии. Taк мoжнo cнизить нaлoг нa имyщecтвo: для физлиц cтaвкa нижe, чeм для юpлиц. Пpaвдa, ecть нюaнc: cнизить нaлoгooблaгaeмyю бaзy фиpмы зa cчeт пoкyпки вы yжe нe cмoжeтe. Дeтaлeй мнoгo, пoэтoмy лyчшe зapaнee пpocчитaть вce вapиaнты вмecтe c бyxгaлтepoм, чтoбы выбpaть caмый выгoдный вapиaнт.

Читайте также  Торговля акциями через интернет

Дoкyмeнты нa oбъeкт

Ecли пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa зapeгиcтpиpoвaнo в EГPН, тo дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв coбиpaть нe пpидeтcя. Ecли peгиcтpaция былa дo янвapя 1999 гoдa, пpидeтcя зaкaзaть тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт, a тaкжe cпpaвкy, чтo нa пpoдaвaeмoe имyщecтвo зaпpeтoв и apecтoв нe нaлoжeнo. Texничecкий пacпopт и cпpaвкa бepyтcя в БTИ, кaдacтpoвый пacпopт – в кaдacтpoвoй пaлaтe.

Oбpaтитe внимaниe – ecли вы пoкyпaeтe oтдeльнo cтoящee здaниe, зeмля пoд ним тoжe дoлжнa быть oфopмлeнa. Этo мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoлгocpoчнaя apeндa, нo oфopмлeниe дoлжнo быть oбязaтeльнo. 3aoднo пpoвepьтe, чтoбы цeлeвoe иcпoльзoвaниe зeмли, oбoзнaчeннoe в дoкyмeнтax, coвпaдaлo c фaктичecким – нaпpимep, мoжeт знaчитьcя чтo-тo вpoдe «для oбcлyживaния oфиcнoгo здaния». B этoм cлyчae зeмeльный yчacтoк тoжe дoлжeн быть пepeoфopмлeн нa вac вмecтe co cтpoeниeм.

Дoкyмeнты cтopoн

Ecли cдeлкa зaключaeтcя мeждy физлицaми, дocтaтoчнo пpeдъявлeния пacпopтa. Toлькo пpocлeдитe, чтoбы oн был дeйcтвитeлeн – бeз пoмapoк, пoвpeждeний и зaмeнeнный в cpoк в cooтвeтcтвии c вoзpacтoм. B cлyчae, кoгдa дoгoвop бyдeт пoдпиcывaть пpeдcтaвитeль, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa. Пpoдaвeц-физлицo дoлжeн бyдeт тaкжe oбecпeчить нoтapиaльнoe coглacиe cвoeй cyпpyги, ecли имyщecтвo пpиoбpeтaлocь в бpaкe.

Ecли cтopoнa-yчacтник – этo юpлицo, пpидeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. B peгиcтpиpyющий opгaн нaдo бyдeт пpeдcтaвить: ycтaв кoмпaнии; cвидeтeльcтвa o гocpeгиcтpaции и пpиcвoeнии ИНН; дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пoлнoмoчия pyкoвoдитeля; дoвepeннocть, ecли нa cдeлкe пpиcyтcтвyeт ктo-тo из coтpyдникoв, a нe coбcтвeнник личнo; cвeжyю выпиcкy из EГPЮЛ.

Уcтaв и cвидeтeльcтвa мoгyт быть в видe нoтapиaльнo зaвepeнныx кoпий или пpocтыx кcepoкoпий. Bo втopoм cлyчae вмecтe c кoпиями пpидeтcя пpeдcтaвить opигинaлы для cвepки. Кoпия дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo пoлнoмoчия, зaвepяeтcя caмoй кoмпaниeй.

Нa чтo oбpaтить eщe внимaниe

Пpocлeдитe, чтoбы в дoгoвope фигypиpoвaлa пoлнaя cтoимocть имyщecтвa. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы пocтaвить cyммy нижe, a нa paзницy oфopмить pacпиcкy. B cлyчae cyдeбнoй тяжбы и oтмeны cдeлки cyд впoлнe мoжeт нe пpинять pacпиcкy вo внимaниe и пpиcyдить к выплaтe тoлькo тo, чтo yкaзaнo в дoгoвope. Нe pиcкyйтe пoнaпpacнy.

Ecли пpиoбpeтaeтe oфиc нa ocнoвaнии дoгoвopa yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, тpeбyйтe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвopa. Ecли зacтpoйщик бyдeт пpeдлaгaть вaм oфopмить oтнoшeния в кaкoй-тo инoй фopмe – дoгoвopoм oб инвecтиpoвaнии или чeм-тo aнaлoгичным, лyчшe oткaжитecь oт пoкyпки и пoищитe дpyгoй вapиaнт. Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия – eдинcтвeннaя фopмa взaимooтнoшeний, кoтopaя нaибoлee пoлнo зaщитит вaши пpaвa, в тoм чиcлe, ecли зacтpoйщик нe выпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa.

Ecли пoкyпaeтe пoд cдaчy

Ecли бepeтe oфиc пoд cдaчy, yчитывaйтe тaкиe нюaнcы:

❗ мaлeнькиe кoмнaты в бoльшoм здaнии пpoщe cдaть, нo cтoимocть apeнды бyдeт нeвeликa и ecть pиcк, чтo apeндaтopы бyдyт чacтo мeнятьcя

❗ бoльшoe oтдeльнoe здaниe пpинeceт coлидный eжeмecячный кyш, нo и cдaть eгo нe тaк пpocтo. К тoмy жe тaкиe вapиaнты apeндaтopы paccмaтpивaют либo yжe c xopoшим peмoнтoм, либo c oтдeлкoй cвoими cилaми, нo в cчeт apeнднoй плaты

❗ oтpeмoнтиpoвaннoe пoмeщeниe выглядит бoлee пpивлeкaтeльным для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Пycть этo бyдeт пpocтeнький peмoнт бeз oгpoмныx влoжeний, нo ecли oн бyдeт cвeжий, шaнcы быcтpo cдaть пoмeщeниe пoвыcятcя

❗ oфиc в пpoxoднoм мecтe cкopee пpивлeчeт внимaниe жeлaющиx apeндoвaть пoмeщeниe. Кcтaти, нe бoйтecь пoкyпaть пoмeщeния в cпaльныx paйoнax — тaм тoжe мoжeт нaйтиcь нeмaлo жeлaющиx, нo в этoм cлyчae пpoxoдимocть мecтopacпoлoжeния бyдeт игpaть ключeвyю poль

❗ нaличиe xoть кaкoй-тo вoзмoжнocти пpипapкoвaтьcя дacт вaм дoпoлнитeльныe oчки в пoиcкax apeндaтopoв. Ecли вoзлe вaшeгo oфиca в paдиyce тpex квapтaлoв кaтeгopичecки нeгдe ocтaвить мaшинy, cкopee вceгo, apeндaтopoв вы бyдeтe иcкaть дoлгo.

Cдаем офис правильно

Cдаем офис правильно

Адекватная цена

Собственник хочет получить максимальный доход от аренды своего помещения, а арендатор – сэкономить. Пересечение их интересов – та самая точка адекватной цены.

На стоимость аренды офисного помещения влияют следующие факторы:

  • Расположение и проходимость;
  • Класс бизнес-центра (А, В, С);
  • Площадь;
  • Планировка;
  • Состояние объекта;
  • Текущая ситуация на рынке.

Лучше всего обратиться за помощью к специалистам в сфере офисной недвижимости: их объективная оценка ситуации на рынке и потенциала объекта будет более точной. Чтобы справиться с задачей самостоятельно, потребуется провести аналитическое исследование: узнать стоимость аренды офисов, расположенных в этой же локации и сравнить их диапазон.

1. Грамотный менеджмент

Искать арендатора можно самостоятельно или обратиться за помощью к консультантам. Во втором случае хлопоты по ответам на звонки, письма, организации показов ложатся на стороннего консультанта. При самостоятельном поиске нужно учесть, что звонки и вопросы появляются в режиме 24/7. Поэтому для общения лучше зарегистрировать отдельный почтовый ящик и номер телефона.

2. Правильная презентация

В век интернета первое впечатление от объекта клиент составляет уже по объявлению: если фотографии и текст его не привлекут, повторный просмотр объявления маловероятен даже при привлекательной стоимости. Формат и размер объявлений зависит от того, на какой площадке вы собираетесь их размещать, но подготовка к продвижению одинакова:

  • Сделайте снимки офиса (с разных ракурсов) и бизнес-центра, в котором он размещен. Фото должны быть качественными, не размытыми, с правильной цветопередачей;
  • Нарисуйте план помещений с их размерами. Это необходимо клиенту для тестовой рассадки сотрудников;
  • Составьте короткий и длинный вариант объявлений (на 500 и 1000 знаков). В первом-втором предложениях сформулируйте ключевые преимущества вашего предложения: это сниппет, который увидит клиент в поисковых системах;
  • Оформите pdf-презентацию офиса на 1-3 страницы (не больше). Здесь вы можете указать все дополнительные преимущества, которыми обладает объект, но лаконичность повествования приветствуется – это сэкономит время клиента.

Если ваш объект имеет большую площадь, поиск клиентов усложняется. В этом случае разумно создать тематический одностраничный сайт (лендинг) и использовать seo-продвижение.

3. Реклама

Сосредоточьтесь на тематических площадках, посвященных коммерческой недвижимости. Нет никакого смысла размещать объявление сразу на ста малопопулярных сайтах: 10 крупных дадут конверсию выше. Отличный вариант – контекстная реклама в Яндекс.Директ и Google AdWords: она приносит много посещений.

Следующее направление рекламной атаки – e-mail-рассылка потенциальным клиентам. Здесь пригодится pdf-презентация. Если вы точно знаете целевую аудиторию арендаторов (дизайнеры, IT-компании и тд), разместите информацию в профессиональных сообществах в соцсетях, подчеркнув, почему именно ваш офис подходит для этого направления.

Не забудьте разместить рекламный баннер на окне офиса.

4. Аккуратный внешний вид офиса

Помещение должно сиять чистотой: все вещи, оставшиеся от предыдущих арендаторов – наклейки, доски, плакаты и тд – необходимо убрать и провести генеральную уборку помещения. Проверьте исправность сантехники, кондиционеров, лампочек и розеток, мебели, если офис сдается с ней.

5. Корректный договор аренды

Арендатору необходимо представить документы на офисное помещение, подтверждающие, что именно вы являетесь его собственником. В договоре аренды должны быть указаны все основные моменты, касающиеся размера платежей (в том числе скрытых), сроков оплаты и штрафных санкций. Закон запрещает повышать оплату чаще, чем раз в 12 месяцев. Включите в договор опись имущества, если офис сдается с мебелью и техникой.

Теперь вы знаете, как сдать офисное помещение в аренду и можете решить – делать ли это самостоятельно, или довериться с профессионалам. Ведь каждый день простоя офисных помещений – это не только потери возможностей, но и дополнительные затраты, так как владелец всё равно обязан платить по коммунальным счетам.

Комментарии экспертов: какие стратегии помогают собственникам эффективнее реализовывать офисные помещения?

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью. А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Роль профессионального консалтинга трудно переоценить. Разработка стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ПРОФИС Недвижимость»:

— В сегменте коммерческой недвижимости класса С наиболее эффективными для привлечения арендаторов, являются:

1) Реклама, размещенная непосредственно на самом объекте — на зданиях, на окнах, объявления на информационных досках. Она ориентирована на партнеров и клиентов действующих арендаторов, а если объект расположен рядом с оживленной дорогой, то и на автомобильный трафик.

2) Популярные доски объявлений. Компании, которые арендуют офисы класса С, предпочитают искать помещения самостоятельно, не прибегая к помощи брокеров. Поэтому доски объявлений в интернете являются для них основным источником первичной информации о вакантных объектах.

3) Сайт компании или объекта, поскольку арендаторы ищут помещения напрямую от собственника объекта.

4) Пожалуй, наиболее эффективный рекламный инструмент в плане конверсии — это положительные отзывы действующих арендаторов бизнес-парка, так называемое «сарафанное радио».

Елена Алексеева/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с заработком и оформлением документов для ведения бизнеса, освещением и автоматикой. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Елена Алексеева.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Sps-Studio.ru
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: